[]陈方勇：基金将主导房地产“下半场”

　　陈方勇：基金将主导房地产“下半场”

　　房地产私募基金自2010年崛起之后，迅速成为了一支来势汹汹的新生力量;2011年楼市调控收紧，为房地产私募基金的加速发展提供了机会;2012年和2013年，地产基金则经历了集中增长的爆发期。

　　对于在地产基金圈游走多年的陈方勇而言，在2013年选择离开高和资本、独立创建地产股权投资基金公司佰仕信，是因为出于对房地产基金在未来走势的继续看好。

　　佰仕信基金董事长 陈方勇

　　陈方勇在接受中国房地产报记者专访时表示，房地产行业将由开发商主导的上半场，转入基金主导的下半场，“金融将成为地产行业需要重新深刻理解和接轨的领域，而下半场的明星——房地产基金将会大有可为”。

　　中国房地产报：你在高和做得风生水起，为什么会出来自己创立一家基金公司?

　　陈方勇：从大环境看，是地产基金行业的持续利好，支撑我走到了今天。在我看来，未来三年，部分中小房企将不可避免地出现资金链断裂，地产行业将会出现分化、整合、重组和延伸。而地产行业的主角也会出现交替变化，过去由开发商主导的上半场，将转入由金融主导的下半场。

　　我认为，作为下半场的明星，房地产基金将大有可为。在房地产行业的“黄金十年”，我曾在阳光新业发起过房地产基金模式，并且为后续公司整体框架的发展奠定了很好的基础。然而，那时做基金，我更多是站在融资人的角度去考虑问题，也经常要面对股东干涉基金经理人的尴尬处境，而今地产基金市场在逐渐完善，基金时代迎来了知识指挥资本的新局面。

　　中国房地产报：作为公认的盈利能力较强的商业地产基金，高和资本近来被业内高度关注。你如何看老东家的运作模式?

　　陈方勇：2009年成立的高和资本，到目前为止也是我在业内比较看好的公司。在商业地产基金项目的实战运作上，高和的盈利模式确实是较为成功的。

　　首先，在地产项目的选择上，高和的运作模式非常明确，主要到北京、上海的核心地段去收购现成的商业楼盘，再进行改造和提升。其次，在募集资金上，高和的运作方式更偏向私募REITs，并且在业内率先提出了一种所谓“资产精装修”的战略。它将整个旧有物业收购后进行整体改造、植入租户、签订资管协议、提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，最终将产品销售给终端投资者。

　　高和独到的战略眼光以及敏锐的市场嗅觉，很快在业内赢得了地位。据我所知，高和的投资者早期的构成其实比较单一，以煤老板为主，只专注于买北京的写字楼。后来随着合作加深，这些投资者追随高和做了更多的投资，身份也从前期的单纯投资客，进入到LP(有限合伙人)层面，和高和一起抄底买楼，或者获得相关利益分红。

　　中国房地产报：这种“抄底收购-改造运营-出售套利”模式最关键的因素在哪里?

　　陈方勇：我认为，最重要的因素就是市场判断的敏锐性。高和不久前收购的丹阳大厦项目就是一个很好的例子。我预计，这个项目开业时，高和的收益将达到50%。一开始很多人认为丹阳大厦周边的办公环境并不好，原有业主嫌租金较低，想散卖怕卖不出去，整栋卖掉的话，空置率又太高，同时大租户也不好清理，卖不到好价钱。

　　然而，高和却发现，由于租金高涨等原因，北京CBD地区的商家租户正在外溢。同时，丹阳大厦地处北京重点地铁线路十号线沿线，这条地铁连接了北京的CBD、金融街、丽泽等几个重点商圈，同时还是未来连接高铁的枢纽。等到其他的资金想介入时才发现，高和已经谈了两年时间了。最终，高和完成了抄底收购。

　　所以具体项目的选取很重要。从房地产的价值属性来看，如果投资的意味过重，市场波动和政策变化都会对项目的收益造成较大的影响，产生兑付风险。同时，地产基金主要做整合的工作，是锦上添花的事情，因此，思考在这个位置上做什么样的产品，对于基金公司来说尤为重要。如果是持有物业的话，对于运营团队的考量则显得更为重要。

　　中国房地产报：未来的房地产市场已不是过去单一类型的市场，一个区域乃至一个城市，甚至一个片区，项目都有很大差别。那么，关于商业地产的未来，你有怎样的预判?

