[]朱中一：去库存是2016年中央经济工作会议的五大任务之一

　　近日，工人在江西省靖安县雷公尖垦殖场虎山安置小区清运建筑垃圾。近年来，江西省实施农垦危房改造工程，帮助农垦人搬进城镇新区。 

　　房地产市场的健康发展对经济稳增长有着重要意义，当前我国房地产市场总体呈现企稳回暖态势，同时地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该多措并举开展工作。此外，农民工市民化也将对房地产市场产生较大影响，这部分人群总量有2亿多人，把需求释放出来，对房地产行业而言将是一个重要发展机遇—

　　支持改善性住房需求

　　主持人：“去库存”是2016年中央经济工作会议确定的未来五大任务之一，当前房地产市场究竟应该如何去库存?

　　朱中一：去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该从以下几个方面来开展工作。第一，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，鼓励农业转移人口进城购房，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。同时，推进已在城镇就业和落户的农业转移人口将农村的宅基地和其他住房流转起来，提高他们的支付能力，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　第二，要继续实施对首次购房、合理改善性购房的信贷和税收支持政策，进一步用足用好住房公积金。最近，央行出台了针对非限购城市首套商品房降低首付比例的政策，就是进一步利用金融手段支持自住改善性需求的表现。同时，政府要逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度范围内，为这部分群体进城购房提供政策支持。

　　第三，要推进房地产存量去化，管控好土地供应。土地政策应该不同城市分别对待，对于库存高企的城市应该以消化存量为主要方向，减少土地供应;对于一线城市等热点城市，应该适当增加土地有效供给，促进供需平衡。同时，促进房地产企业兼并重组，提高产业集中度，鼓励开发企业适当降低商品住房价格。

　　第四，推进供给侧改革，改进房地产调控。建立房地产市场库存和交易监测平台，更加注重地方政府调控责任，更加注重分类调控、分城施策，取消过时的限制性措施。还应在摸清底数的基础上，编制好住房发展规划，构建以需求为导向、以住房发展规划为总体指导的购租并举的住房供应模式。

　　第五，大力发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，推动住房租赁规模化专业化发展。

　　第六，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。同时，调整保障房实现方式，推进公租房货币化。公租房原则上以盘活存量为主，通过市场筹集房源，政府给予补贴。

　　企稳回升态势明显

　　主持人：在经济发展新常态下，房地产市场的变化牵动人心。应该如何看待当前房地产市场的形势，当前的房地产业发展对宏观经济又产生了怎样的影响?

　　朱中一：当前房地产市场的总体形势呈现企稳回暖，地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。可以说房地产市场的总体回暖对经济的稳增长有着重要意义。但值得注意的是，2015年房地产开发投资的增速一直呈下降趋势。从目前来看，这个态势还可能会延续一段时间，这主要与一些地方的高库存有关。

　　土地出让金是地方财政收入的重要来源之一，因此土地购置面积、土地成交价格和房地产开发投资下降给地方政府稳增长带来了不小压力。对于库存量大、销售不善的企业，资金回笼面临困难，有些企业甚至面临被兼并重组的境遇。一些全国布点的企业，有些城市的情况略好一点，有些略差一点，综合起来压力不是太大。

　　房地产去库存对宏观经济的作用一定不能小视。过去我们对房地产拉动经济寄托的希望很大。在经济发展的新常态下，我们要逐步摆脱对土地财政和房地产业的过度依赖。总体而言，促进房地产市场平稳健康发展是现阶段经济发展的主要任务。

　　农民工购房潜力很大

　　主持人：农民工市民化对房地产市场的影响究竟有多大?释放这部分人群的需求，还需要哪些配套措施的出台和落实?

　　朱中一：农民工市民化对房地产市场的影响是比较大的。我国房地产市场经过近30年的发展，住房供求关系总体平衡，一些城市甚至出现了过剩。但对于进城务工人员而言，对他们住房问题的解决才刚刚开始，这部分人群总量有2亿多人，把这些需求释放出来，对房地产行业而言是又一重要发展机遇。

　　当前，我国房地产市场存在分化和不平衡。大城市供不应求，一些中小城市供给过剩。农民工的住房存在“两个老鼠洞”问题，走出农村去“打工”，家里的房子空荡荡，老鼠进进出出;走进城市买不起房只能住城中村、地下室，居住环境依然较差，老鼠仍然进进出出。

　　要解决“两个老鼠洞”问题也要从上述两方面着手。在城市这一头，要完善针对农民工的就业、基本公共服务、养老等政策措施的出台和落实，让进城务工的农民工放心购房;农村这一头，允许进城农民工将原来的宅基地、承包地和住房依法流转，比如出租或者抵押贷款，从而提高他们在城市中的购房与租房能力。

　　与新型城镇化协调发展

　　主持人：未来房地产行业发展将迎来哪些转变?房地产市场还应完善哪些政策?房地产在宏观经济中的地位和作用将有哪些改变?

　　朱中一：房地产势必将从过去快速发展转向平稳发展。当然一些库存量大的三四线城市实现平稳发展还需要努力。

　　从结构上看，商品房将从过去以销售为主向购租并存转变;存量房的数量将大于新建的商品房数量;保障房将从过去实物保障为主向公租房保障为主转变;住宅类商品房与非住宅将共同发展。

　　当前，改革在不断深化。房地产行业的改革核心在于土地供应。应将增加城镇建设用地与吸纳农业转移人口数量挂钩，探索已进城落户农民工将宅基地和房产依法有偿转让。同时，建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩制度。

　　未来，房地产行业的核心机遇在于房地产要与新型城镇化协调发展，其重点是房地产要与人们消费升级的节奏相适应。同时，还要与旅游、养老等相关产业的发展相协调。