[]纪言迅：中国式作风海外失灵

　　几年间，中国海外投资的主体在发生着变化，莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅在接受中国房地产报记者采访时表示，在最初几轮海外投资浪潮后，市场上出现了包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商在内的第四轮投资浪潮。

　　莱坊董事及大中华研究及咨询部主管 纪言迅

　　中国房地产报：前几轮的出海浪潮有什么特点?

　　纪言迅：最初出海的投资者主要集中在主权财富基金以及银行，目的以投资优质资产以及收购物业自用为主。紧随其后的第二轮投资则以大型开发商为主。伴随着品牌房企的大举出海，险资的动作也越来越多，成为第三波浪潮的主体投资。与开发商重视住宅市场不同，险资还是更看重投资物业的回报率，不会去投入开发，而且一般集中在市中心金融区的核心项目。

　　而现在，第四波浪潮正在袭来，有很多黑马民营企业在其中。由于第一轮及第二轮的投资者正在向更高投资回报的重点城市多元化发展，预计第四轮浪潮会紧随其后。

　　中国房地产报：第四波投资浪潮有什么特点?

　　纪言迅：举一个典型的例子，去年圣诞节前后，升龙国际在悉尼投资了2.05亿澳元，投资规模在当地超过了很多国内品牌开发商，这个企业在国内的地产项目并不多。据我所知，升龙公司老板的公子在悉尼上大学，然后成立了公司，主要由他来执行悉尼的投资，这些私人的公司更具本土化特点。这一波人的面貌比较复杂，也有几个高净值人士自己合股变成私有资金公司的情况。而万达、碧桂园等传统房地产公司都是从国内外派负责人到国外，所以本土化优势不强。

　　中国房地产报：能大概介绍一下险资和开发商投资有什么不同?险资在做房地产投资的时候有什么特点?

　　纪言迅：险资投资者会有几个要求，首先是要有标志性的建筑，风险跟回报要能平衡，一般它们也不会搞开发，险资收购的都是一些市中心、金融区的核心项目。开发商不会是以盈利为唯一目的，很多开发商在出海初期更加注重品牌的树立，开发商会以它们在国内所擅长的项目然后延续出去，比如绿地在国外建超高楼也是基于在国内这是他们主要拿手的业务。

　　中国房地产报：中国的企业去海外投资，能和当地的企业获得一视同仁的机会吗?

　　纪言迅：在国外，开发企业做项目不用找领导吃饭，在那边的政治人物收一瓶红酒也要下台的。有很多开发商到海外马上就跟州长吃饭，其实都是浪费时间，国内开发商的整个作风需要本土化。

　　在海外做事情其实也非常容易，审批就给，不通过就不给，黑白很清楚，大家经过这么多年以后大家也觉得那样的市场还是比较容易，风险还是比较容易控制的，开发商在买项目之前就知道它可以做什么，不可以做什么。所以房企在国内这种环境那么多年以后，正在想走到另外一个环境，我觉得这是很好的，我觉得这也很有未来。