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[]陈宝存：现在的房地产开发企业没有难的

查看: | 2013-02-17 09:33:50|发布者:

陈宝存：现在的房地产开发企业没有难的

　陈宝存不仅是全国地产知名专家和评论人，杰出地产人，更是大腕级地产职业经理人。以其牟利的语言风格和不拘一格的个性被人们所称道。日前，记者独家专访了陈秘书长，听他给我们道来2012年房地产市场的发展。

　　记者：无论在任何场合，您对房地产市场都表现出一种极大看好的自信，您的这种自信是否有点“盲目”或者“过头”?

　　陈宝存：一点都不“过”，我对房地产市场的看好，包括我提出的未来房地产“白银三十年”的看法，都是基于中国人的居住理念、住宅情节和传统财产观考虑的。中国人往往会把住房看成是他的第一种需求，“不吃不喝也得买房”。不只城市人，在农村，为了娶媳妇，借钱也得买房。再者，中国人买房绝对不会为了自己买，都是为子女考虑，为后代买房。另外，把房子作为财产传续下去的观念也是难以改变的。

　　我认为五年内中国的地价、房价会翻番。现在大家都在说房价降了，降在哪儿?北京三环以内的房价，某机构的数据显示涨了11%。而像大兴，房山，通州这些地方确实降了，但他们现在销售的是2007、2008年拿的地，那时地很便宜，现在有降价的空间。但是2009、2010年拿的地要维持现在万元的价格就太不可能了，所以怎么降的肯定会再怎么涨回去，这是肯定的。

　　北京四环以内现在没有数据显示降价，而北京主城区的豪宅8-12万一平的很多，只不过现在上不了市，没卖。要是把这些豪宅都充到北京的房价里去，根本不可能是现在一万九的均价。实际上通州的价格，现在对比廊坊、对比周边地区房价，应该相对便宜多了，但是老百姓不会买，“买涨不买跌”。老百姓现在需要的是一个合理的引导，这个时候要是听了房价唱衰的言论，势必要吃大亏。

　　记者：既然您说的房地产现在仍发展的一片大好，那么绿城之前出现的“被动”局面又说明了什么?

　　陈宝存：咱们国家从2003年开始调控，但是今年的政策严酷的程度跟2004年比差远了。2004年我们公司自己的项目做不了，想到转让，最后项目用了三个月的时间才转出去，但是在那种情形下，很有可能转不出去，如果转不出去前期投入就白费了。那时候普遍是灾难性的市场，就像战乱的时候，恨不得把自己的孩子吃了。现在的开发商都是按住自己的项目，“亲生的孩子”谁愿意丢?就“借点奶”先把“孩子”养大。现在只要手头有项目的开发企业没有难的，大家听到的难过，实际是原来想赚十个亿，现在只赚八个亿的问题。

　　绿城存在的只是切割自己项目的危机。只要他肯拿出一个项目，自然所有问题都解决了。打个比方，现在一个开发企业有16个“孩子”，哪个都是“亲生”的，都不愿意送给别人。最好的方式就是别人注入资金一起干。现在在北京拿一个项目有多难，连潘石屹都拿不到地。这种状况下，拿到地的相当于都是难产的孩子，谁能舍得被拿走?

　　2004年的时候一块地可能倒了六七手，但是到最后都赚钱了。当时，很多企业也没项目，北京当时4000多家企业，没项目的倒一块地也赚钱了。这中间倒得就是土地的增值，所以一直都说房企难，但是日子都过的很好。只是这几年倒地的幅度越来越慢，当然具备倒地资格的企业也越来越少。这才给央企国企机会，但是哪个项目都不会死。就算实在是开发不了的烂尾楼，给谁也都不愿意，只有在那烂着几年，但是项目方还在。

　　记者：烂尾楼闲置的时间是有一定的期限吧?

　　陈宝存：有这个规定，但是任何地方政府都做不到，因为各种产权问题，最终想收回的时候就会发生别的问题。如北京的摩根，牵扯的利益太多。这种闲置尤其是市中心的写字楼的烂尾，涉及的产权问题太多，根本没法清算。实际上这两年国家也一直在查闲置土地，闲置土地存在的问题是，拿北京为例，北京2004年的时候一万公顷，15万亩土地就确立了一级开发的项目，但最后能做成的这15万亩的不足一半。因为拆迁等问题在那闲置。闲置不是因为开发商不想干，确实是一些钉子户不让拆。北京去年、前年的土地出让已经成了毛地出让，地拆迁不了，直接就给开发商自己实施拆迁。

　　记者：您一直都坚信开发商“不差钱”，那前段时间传出的开发商跳楼事件，您如何看待?

　　陈宝存：像这种根本就不是开发商，只能说是投资商。这种人原来对市场预期特别好的时候，能拿到了四五十个亿，现在市场不好了，借别人的钱本息都收不回来。这是搞投融资、私募经常出现的情况，发生这种事，只有跳楼以谢罪。国家年年在调控，而且年年都不知道怎么调，调了九年，实际上这些搞融资的投资商的路也难走了。唯一不难的就是真正有项目的开发商，他的难题只是在于赚几个亿的问题。

记者：现在各种融资渠道的涌现，包括PE这种私募的迅猛发展，是不是能从另一方面印证开发商是缺钱的?

　　陈宝存：开发商本身都是白手起家的，没有一家不缺钱的，而且开发商不是做一个项目就甘心的，他在谈一个项目的时候，后面可能还有一大堆的项目。哪怕是一个小县城的开发商。他们预期提的比较高，所以永远是缺钱的，而且越有钱的越缺钱，因为要做的事情太大。这实际上就是一个扩展的心态。现在这种情况下，不扩展，守着一个项目金娃娃，就自然不会有压力了。

　　记者：谢谢您接受我们的访谈。