[]聂梅生:地产泡沫不会破裂 引导资金流向特色小镇

　　聂梅生认为，防范金融风险、经济结构调整、制度改革进入深水区，都使房地产行业的生态环境发生了巨大变化，房地产去泡沫化势在必行，同时生态环境的变化，也给行业提供了新的机会和平台。

　　聂梅生指出，刚刚召开的“全国金融工作会议”意义重大，防范金融风险是其重要内容。而抑制房地产泡沫，是当前防范金融风险重要的议题。

　　历经14年的房地产宏观调控，从2003年到2017年出台了七八十个调控文件，房地产从支柱产业发展到现在防范泡沫风险，行业生态环境发生了很大变化。当前经济结构调整要从投资转到消费，加之土地财政、个税改革等都是这个生态环境变化的特点。

　　从2007年到2017年，每年房地产的投资平均是在10万亿左右，十年就是100万亿，这些资金都在房地产的大池子里固化在房子当中，并进入了去库存周期。

　　这十年里，M1与房价呈正相关，房价基本上是跟着货币在跳动。随着房地产投资的增大，房价上涨，房地产资产也在快速膨胀。

　　当前，中国整个房地产资产沉淀着庞大的资金量，现在一二线城市，因为地价上涨产生的财富增值达到了24万亿。2016年全国个人财富很大一部分集中在房地产，经过了一轮调控以后到2017年初，房价走向还是没有明显改变。

　　所以，现在对房地产行业防范金融风险，首先就是房地产业界的金融风险。

　　“但我并不认为中国的房地产泡沫会破裂。我觉得一定会平稳突破这一轮，走向新的发展阶段。”聂梅生说。

　　她指出， 金融工作会议的另一重要内容是金融要服务于实体经济。而下一步中国经济增长的特点，反而提供了广阔的平台，让房地产行业进入了新的发展阶段。

　　聂梅生认为，金融或资本应该进入到“一带一路”、特色小镇和大健康、养老产业等领域，而平台经济、共享经济又提供了新的思路。

　　她指出，在这种背景下，要积极组织和引导资金的合理流向，作为行业组织，全联房地产商会根据产业的生态引导企业往哪里走。跟政府一起做产业基金，去发展主流。比如说民间资本怎么融入国家“一带一路”产业基金;启动了中国养老基金，也是在政府的引导下做的事情。

　　值得关注的是，在这次论坛上，全联房地产商会主导成立了特色小镇分会，致力于为开发商和实体企业转型发展特色小镇提供支持。据介绍，分会会员主体包括开发商、实体产业、金融机构以及城镇化和特色小镇上下游全产业链，而房地产企业已经成为推动特色小镇发展的重要力量，蓝城、碧桂园、路劲集团、泰禾集团、山水文园等房企成为分会首批会员。

　　聂梅生说，房地产发展逾30年，聚集了丰富的经验、大量的资本和资源，开发商进入特色小镇有非常多优势。但是想做特色小镇，无论金融机构还是开发商，都避免不了定位、商业模式、金融模式和建设运营这几个问题。

　　首先是定位，在城镇化概念下可以做很多特色小镇，也可以在新兴产业和产业创新上做很多特色小镇概念。这是两个不同的定位，需想清楚。

　　商业模式当中，最重要的是金融模式。特色小镇没有按揭贷款，土地也是目前的瓶颈。这个问题解决以后，才能说建设。特色小镇的运营和商业模式，盈利模式是结合在一起的。聂梅生认为，特色小镇是一个平台，是一个共享经济，农业、建筑业、制造业、服务业都可以做特色小镇。

　　聂梅生说，此次成立特色小镇分会后，准备发起100个企业主题的特色小镇，为会员企业聚集资源，同时争取配套政策。