[]邹晓云：解决住房主要问题是改变划拨用地的土地性质

　　邹晓云：解决住房主要问题是改变划拨用地的土地性质

　　“铁路用地的闲置造成了一定程度的资源浪费。盘活现有铁路用地，推动土地综合开发，是对土地节约集约利用的很好贯彻。”对于8月11日国务院发布《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(以下简称《意见》)，中国土地勘测规划院研究员邹晓云在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　中国房地产报：《意见》指出，要支持盘活现有铁路用地推动土地综合开发，对于盘活现有铁路用地需要突破哪些障碍?

　　邹晓云：最主要是改变划拨用地的土地性质，因为划拨用地限制很多，不能直接进入市场流动。盘活现有铁路用地有几种方式：一是补交地价。一些具有商业开发价值的土地通过补交土地出让金变成出让性用地。二是作价入股。对现有铁路用地评估一个价值，按这个价值作为政府的股份，政府参与土地经营开发，按收益分红。三是授权经营。政府允许这些存量土地以适当方式进行市场化经营，铁路运输企业有对土地的经营权，但不得出售。

　　中国房地产报：今年以来，土地市场成交低迷，你认为背后的原因是什么?

　　邹晓云：土地属于一种引致需求，只有经济的发展需要才会不断产生土地需求。如果经济放缓了，土地的需求自然就会放缓，土地市场低迷也就不足为怪了。所以，今年以来出现的土地流拍现象主要是因为经济对土地的需求少了。另外，地方政府出让土地的主要目的是获得财政收入，如果价格太低就会影响出让收益，所以在制定底价时可能会高一些。加上土地出让底价一般以基准地价为依据确定，而基准地价几年才调整一次，相对稳定，也就是说，市场价格降低了但底价没有降低，所以，流拍的几率就大大增加了。

　　中国房地产报：你觉得政府会采用降价的手段推地吗?

　　邹晓云：我估计地方政府不会降低土地出让价格，因为现在土地征收成本以及一级开发成本很高。一级开发成本里面包括的拆迁、基础设施投入等成本都在上涨，政府的土地出让价格降价空间非常有限。即便是地方政府有降价意愿，还有上面所说的城市基准地价的限定，出让的底价不能低于土地基准地价太多，否则就违反了相关法律，会被视为低价贱卖国有资产，这是要承担责任的。

　　中国房地产报：据此推断，房价下降空间有限?

　　邹晓云：不能仅仅从土地价格的角度分析市场，也要从土地市场与房地产市场两者的关系看。这是两个关联但又分隔的市场。开发商拿多少地是其根据目前房屋销售的情况来判断，但房屋未来实际发生的变化是在拿地之后。房屋好不好卖完全取决于另一对博弈，也就是开发商和购房者之间的博弈。所以，土地市场中的价格信号并不能很好地反映房屋市场的情况。

　　土地市场是一个单项开放市场，其风险是政府能够把控的，如果价格高，政府可以多卖点，如果价格低就少卖点。但是房屋市场是一个基本开放的市场。如果开发商现金流等方面出了问题，就不得不降价出售。

　　中国房地产报：当前房地产市场库存高企，一些房企销售状况不佳，这是否意味着整个市场进入饱和状态?

　　邹晓云：从全社会总量来说，根据我的一些相关研究判断，现在住房的问题在于结构不均衡。首先表现在一线城市和二三线城市的不均衡。一些二三线城市房屋利用率低，空置率高。而在北上广深这样的一线城市，住宅仍然是比较稀缺的产品。此外，一些城市存在区位结构不均衡问题，中心城区住房供不应求，而一些新区却住宅过剩，无人问津。我们研究房屋供给的问题，应该是在有效供给的层面下功夫。如果房屋都在农村或者不符合实际居住需要，这样的供给总量即使再大也毫无意义。所以中国的房地产市场不能光从总量上来看是否饱和，内部结构不均衡问题凸显下，无法盖棺定论认为整个住宅市场是饱和状态。