[]胡 江 ：保障房与商品房永远难达到平衡

　　限购和保障房可谓是2011年最热门的话题。关于这两个问题，我们总有不同的看法。近日，就这两个问题，我们请来了北京师范大学珠海分校不动产学院院长胡江为你揭开这些热点问题背后不一样的缘由。

　　政策利弊不能一概而论

　　中房商学院：最近一段时间，限价令吵得沸沸扬扬，您是怎么看待限购的?

　　胡江：如果在楼市没有泡沫、土地没有滥用、资源没有浪费的情况下，我认为限价是比限购好的，因为市场是有供需两方面的，两方面要平衡发展。

　　中房商学院：自7月12日国务院常务会议要求“房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施”至今，只有浙江台州、衢州两地出台了限购令，而其他涨幅较快的二三线城市如广东韶关、山东烟台、辽宁丹东则直接推出了“限价令”。为何如此多的城市愿意限价而不愿意限购呢?

　　胡江：我认为限购限制了需求，也就限制了市场，它不仅仅控制了投机，也控制了生产者，把生产链打断了。而限价就是开发商把价格放低，少赚点钱，但是对生产是没有影响的。

　　如果在楼市没有泡沫、土地没有滥用、资源没有浪费的情况下，我认为限价是比限购好的，因为市场是有供需两方面的，两方面要平衡发展。房地产行业是个大行业，这个行业的调控不仅涉及到行业本身还涉及到上游、下游等方方面面的行业，会有更多人的生计受到影响。质疑地方政府以限价政策取代限购政策也是不能一概而论的。

　　积压是误判市场惹的祸

　　中房商学院：陆陆续续的调控政策致使我国很多地方楼市成交一直在低位徘徊。数据显示，上半年全国20个主要城市中，有9个城市成交量下降，库存压力巨大。大量的库存会对企业造成不利影响吗?

　　胡江：近年来，政府一再号召控制不合理的房价上涨，但是开发企业还是争相抢“地王”，大兴土木，形成库存积压是正常的，是企业对市场判断失误的必然现象。企业受到损失也是很正常的，谁都要为自己的错误买单。 房子跟其他的普通商品一样，积压了就要打折、促销。

　　中房商学院：据《中国证券报》报道，监管部门在2011年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储备的项目，原因是保障房土地储备收益前景不明。那么我国的保障房建设到底存在哪些影响收益的问题呢?

　　胡江：如果开发企业能赚很多钱，再加上成本，那么保障房还是保障房吗?保障房本来就是不赚钱，如果开发企业能赚很多钱，再加上成本，那么保障房还是保障房吗?如果要建货真价实的具有保障功能的房子，还要充分尊重农民的利益，那么保障房建设将需要一笔庞大的资金。而资金的主要来源就是财政收入。如果国家不对保障房进行补贴，那么房价将是需要保障房的居民所不能承受的。

　　当初各大开发企业蜂拥进入保障房建设领域时，各地方政府确实给了很多优惠政策。包括税收的优惠、拿地的优惠等。但是随着物价的上涨，劳动力成本的上涨，这些上涨的因素已经把优惠政策冲抵了，所有保障房还是不赚钱的。不仅不赚钱，还需要政府大量的补贴，在这种情况下，收益无从而来，自然险资也就暂缓了进入。

　　我个人认为，保障房资金还是应该主要来自于政府，通过纳税人的缴税来建设保障房。但是在建设的过程中要谨慎控制受惠面。

　　降价是种价值回归

　　中房商学院：统计数据显示，传统的金九已过去两周，但北京市二手房市场整体成交仍处于低位，未见回升迹象。房价环比也出现了下降。且北京二手房价格下降有逐渐从郊区蔓延到城区的迹象。请问这是不是意味着北京房地产市场房价开始进入到下降通道了?

　　胡江：目前北京郊区二手房价格调整得比较多，我认为这是这个区域的二手房价格正在向合理的价值区位回归。作为统一的不动产市场，一手房和二手房有很深刻的联动关系，它们都共同受到供求关系的影响和宏观经济的影响。如果房价下降，且供给没有太大的变化，显然是有效需求减少了。

　　在我国很多城市都执行限购政策的情况下，购房者不会轻易购买二手房，也不能购买。但与此同时，二手房上市量依然很大，一手房供给也没有减少，需求减少就会造成价格的下降。目前北京市二手房价格下降的幅度还比较小，也可以说是微调，并且环比的微降也可以看做是价格在市场作用下的波动。但是如果二手房价格持续大幅下降就说明了整个市场的价格在下降。

　　目前北京郊区二手房价格调整得比较多，我认为这是这个区域的二手房价格正在向合理的价值区位回归。价格要调整到这个区域的合理区间。

　　降价对经济影响不大

　　中房商学院：如果二手房价格下降，那么也就意味着居民手里的不动产在贬值。有种说法是，居民资产的缩水会影响到我国宏观经济健康、平稳的走势。您认为目前我国局部地区出现的二手房降价会影响到我国经济发展吗?

　　胡江：在目前我国经济发展的阶段，房产贬值对心理会有一定影响，但是房产市场对整个国民经济没有太大的影响。单纯就经济学而论，这种说法是有其合理性的。资产贬值了，负资产效应就会显现。老百姓的资产白白地就在减少，势必会影响到社会的稳定和经济的发展。而这个时候的经济也从软着陆转变成硬着陆，各经济实体必然会受到重创。

　　但是我国的不动产制度，以及相关联的金融制度和美国、欧洲是非常不同的。我国没有在商品房的基础上附有太多的金融手段，没有一次按揭、二次按揭、养老抵押等，很多中国人就有一套房产，居住是房子的基本功能。不管房子是升值还是贬值，持有人都不能卖。如果房产不被出卖，那么贬值和升值也是没有实质性意义的。在目前我国经济发展的阶段，房产贬值对心理会有一定影响，但是房产市场对整个国民经济没有太大的影响。

　　未必影响新房市场

　　中房商学院：此轮二手房降价风波，是由严厉调控下新房价格的持续下降引起的。那么二手房的价格下跌会反过来影响新房市场吗?

　　胡江：在城市化发展的不同阶段，二手房价格对新房的影响也是不一样的。在一些地区二手房价格对新房价格影响不大。理论上来说二手房价格的下降是会进一步拉低新房价格的，但是这种影响也要具体问题具体分析。在城市化发展的不同阶段，二手房价格对新房的影响也是不一样的。在一些地区二手房价格对新房价格影响不大。