[]牛凤瑞：房价上涨应以基础设施配套为保障

　　中国社科院城市发展与环境所原所长、中国城市经济学会副会长牛凤瑞受邀采访。新城发展在全国各城市都面临房地产与产业发展之间的复杂关系，全国各地“鬼城”不断涌现。而和众多新城发展趋势一样，门头沟的新城发展，也出现了房地产业先行的问题，其产业导入还面临诸多困局。

　　中国社科院城市发展与环境所原所长、中国城市经济学会副会长 牛凤瑞

　　中国房地产报：近两年来门头沟地价房价发生了质的飞跃，应如何看待门头沟楼市的发展?

　　牛凤瑞：从北京的区域发展来看，门头沟山区面积占98.5%，平原少，适合城市化的土地特别稀缺，但区位很好，定位为生态涵养区，适合高端人群居住、休闲，所以近两年房价上升较快。

　　房价上涨是地价造成的，大量的公共基础设施建设最终要转移到地价上去。那土地的价格必然要转化为房价。地价房价背后是复杂的社会分配关系。这样来看，门头沟房价的持续走高应该是正常的。门头沟区域面对的是整个北京市的人群，并不是只有当地二十几万人的需求。

　　中国房地产报：门头沟的基础设施改造，相比其他区域来讲会更有难度吗?

　　牛凤瑞：肯定难度更大，比如说基础设施的管网，门头沟就属于末端。城市基础设施的推进应该首先是从主城区向边缘区域推进，所以对于门头沟区域来讲，也应该是靠后的。但随着北京市城建力度的加大，它的推进速度会很快。这几年的房价上升也反映了这种情况，房价的上升是以公共基础设施配套的完善为基础的。

　　中国房地产报：门头沟产业转型过程中面临哪些困难?头沟新城发展与通州新城、大兴新城有何不同?

　　牛凤瑞：门头沟本身是山区，人口聚集就受到很大限制，制造业肯定也不能做大。那么在产业上就应该主要是低能耗低排放的服务业。那服务业选什么，仓储、运输、物流恐怕都不行，因为没有足够的用地。也就是说工业用地不行、第三产业也要分类选择，限制较多。背靠山区有利必有弊，毕竟是在人口和产业的边缘地带。所以适合休闲、旅游、健身、养老等产业。

　　相比之下，通州和大兴主要是平原，可向周边扩张，土地广阔。门头沟就是几十平方公里的土地资源，扩张受限，土地利用率低的产业肯定不行。

　　中国房地产报：所有新城发展共同面临的一个问题就是房地产先行，产业配套后置。如何看待两者的关系?

　　牛凤瑞：这个规律应该是正常的，过去有一种说法叫“先治坡后治窝”。现在不行了，现在得“先有窝才能治坡”。房地产在城市化建设过程中，房地产先行，除了住宅以外，还要有其他生活配套设施。有了基本的生活条件才能搞产业，才能吸引人来。很多媒体把两者对立起来，其实是如何衔接好的问题。之所以会出现一些“鬼城”，就是因为规划衔接得不好，房地产建起来了，但基础设施没跟上，肯定没人住。能住人了，但产业没上去，就业岗位没有，也不行。怎么去谋划，去衔接，而不是因为出了些事，就因噎废食。所以看房地产发展和城市化、新城建设应该从辩证的关系去看。

　　中国房地产报：如何看门头沟的房地产和产业之间的关系?

　　牛凤瑞：门头沟的新城发展应该注意产城融合，城是各种房子建筑物的排列组合，产是产业。过去说工业化推动城市化，现在看不准确了，工业化与城市化是良性互动。工业化完成后，我们的城市还要发展，这时候靠什么来推动?支持城市发展的因素是多元的，比如说产业。

　　中国房地产报：门头沟区域内各项规范进展顺利，如叫停重工业，道路改造与公园建设等，但仍有一些规划进展缓慢，如长安街沿线等一系列工程。你认为是什么原因?

　　牛凤瑞：实际上交通条件的改善，就是区位的改善。但作为区政府来说，尽管有这种愿望，恐怕不取决于区政府，决定权还在于市政府。这应该是区政府尽力而为的事。但对于区域内的事，是有自己的主导权。

　　门头沟区域还应该重视一件事，就是逐步或应该纳入区政府议程的，比如山区自然村落的撤并和人口迁移问题。应该减少山区的人口密度，促进生态环境的改造和恢复。