[]华泰证券：北京瘦身式重组在即 非东西城区房价上涨空间大

        5月16日消息，北京市委十一届十四次全会将于明日(5月17日)召开，《北京城市总体规划(2016-2030)》审议在即。在今晚的华泰证券电话会议上，华泰证券分析表示，北京有进一步区划调整的可能和必要，短期投资以生态园林、污水治理、旧城改造、商业转型主题为主，长期而言更看好通州和非东西城区的房价表现。

　　此前，北京的东西城区已被定义为首都功能核心区，海淀、丰台、朝阳、石景山被定义为首都功能拓展区。华泰证券宏观团队认为，本次讨论有望将上述四个首都功能拓展区升格为中心城区。

　　由于北京政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心定位的确立，在华泰证券宏观团队看来，北京有进一步区划调整的可能和必要。一方面，老城重组或将继续推进，东西城合并成立新的中央政务区；另一方面，北京市委市政府搬迁至通州，建设北京城市副中心，也可能会统筹发展燕郊、大厂、香河北三县。

　　华泰证券分析，本轮北京城区的总体规划有“瘦身”、“绿色”两个关键词，强调北京不会建设成为超大城市，同时还会注重生态文明建设。北京目前的建设用地规模为2921平方公里，前不久发布的《北京城市总体规划(2016年-2030年)》草案提出，到2020年，北京人口规模控制在2300万人，城乡建设用地减至2860平方公里左右，2030年，城乡建设用地减至2760平方公里左右。

　　北京瘦身要明确四个中心的城市定位，东西城区优化布局对建设中央政务区而言有较大意义。绿色城区的建设，整个京津冀地区生态文明的建设，都将成为重要的发展方向，并与雄安新区相得益彰。就投资而言，华泰证券认为，生态园林、污水治理、旧城改造、商业转型等将会成为新城区建设的受益方向。

　　北京的过去，由政治中心逐步演变为政治经济中心进而带来产业升级，在加剧北京经济密度的同时，带来了人口的流入和工资上涨。而北京的未来将是，政治中心之于首都，经济中心之于北京。

　　“一个城市的职能定位和与之呼应的产业结构会对这个城市的房地产市场带来重大影响。”华泰证券地产分析师谢皓宇认为这是房价上涨的基本逻辑。未来，北京可能化分为首都区和非首都区，从政治中心的角度来看，东城西城承担政治中心的角色，对北京地产市场的拉动力量比较小；而承担经济中心角色的东西城以外地区，对地产市场的拉动力则比较明显。

　　其解释，“就政治中心而言，由于其产业结构无法提供较高的收入水平，人口承载力将下降，将以租房市场和保障房市场为主，商品房市场购买力较弱。”“对以经济中心为主的区域而言，将带来长期利好。”并建议，短期以主题投资为主，长期更看好通州和非东西城区房价的表现。