[]祝宝良：警惕房产行业风险 看房地产投资增速下降多少

　　国家信息中心经济预测部主任祝宝良：“警惕房地产行业的风险，不在于房价跌多少，而是看房地产投资增速下降多少。今年上半年全国房地产开发投资增速为14.1%，这个数字降到10%左右也是安全区间，如果短期出现大幅回落，甚至负数就会引起风险。”

　　“房地产行业的调整速度不宜过快，速度要慢下来。国家是否出台调控政策，要观察房地产形势变化，预防暴涨暴跌。”

　　国家信息中心经济预测部主任 祝宝良

　　中国房地产报：上半年数据显示，房地产投资增速在下滑，房地产行业是否进入了下行通道?

　　祝宝良：目前中国房屋真正的空置率数据还很不健全，我们只能根据国外房地产发展周期来类比中国的房地产市场。从美国房地产发展历史来看，房价持续上涨16年~17年就会进入长达四五年的调整期。

　　我国从1998年房改到现在，正好是经历了接近16年的上涨周期。经过长时间的高速增长，购房需求在逐渐下降，所以我认为现在正处调整周期。

　　我们曾做过一些分析，去年销售面积是13亿平方米，跟人口密切相关的刚性需求占60%，跟收入有关系的改善性需求占20%~30%，投资性需求占15%左右。在这几年限购政策影响下，投资性需求已经很少。

　　今年上半年商品房销售面积是4.8亿平方米，同比下降6%，以这个数字来看，改善性需求并没有大幅减少，所以说，目前的楼市正在经历调整但远未到有些人所说的“崩盘”边缘。

　　中国房地产报：房地产投资进一步下行，会对宏观经济造成什么影响?

　　祝宝良：房地产业的不景气已经影响了宏观经济的增速，但需要说的是，中国的宏观经济已没有必要保持高速增长，增长的质量才是关键。数据显示，今年开始第三产业产值超过第二产业，产业结构正在逐步转型。之所以有这种调整，是因为房地产行业已经过了高速增长期，住房改善到一定程度，住房需求肯定就慢下来了。

　　在我看来，今年下半年房地产投资增速会进一步下降，基础设施、保障性住房投资会进一步增加。如果房地产投资增速降到10%左右，这期间保障房的投资增速会加快，发挥托底作用。

　　中国房地产报：房地产投资增速下滑会引起哪些风险?

　　祝宝良：1~6月份，房地产开发企业房屋在建面积还有61亿平方米，房地产投资增速降到负数的可能性不大，至少今年下半年没问题。从房屋新开工面积来说，上半年房屋新开工面积8亿平方米，下降16.4%，按照这个速度，一年半以后，新开工面积和在建面积将持平，甚至新开工面积少于在建面积。

　　房地产市场关系产能过剩产业的发展，也影响影子银行和地方债务的安全，一旦出现资金链条断裂，将对金融稳定运行产生不利影响，并引起相关产业衰退，加大经济下行压力，财政收支矛盾也会加大。

　　中国房地产报：从区域来看，今年上半年中西部商品房销售增速高于东部地区，尤其中部发展势头更为抢眼。中部地区是否会成为下一个热点区域?

　　祝宝良：这和国家的区域政策密切相关，现在很多产业都在向中西部转移。东部个别城市的房价处于高位，消费者买不起房，也迫使一些产业往外转移。根据转移的梯度效应，首先受益的自然是中部地区。

　　加之城市群的聚集效应以及中原经济带的利好，河南、安徽、湖南、湖北等省份发展优势明显，外界看好其经济增长潜力。有发展眼光的房企应该早就布局这类二三线城市了。