[]刘德扬：中国房地产行业目前已经逐渐成熟

　　刘德扬：中国房地产行业目前已经逐渐成熟

　　“市场在改变，客户的需求也在改变。10年前，我们的客户需求都比较粗放，对于服务水平的要求也相对比较低;如今，好项目越来越少，要求我们更加提升服务的深度和广度，过去的物业管理已经满足不了他们的需求，因此，我们把过去的物业管理上升为资产管理，在物业管理的基础上，加上财务运营和市场推广。”第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬接受中国房地产报专访时表示。

　　实际上，越来越多的外行人进入房地产开发行业，不管是有地的“土著”还是买地的土豪，其本身对于房地产的资产管理并不专业，难以适应万变的市场以及花成本建设完善的资产管理部门实现房产价值的最大化。不但外资行看中“资产管理”这块肥肉，国内大型开发商万科、花样年都在做相应的产业延伸，卓越近日推出E服务，也是探索的其中一个成果。

　　刘德扬告诉记者，第一太平戴维斯下一步将全面升级现有的物业管理服务，进一步打造资产管理服务模式，为客户提供专业的资产提升策略和解决方案，确保资产升值及投资回报最大化。

　　在充满变数的房地产市场，传统的五大行业务是否遭遇危机，第一太平戴维斯如何升级现有的物业管理服务，针对当前的市场环境，又如何去改变自身，均值得思考。

　　中国房地产报：中国房地产行业发展至今，已经逐渐成熟，第一太平戴维斯传统业务在中国发展是否遭遇瓶颈?物业管理和资产管理有什么区别?

　　刘德扬：我们这个行业发展至今，已经有近两百年的历史了，工业革命开始之后就有了。中国是一个新兴的市场，房地产行业在过去十几年高高低低、起起伏伏，所以你说生意难不难做，目前全世界都不容易做，没有哪个行业是容易做的，主要原因是中国经济的结构性矛盾还无法解决。

　　第一太平戴维斯过去的物业管理主要有三个业务：维修，保养，安保。而资产管理远远大过这个范畴，包括楼宇招商、财务设计、客户服务、空置率规划等。以一座写字楼为例，对于楼宇的管理水平、入驻客户的质量直接影响该楼宇未来的升值。而我们有专业的团队和人员去经营这块。前不久，我们和高和资本签了战略合作协议，高和资本主要业务是商业项目的收购，而我们则擅长资产管理，为它们的项目做保值增值服务，包括招商、商业定位、市场运营等。

　　中国房地产报：以第一太平戴维斯目前的业务服务能力，如何去做楼宇的资产服务?一个公司要进行转型，背后是这个公司赋予员工的新的工作能力和水平，包括对这个公司的文化、人才、市场的重新定位，具体如何操作?

　　刘德扬：比如说在日本市场，日本的大部分小开发商的楼都不卖，但是也不自己管理。我们在日本的团队都是投行出身，对于资产管理是最擅长的，不单是做物业资产管理，而是像投行一样运作一个商业地产项目。我们的架构是资产管理属于投资部门的下属部门。

　　中国市场其实是一个后来者，我们把公司内部的不同资源整合打通，把已有的服务放到这个平台上，包含楼宇保洁、招商、设计、定位、财务核算以及买卖建议等，不同的商业项目业主有不同的要求，有的要财务管理自己来做，对钱比较敏感，有的放权给你全部做，只要你管理得好。我们提供清单，让业主来选择，而不是像过去那样，没得选择。

　　中国房地产报：对于第一太平戴维斯而言，把物业管理提升到资产管理，内部架构有没有调整?从企业发展角度，资产管理未来有没有一个目标?

　　刘德扬：我觉得现在资产管理本身不是一个部门，现在我们是一个平台，集中了我们九个部门的不同服务。我们面对不同的业主方，有不同的需求，根据他们的需求，进行资产管理，让所管理的这块资产保值增值，让业主方的利益最大化。具体到他需要什么服务我们把它带过来，每周都会开例会进行讨论，把每一个例进行讨论，如何把产品变成精品，会做一个整体方案，是包含我们九个部门所有的意见，通过这个平台提供服务，等于是一个协同的。

　　我们目前没有设定目标，主要是应市场需求公司将全面升级物业及资产管理服务，为开发商、业主、租户、基金管理者以及机构投资者在物业资产和投资组合方面提供“度身定制”的资产管理模式，在客户所期望的短期投资回报和中、长期资产升值之间保持平衡，确保物业长期稳定增值。

　　中国房地产报：中国的开发商越来越多走向国际市场，这是不是一个机会，像绿地、万科、朗诗等开发商，它们都出去到国外买楼。不但是促成交易，还有管理?

　　刘德扬：如果业务是我们牵线搭桥的，一般都是由我们来管理。我们一直在不断地调整团队人员结构，使之更加国际化，用高瞻远瞩的全球视野帮助客户驰骋本土房地产市场。现在中国本土的开发商已经越来越具备国际化的眼光，所以我们的咨询服务团队也在逐步走向国际化，才能为客户提供更好的服务。

　　在资本的强力推动下，中国房地产的产业链正在发生巨变，巨大的房地产存量资产市场已经形成。我们预测，未来5~15年间，将是中国房地产资产存量与增量的集中放量期，也将是房地产资产管理企业的最佳成长期。

　　同时，随着市场的发展成熟，身经百战的开发商变得更富有经验，他们不再只盯着拿地、卖房，而是越来越多地通过持有核心地段的高品质物业，用稳定的租金回报有效抵御市场波动带来的风险，由单纯的开发商转变为运营商，资本则专注于投资。