[]黄国雄：商业地产必将面临更多变数

　　黄国雄：商业地产必将面临更多变数

　　截至2013年年底，全国20大城市商业地产总存量已达到6461万平方米，预计2014年20大城市总体新增供应将达到1500万平方米。

　　未来，商业地产必将面临更多变数，甚至遭遇一轮洗牌。中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授黄国雄在接受中国房地产报记者采访时指出，当下商业地产已经发展到需要科学规划、谨慎进入的阶段，应以商业承受力、盈亏临界点、店铺出租率、置换率和中小商业企业倒闭率五个指标衡量商业综合体的体量和定位。

　　中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授 黄国雄

　　中国房地产报：商业地产在中国的发展路径是怎样的?

　　黄国雄：商业地产的发展起源于改革开放初期百货业的升级和改造。到后来逐渐出现超市、商业街和批发市场，商业地产进入全面发展期。购物中心、奥特莱斯的出现，是商业地产逐步走向成熟的标志。

　　而综合体的出现，则表明城市商业业态、功能组合、商品和服务一体化进入了一个崭新时代。综合体具有集聚商业的功能，可以形成一个有主、有从、有住、有吃、有娱乐、有办公、有购物的商业综合性的消费场所，成为庞大的商业集群和商业中心，以及内外交往的平台，产生盆地效应，吸收更多消费能力。

　　中国房地产报：你怎么看众多房企甚至一些非房企跨界涌入商业地产?

　　黄国雄：商业地产的开发已形成多元化的趋势。在我看来，目前至少有五股力量竞相进入，形成多头介入、齐上快上的发展趋势。

　　第一种力量是从一开始就致力于商业地产开发的企业，它们已初步尝到百货业、超市、购物中心开发的甜头，现在正大举进军商业综合体，成为开发的主力。万达、万通、华润等都是其中的代表。

　　第二种是大型企业，包括非流通型企业。通过转变发展战略，进行跨行业开发，它们开始涉足购物中心、奥特莱斯，甚至商业综合体开发领域。首创、中粮、海航、娃哈哈等都属于这一类，它们已成为商业地产领域的新生力量。

　　第三种是原流通型企业、零售集团利用自身的终端优势向上游延伸，在扩张新址的同时进入商业地产，发挥自己以往的运营优势，实现终端与上游发展的一体化。

　　第四种是外资企业由租赁经营到自建自用，再发展到商业综合体的开发，租赁与自营并举，寻找多元的盈利空间。

　　第五种是地方政府为了自身形象，借债搞建设、卖地求发展，为了实现城市形象大变样而积极扶持商业地产的开发。他们常常把大型商业综合体作为形象工程、战略性措施列入地方政府的发展规划，通过自主投资或合资的方式进行建设。

　　中国房地产报：众多力量的加入，在你看来会带来哪些问题?你是否同意当前商业地产存在泡沫的说法?

　　黄国雄：我不完全认同商业地产存在泡沫的说法。在我看来，目前商业地产总体表现是总量接近饱和、结构存在严重失衡，眼下已经到了需要统一规划、科学定位、谨慎发展的关键时期。

　　首先，总量接近饱和，个别地方出现泡沫。从近年来的数据来看，2011年全国购物中心总面积就超过了1.7亿平方米，2012年累计商业面积达2.12亿平方米，2013年达到2.5亿平方米。然而空置率也一直在上升，有数据显示，二线城市目前的空置率已经达到10.5%，一线城市的空置率也达到了8.4%。

　　其次，从单个城市来看，武汉要建30多个综合体，面积达1100万平方米。试想，一个二线城市，怎么能容纳几十个甚至是上百个综合体?有些只有8万人口的小县城，也要建20万平方米的综合体。

　　但与此同时，很多地方至今仍缺少运营能力强的购物中心，造成有效供应不足、无效供应过剩的结构性失衡。

　　商业地产的核心是商业，而不是地产。必须考虑终端的开发、商品流通等各个环节。这是个系统工程，既要考虑商品买卖的问题，也要考虑物流配送、加工存储等。没有考虑均衡开发的系统工作，必然造成千店一面、千城一面的尴尬局面。

　　第三，闲置面积不断扩大。这在一定程度上是跟风造成的，“有条件上，没有条件创造条件也要上”的观念，不仅无法树立城市的形象，而且会带来诸多社会问题，各级政府必须引起注意。应该因城制宜、因需而定，有重点地发展。

　　中国房地产报：应该如何来确定商业综合体的体量，有无指标可参照?

　　黄国雄：第一个指标是商业承受力。按照国内外实例经验，中小城市的人均营业面积应该控制在0.8平方米~1平方米之间，大城市控制在1平方米~1.2平方米之间，少数人口流动性较大的大型、超大型城市也应该控制在人均1.5平方米~2平方米之间。不仅要为自己的发展留下余地和生存空间，还要为小商小贩、个体户留下生存的空间。

　　第二个指标是盈亏临界点。由于地区不同、业态不同、租金不一，盈亏临界点没有统一的标准，但它决定了商业地产的业态组合和规模定位，要有一个计算和控制指标。我曾经对大型百货商场作过一次匡算，中小城市每年每平方米营业面积带来的收入必须维持在5000~8000元，而大城市在8000~12000元之间，特大型城市必须维持在15000元以上。可作为参考。

　　第三是店铺出租率。大型购物中心、奥特莱斯和商业综合体自营的很少，多数都采取出租形式招商经营。在一般情况下，出租率达到60%就可以开业。任何一种大型商业设施，地理位置比较特殊的以外，招商都不可能一步到位全部租满，只能在开业后逐步引进、逐步到位。

　　第四是置换率。一个大型商业中心会有几十个、甚至几百个门店，都是在置换中逐步完善，达到科学配套，产生整体效益的。一般情况下，需要3年左右才能走向基本稳定，在这期间保持30%的置换率都是正常的，但如果比例太高，有很多零售商退出或停业，就得反思整体定位问题。

　　第五是中小商业企业的倒闭率。它衡量的是一个大型商业设施的兴建可能对周围中小商业产生的冲击程度。一个城市的购买力在一定时期是相对稳定的。如果营业面积增加过多、规模过大，必然对中小商业企业产生冲击。一般情况下，倒闭率只能在10%左右波动，如果出现大面积倒闭，则不仅反映出一个城市的商业设施存在泡沫，更会引发社会问题。