　　陈方勇：我早些年就在讲，如今越发要讲这个观点，商业地产绝对已经进入泡沫化时代，同质化已经非常严重了。最明显的特点就是购物中心泛滥，全国各地千城一面，业态组合单一重复，商家无非就是ZARA和H&M，要不就是搞个影院，最后零售商也疲惫不堪。然而整个销售市场在萎缩，租金越来越低，人力成本却越来越高，好多商家和地产商都已经处于赔本的状态。

　　我所知道的某个企业，为了能够做好运营，特意从香港请了一个职业经理人帮助打理，年薪开到300万元。结果一年下来，领导层发现整个店的收入没有任何盈余，全部拿去支付相关人员的工资了。

　　然而与此同时，一些细分市场却没有被发掘，比如白领公寓。这种针对年轻阶层的商业地产，我认为将来发展空间很大。同时医疗、教育等跟老百姓生活相关的细分商业地产市场，也是真正应该被关注的。

　　同时社区商业在大互联网商业时代将大有可为。例如，在马云搭建的菜鸟网络的大范畴之内，在淘宝选好产品后，只需到自己小区内的店铺扫描相关产品二维码，就能实现小区内送货验货，很多基本生活需要，在家里通过O2O模式就能解决了。

　　中国房地产报：你判断商业地产风险这么大，地产基金的募资会不会越来越难?佰仕信会怎么做?

　　陈方勇：钱多还是钱紧，这个问题大家一直在争论。在国内，资金的主要流向就是两个领域：地产和矿产。目前来看，矿产已经不行了，而资金总是要找投资渠道的。所以我认为，钱的来源其实不少，一直存在，只不过比之前变得更加谨慎一些而已。眼下最主要是看基金运作的是什么项目，基金团队已经到了靠自身技术吃饭的时代了。

　　只要对中国经济不是那么绝望，其实就会发现还是有机会的。至少在当下，中国经济还没有能够有效接盘的产业，那么地产行业就仍旧是支柱。所以，维持比较稳定的现状是毋庸置疑的。至少在一线城市进行物业投资，资产的安全性还是被普遍认可的。

　　佰仕信未来的目标是和金融机构对接，争取把品牌做起来，把案例做起来。对我来说，现在需要做出前期示范项目和示范工程，来证明自己的实力。就像高和第一桶金，仅仅100多万元的项目，却撬动了几千万元的利润，很多项目回报率高达50%~60%。尽管市场比以往有所变化，但是在地产下半场，拼的是金融知识和技术，运作地产基金的我非常有信心。

　　目前，我们在北京有意向的项目有两个，分别位于东五环和西三环附近，至于持有还是销售暂时还没确定。现在正在研究商业定位，租金谈得还不错，如果成交的话，我认为回报率在20%以上应该完全没有问题。

　　中国房地产报：主流房企现在使用地产基金融资的还比较少，而且都是偏债权融资而非股权融资，这是为什么?

　　陈方勇：这有一定的历史原因。房地产以前是暴利行业，开发商不太愿意把股权分享出来，投资人也更习惯于短期固定的回报收益。同时，很多金融机构对开发商是不信任的，普遍认为房地产行业水比较深，有可能账面是亏损，实际上是赚钱的。所以，在这种不信任的大环境中普遍是以债权类基金为主。

　　不过，从去年开始这一现状已经有所转变，偏股权的基金已经开始渗透到房企里面。比如去年泰禾在上海拍地就有基金的介入，比如原本大约30亿元的本金，通过金融杠杆的作用，却撬动了90亿元的项目。尽管房地产商愿意玩基金了，但做股权基金却是难关重重，加上现有的诚信制度以及监管制度不够健全，尽管表面上叫股权基金，实际上很多依然是债权基金的操作方式。

　　中国房地产报：关于地产基金的监管，业内一直在争论，你怎么看?地产基金发展走过了4年时间，兑付潮即将到来，然而受市场变化影响，是否可能出现大规模规约兑付?

　　陈方勇：关于地产私募基金的监管问题，业内有两种看法。一是私募地产基金本身就是民间行为，主要靠行业自律就可以，而且其天性带有一定的风险基因，不需要任何部门来监管。另外一种看法是要求积极监管私募基金，强制私募基金到相关部门去备案。对此，现在北京的相关部门正在进行试点。

　　从长远发展来看，我认为有机构监管是好事。现在确实出现过兑付纠纷，但是我认为这不是行业现象，而是个别情况。不过可以看到，地产基金有几千家，真正做得好的并不多，眼下很多基金公司其实在干高利贷的事情。行业好的时候都挣钱，无所谓，但现在这个时间点很关键，全行业都不好受了，三四线城市大家不敢去了，投资者也在观望。从这个角度来看，最好还是有监管，因为资本要逐利就会有冒险冲动，甚至可能触犯法律。

　　中国房地产报：对于企业跨界进入商业地产领域，你怎么看?

　　陈方勇：不客气地讲，他们怎么来就会怎么走。目前可以看到一些企业已经出现问题了，红豆、雅戈尔等企业都已经在慢慢退出了。而且有些企业如果不是上市公司，资金链恐怕早已断裂了。

　　做住宅还好，短平快，资金回笼较为快捷，然而投资商业地产没两把刷子确实很危险。因为这个行业门槛很高，动辄需要几千万元资金，而且商业地产的关键是运营环节，对团队的能力要求也很高。