[]聂安达：投资者关注地产下行风险

　　聂安达：投资者关注地产下行风险

　　“虽然开发商、银行以及贷款人对2014年的销量和售价持乐观态度，但其中大部分人亦认为中国房地产市场有机会于未来12个月内经历整合。”DTZ戴德梁行亚太区研究部主管Andrew Ness(聂安达)在接受中国房地产报记者专访时指出。

　　DTZ戴德梁行亚太区研究部主管 Andrew Ness(聂安达)

　　聂安达认为，在近期DTZ戴德梁行开展的一项关于中国投资市场信心的调查中，投资者对中国政府一系列楼市降温措施非常关注，对楼市的前景持保守态度。随着中国二线城市于未来三至五年内面临的大量新供应，供求失衡则成为了迄今为止最受长线投资者关注的因素。

　　中国房地产报：目前开发商和投资者对中国房地产市场前景出现意见分歧的具体原因有哪些?

　　聂安达：一是由于开发商目前已拥有更强的财务实力和更多的自主权来应对房地产市场的波动。它们与银行及其他金融机构一直保持着紧密且良好的关系，因此很容易筹集到资本。二是由于美联储缩减QE导致投资者对中国房地产市场潜在的下行风险较为敏感，同时他们对中国个别二线城市正在恶化的供需失衡更为关注，其中利率的攀升是关注的焦点。

　　中国房地产报：此次调查的背景是什么?共有多少房企、银行以及投资者参与了调查?

　　聂安达：此次调查旨在为房地产业务人士提供中国地产市场2014年的深入前景展望，DTZ戴德梁行北亚区研究团队分别向金融机构、投资者、开发商和其他房地产相关人士发出了调查问卷，共获得了240余份反馈问卷，其中有超过70%受访者机构的主营业务覆盖大中华区。

　　中国房地产报：近期杭州等地出现的房价大降现象是否预示着市场将出现下行风险?

　　聂安达：近日杭州住宅项目的降价反映了杭州某一区域内住宅供应过量的现象，售卖价格的急剧打折更多是关于本地市场供应过量的一次性事件，这并不能预示中国整体住宅市场将面临严重衰退的趋势。

　　预计未来中国整体住宅市场仍将保持相对稳定，2014年也将是住宅价格升幅趋缓的一年。

　　中国房地产报：如何看待当下中国部分银行收紧房地产融资的做法，这将对中国房地产市场带来何种影响?

　　聂安达：中国整体房地产贷款(包括开发贷款和住房抵押)在2013年增长了21%，为亚太地区最高。

　　此外，部分银行采取的选择性收紧房地产融资的做法，确已对上市开发商造成冲击，但目前尚未在更大范围的房地产开发市场造成深远影响。

　　中国房地产报：调查中不同受访者如何看待中国房地产调控政策的走向?

　　聂安达：DTZ戴德梁行调查显示，开发商对中国政府住房购买限制政策对其经营带来的影响持最负面的看法。

　　对开发商而言，限购令对交易量和相应的商业环境均有直接影响，而调查中所有受访者均对潜在的中国政府将要大规模征收房产税抱有极其负面的情绪。若房产税未来于更多城市内付诸实践，势必会对未来中国住宅市场造成负面影响。

　　尽管受访者普遍对中国政府加快推出全国性房产税感到焦虑，但他们预计这项政策不会被迅速推行，因为在中国实施房产税对地方政府来说，确实存在一定的难度，尤其是政府尚对新税款的征收和使用存疑。目前各地政府均从卖地中收取大量费用，假如现有制度急剧转变，开发商必定认为资本收益受损。

　　中国房地产报：如何看待中国房地产市场的投资前景?

　　聂安达：总的来说，2014年海外投资者在中国房地产市场投资时还需继续谨慎，尤其在他们认为可能投资的主要商业市场上，面对日益升高的海外利率、潜在的QE加速缩减以及恶化的供大于求状况，更值得广大海外投资者保持警惕。

　　此外，中国影子贷款市场的不稳定性和可能收紧整体信用市场的连锁反应也都是投资者需要关注的问题，但由于国内机构仍坐拥庞大的流动资金而亟须向外投资，所以预计他们未来仍将面临直接境外投资的障碍，且依然对中国一线城市的核心产品抱有强烈欲望。

　　相对而言，中国投资者由于对本国房地产市场怀有持续且积极的兴趣，加之他们在国内机构持有大量物业，所以预计中国国内投资前景将在2014年保持相对稳定的状态。