[]楼市最大的变数来自于金融政策 资金不容忽视

　　王韶：楼市最大的变数来自于金融政策

　　广东省房地产行业协会秘书长 王韶

　　广东省房地产行业协会秘书长王韶认为，市场在高位适度回调是好事，预计今年广东房地产市场供不应求的矛盾将有所缓解，成交量难以超越去年，价格会保持平稳。“最大的变数来自于金融政策。”

　　王韶指出，今年商业银行的放贷策略已有较大转变，对房地产的支持力度明显减弱，再加上利率市场化的影响，未来房企的资金压力不容忽视。

　　中国房地产报：近期国内不少城市都出现了成交量和楼价下跌的现象，广东是否也有迹象?预计今年市场走势如何?

　　王韶：从今年1~2月份的成交数据来看，广东商品房成交萎靡，销售面积和销售额均有所下降。从政策层面分析，房地产调控政策“不放松”的基调不会改变，但市场化和差别化这个特点会越来越明显。未来政策的连续性和稳定性会保持，政策层面会相对宽松。

　　某些地方限购、限贷政策可能会根据自身情况弱化，但一二线城市还是受到监控、约束的重要区域，广、深等热点城市还不会大幅度放开。从市场供求关系来看，由于近两年广东的新开工面积屡创新高，市场供应将有所增加。因此，整体市场有效需求将有所缩减，预计年内成交量难超去年。

　　今年的房价走势将趋于平稳。今年多数开发企业进一步调高销售任务，销售策略将以走量为主，提价的冲动减退很多。

　　中国房地产报：浙江兴润置业的债务危机引起了行业对房企资金链的关注，你认为危机会不会蔓延?

　　王韶：金融、信贷政策确实是今年影响房企生存状态的最不确定因素，也是房地产行业发展的最大变数。去年房地产的快速发展主要得益于宽松的货币政策。

　　2014年全球流动性趋紧，美国宽松货币政策退出，热钱会不会外流，资金会不会外逃，是影响到房地产的一个重要因素。利率市场化初期可能推高房企的融资成本，同时对企业的金融风险管理也将提出更高要求。

　　今年1~2月，广东中外资银行业机构新增房地产开发贷款及购房贷款占新增贷款总额的比重为22.6%，较去年同期的44.3%大幅下降。

　　这反映出商业银行的放贷策略有了较大转变，对房地产的支持力度有所减弱。而当前大规模的施工量需要相应的资金支持，商品房销售额与投资额的比值已处于今年新低，因此未来企业的资金压力不容忽视。

　　中国房地产报：房企应该采取什么措施应对金融环境的挑战?

　　王韶：我们的建议是提高风险意识，合理定位，加快销售，现金为王。最近通过对广东品牌房企的调研，发现大家基本的共同点是做刚需、中小户型，加快销售，回笼资金，优化区域分布。

　　中国房地产报：近两年，广东出现了城市综合体的开发热潮，大量新项目集中上马，对这个现象你怎么看?

　　王韶：综合体开发热潮的问题应该引起业内的高度重视。广东商业营业用房开发投资过去五年一直保持20%以上的强劲增长，最近两年都高于房地产总体开发投资增幅。2013年广州新开业购物中心面积超过65万平方米，达到历史供应峰值。

　　在此基础上，广州拟建在建、待开业的商业项目还将超过30个。深圳2013年有超过90万平方米的购物中心新增供应，在建的18个百万旧改大盘中，九成计划做综合体。据不完全统计，目前佛山拟建在建的城市综合体已超过40个，近一年商业地产开发火热程度甚至赶超广深。

　　就在建和拟建的综合体数量而言，惠州18个以上，中山17个以上，东莞14个以上，珠海12个以上;而江门目前在建的5个大型商业综合体项目，商业经营面积翻了一番。市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加上经济增速放缓、电商冲击日盛，未来一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升风险。

　　中国房地产报：广东房协去年做了一轮县域地产市场调查，显示有20多个县市的房地产市场存在供应过剩的风险，应如何解决?

　　王韶：广东的县域地产，大体发展比较健康，水平也较高。其中，紫金县等28县(市)去化率在0.5-0.77之间，有供应过剩的风险;南澳县等6县(市)的去化率低于0.5，供应量明显大于需求量。

　　目前危机还没完全暴露出来，虽然供应量大，但去年地方政府在公积金方面给予了很大的支持，所以有些县的市场景气度还是很高的。就解决方法而言，必须由产业来拉动地方的经济增长，集聚人气，通过经济和人气来消化房地产的过量供应，推动地方经济和房地产市场的健康发展。