[]董元友:正确全面认识小产权房

　　记者：您好东律师，您能给我们大家介绍一下什么是小产权房吗?

　　董元友律师：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成

　　的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房

　　产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民

　　自行组织建造的“商品房”。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格

　　法律意义上的产权。

　　小产权房与一般的商品房的不同之处主要在于：

　　1、小产权房屋买卖不受国家法律保护;而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护;

　　2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证;而商品房由国家颁发产权证，国有土地使用证

　　、契税证;

　　3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利，商品房具有房屋所有、转让、处分、收

　　益等权利;

　　4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，而购买商品房可以办理按揭贷款等。

　　记者：小产权房的合法所有权主体是哪些人群?小产权房所有人需要具备什么条件?

　　董元友律师：小产权房的合法所有权主体人群是农村本集体经济组织成员。小产权房所有人需要具备

　　的条件是农村宅基地使用权证。

　　记者：小产权房能够买卖或转让?需要办理什么手续?

　　董元友律师：小产权房一般不能向非本集体经济组织成员的第三人买卖或转让。若要向非本集体经济

　　组织成员的第三人买卖或转让，但因不能办理过户，所以，在买卖或转让时要签订详细内容的合同，并办

　　理公证或律师见证手续。

　　记者：小产权房买卖交易有无风险?容易产生哪些纠纷?

　　董元友律师：小产权房买卖交易有：法律风险、政策风险、转让风险。

　　这些风险容易产生的纠纷是：

　　第一，法律风险。因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所

　　以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定

　　及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护;

　　第二，政策风险。若购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门

　　整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要

　　购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国

　　家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿;

　　第三，转让风险。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出

　　让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将

　　房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等

　　合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对

　　房屋的保值和升值有很大影响。

　　记者：小产权房屋能否合法继承?

　　董元友律师：根据我国法律规定，小产权房屋是可以依法继承的。这个请大家放心。