[]刘卫民：房地产库存下降 投资增速将“冲高回落”

　　初步判断，下半年全国房地产投资增速仍将面临继续回落的压力，建议要坚持“分城施策”的市场调控取向，在一线城市和部分热点二线城市控制好信贷节奏，在三、四线城市仍需落实好 “去库存”政策措施。

　　随着一系列“去库存”政策措施逐步发挥作用，商品房待售面积连续4个月下降，6月末，全国待售商品房面积7.1亿平方米。据测算，全国商品房去库存周期为2.5年，较5月末下降了0.2年。上半年，房地产投资增速也出现“冲高回落”态势。1—6月份，全国房地产开发投资完成额为4.7万亿元，累计同比增速6.1%，增速较1—5月份下降了0.9个百分点，6月份，房地产开发投资完成额当月同比增速为3.5%，较5月份下降3.1个百分点。

　　从影响后续房地产投资的主要因素看：第一，受前期住房需求集中释放和基数效应影响，销售面积同比增速下降，这将阻碍项目回款速度，降低房地产投资持续性的支撑力度。1—6月份，商品房销售面积同比增速27.9%，较1—5月份下降了5.3个百分点。第二，房地产开发资金来源中，不仅个人按揭贷款增速放缓，而且面向开发企业的国内贷款增速也出现回落。1—6月份，国内贷款同比增速仅为1%，较1—5月份下降了1.3个百分点。第三，上半年部分销售热点城市和区域开始收紧房地产调控政策，也将降低市场热度，而大量三、四线城市的库存水平仍然相对较高，如在百城市房价同比数据中，仍有40%左右的三、四城市房价处于同比下降状态，市场情况较为疲软。第四，在实物建设指标方面，1—6月份商品房竣工面积增速比新开工面积增速高出5.1个百分点，导致施工面积增速持续回落，这也表明，实物建设规模难以支持房地产投资增速大幅回升。

　　综合这些先行指标初步判断，下半年，全国房地产投资增速仍将面临继续回落的压力。值得注意的是，近期由于一线城市土地供给紧缺，部分开发企业将拿地重点转向部分二线城市，导致二线城市土地溢价率明显提高，如6月份二线城市土地溢价率达到63.6%，较上年同期高出40多个百分点，这无疑将增加项目运营的成本压力和区域市场风险。

　　建议要坚持“分城施策”的市场调控取向，在一线城市和部分热点二线城市控制好信贷节奏，避免过度地加杠杆引发新一轮的供不应求问题，并适当提高这些城市的住宅用地供应规模，引导市场预期更趋理性。在三、四线城市仍需落实好“去库存”政策措施，可与农业转移人口就近城镇化相结合，促进新市民购房需求有序释放。同时，要落实好保障性安居工程建设，提高棚户区改造的货币化拆迁补偿比例，打通棚户区改造与 “去库存”之间的政策渠道。