[]顾云昌：“人等房”变成了“房等人”

　　顾云昌：“人等房”变成了“房等人”

　　“房价还会不会降?”这一问题已成为了现下房地产业内外人士普遍关心的话题。

　　在开发商愁云笼罩、购房人持币观望的大环境下，中国房地产研究会副会长顾云昌在接受中国房地产报记者专访时表示：下行是周期性的大趋势，但是缓而稳的，不会是断崖式的。对于想要买房的人，不要等所谓的“底”，有需求还是要出手;而对于房企，销售量的下跌也是相对而非绝对的，因此也不必过于悲观。

　　中国房地产研究会副会长 顾云昌

　　中国房地产报：你在早前就说过对房地产市场应因地制宜、分类调控，这与新调控思路相契合，在你看来，现阶段的分类调控政策执行得如何?

　　顾云昌：现在正在实施中。政府提出分类调控、重视分类调控，是因为市场本身出现了差异化，政策必须紧跟市场、做出与之相适应的调整。

　　近两年来房地产市场的关键词有两个，一个叫“分化”，一个叫“下行”——2013年分化开始明显，2014年分化愈演愈烈，同时下行也不可遏制地到来了。今年来看，分化和下行并行，但下行的趋势比分化还要猛烈，还要让房地产企业恐慌。

　　今年直到现在，都没有出台全国性的房地产调控政策，只高度概括地用“分类”和“双向”作引导，证明政府也看到了，现在的全国房地产市场不能一概而论，症结不再是房价过高，而是库存过高，且一线城市和二三四线城市的差距也越拉越大。

　　中国房地产报：目前很多房企都面临着去库存压力，除了房企自发降价外，你认为政府在政策上应如何与之匹配?

　　顾云昌：过去的供不应求转为现在的供大于求，“人等房”变成了“房等人”，政府任务也随之从“压房价”变为了“去库存”。注意这两项任务的动词——“压”和“去”，一个是按捺，一个是清除。具体到政策上，区别就是一个是抑制需求，一个是消化积滞。后者要比前者更能治本。

　　但是，对需求的良性疏导只是在下游，消化库存的另一有效手段是从源头上控制供应。有机构做过统计，假设从今年开始不再新建任何商品住宅，现在的存量也至少需五年的时间才能被市场消化。即使城市现存人口也要购置、升级住房，新增供应也几倍于实际需求。因此政策一定要两端兼顾，两头同时开凿，才能使整个市场管道重新畅通。

　　就目前来看，最有效的政策支持还是在信贷方面。从5月份央行的两次动作可看出，中央的态度是保障和鼓励首套房，而对地方来说，仅首套房已经不够提振经济，所以以各种方式试图将信贷向二套房甚至是三套房倾斜。我认为这个方向是对的，要想让整个市场的消化机能动起来，中央下一步也应该在对二套房的信贷上做文章。让购房者能及时、简便且以比较低廉的成本借到钱，这才是能让他们下决心买房的关键，也是去库存的关键。

　　中国房地产报：诸多业内人士认为，房地产市场“不会”也“不能”崩盘，如何理解这两层含义?

　　顾云昌：什么是“崩盘”?房子无人问津了，整个行业出现大量不良资产，甚至导致了金融危机，那才叫“崩盘”。“不会”是客观的，就是有既有刚性需求做基础，再加上新型城镇化的支持，销量和售价不会断崖式下跌。“不能”是主观的，即便现在在调整结构，房地产在国民经济中的特殊作用和重要地位还是无可取代，国家不可能放任其崩溃，就算不是“救市”，也会在恰当时机扶持。

　　中国房地产报：在当下的经济换挡期，房地产业对宏观经济的影响到底有多大?

　　顾云昌：目前中国经济处在三个时期的夹缝中——结构调整阵痛期、政策转变消化期以及经济增速换挡期。三期叠加，肯定会改变房地产业的生存环境，无法使增长像过去那样毫无阻碍。但困境并不是绝境，换个角度看，现在也是中国经济大有可为的重要战略机遇期。因此，否认房地产业下行是自欺欺人，而恐慌大难临头则又过了头。

　　总体来说，房地产业在经济中的地位仍然不可代替，调结构是增减比例，而不是彻底撤换剔除。未来，只能说房地产业的贡献度会相对减少，但基于我国人口总量和新型城镇化推进速度，房地产业的投资比重、对消费拉动、行业带动的重量级，就算不是国民经济的唯一支柱，也始终是中流砥柱。

　　中国房地产报：在你看来，何时房地产市场才会有比较明显的好转?

　　顾云昌：现在是整个房地产业深度“手术”期。这场手术如果是在2009年进行的，可能不会有现在这样漫长和疼痛，但当年“4万亿”的营养补给，让房地产市场很快恢复了元气。然而这一轮的复发更严重了，并发症更多了，治疗难度也更大了。

　　可以说，“4万亿”的强刺激犹如吗啡，在短时间内的确让经济有了显著提升，但埋下了更多“病根”——地方政府向银行的大量借贷只能依赖土地收入去偿还，所以在2009年以后，各地大量买卖土地，开发商囤地、开发、建成、变成库存——形成恶性循环。简而言之，现在的高库存，就是“4万亿”的结果。

　　一股脑吃下去的东西，消化系统需要时间去分解。我刚才也说了，就算不再新增供应，现有库存都够卖5年的，所以今年之内不会有根本好转是必然的。

　　再从历史数据分析，2012年6月以后，房价保持了连续23个月的上涨，直到今年5月才开始环比下降。目前的库存体积远大于2012年，但消化能力却没有增强，这样的情形下，行业根本好转还需时日。我判断可能一直到2015年，市场还会在底部。