[]张玉良：看好未来5年房地产市场 转型将发力养老板块

　　2017年只剩下一个月，回顾今年的楼市，调控各种政策齐头并进，可谓跌宕起伏、风起云涌。未来的房地产市场将走向何方?近日，绿地控股集团董事长、总裁张玉良接受新浪财经采访时预测，快速上涨这一波势头已过去了，明年市场总体会比较稳定，全国销售总量略微下滑。不过，未来，各个企业和城市之间的分化会越来越明显，三四线城市将显著下滑。

　　不过，他仍然看好未来5年的房地产市场，毕竟，无论是19大报告还是未来中国对2035年的规划，城市化、中国社会的消费升级转型仍然支撑着房地产的发展。

　　对于绿地而言，近年来绿地集团转型提速，还将着力开发针对有钱有闲老年人的康复疗养产业。根据张玉良的说法，后年绿地全国将有100家康复疗养中心开业。这两年，不少企业抓住了三四线城市快速上涨的机会，创造了巨额营收，张玉良认为那是不可持续的，并不是品牌影响力，但绿地的转型是可以带来可持续增长的，今年“争取主要业绩指标都实现10%-15%的增长。”

　　绿地看好未来5年的房地产市场

　　2016年10月开始，全国各地展开了各类楼市调控政策。政策效果显著，进入下半年，随着楼市调控步伐进一步趋严，国内大部分城市的房地产市场开始降温，尤其是一线城市房价涨幅趋缓。

　　根据张玉良的预测，这一波城市房价快速上涨的势头已经过去了，他预计明年房地产市场总体会比较稳定，全国的销售总量将出现略微下滑。从城市结构来说，三四线城市销量和均价将出现明显下滑。

　　不过，张玉良认为，虽然当前的房地产市场不再是原先的黄金时代，但仍然是很好的时代。“之前我们讲黄金、白银时代，未来不能这么简单划分，没有意义。现在是市场配置，未来的市场会分化，企业会分化，城市会分化，有磁性有吸引力的城市、有运营能力的企业将拥有更多的资源，吸引人才吸引资金。”

　　根据张玉良的观点，十九大的规划乃至于2035年的规划中，中国经济的成长、城市化、中国消费社会的转型升级，全都是支撑房地产的，仍然是重要动力，看你如何把握这个机遇。

　　“基本需求还在，中央提出的矛盾是不平衡，说明有些地方还是缺少供应的，总体上来看目前中国的房地产，未来五年我是看好的，”他表示。

　　另外，近段时间，不少声音称调控房地产产业的长效机制将出炉，包括房产税等等。张玉良是这么看的：当前的调控政策短期有成果，但产生的问题一大堆，不过，目前并没有其他更好的办法，这是为了建立长效机制的过渡期。

　　“调控之下暴露出来的一些问题不能视而不见，但为了建立长效机制，这也实在是找不到其他更好办法的办法，长效机制建立的过程、难度都不小。总有人讲，这政策快了，那个政策快了，其实楼梯有声音的人是下不来的，或者下来得很慢。这个长效机制什么时候出来我不知道，我相信会下来的，但同样也可能会有其他的问题出来。另外租赁机制作为非常重要的补充是非常对的，我很认同。”他说。

　　绿地未来将发力养老业务板块

　　根据绿地此前发布的2017年三季报显示，其前三季度实现营业收入1804亿元，同比增长20%，利润总额114亿元，同比增长逾35%，其中房地产板块完成利润总额95亿元，同比增长72%。而四季度一般是企业发展的最后冲刺期，张玉良预计将努力实现年初定下的业绩目标，“争取主要业绩指标都实现10%-15%的增长。”

　　这两年，绿地集团转型提速，以房地产为主业的同时，向基建、金融和大消费方向转型，并增加了康养、科技这两个业务板块。

　　根据张玉良的介绍，未来，针对老年人开发的康复疗养业务将成为重点业务。据悉，绿地开发的康养谷今年开始在全国范围内铺开，每一个康养谷将包括从体检到康复、远程国际医疗、旅游等内容。预计今年开工数量达到30个，明年这个数字将达到100个，后年会有100家以上开业，每家300个床位，在中国省会城市预计开设总计500个康养谷。

　　“我们的客户是55岁到75岁，这些人有钱有闲，追求人生最美好的一段生活，全中国全世界的跑，将来采取旅居式的生活，这里住几个月，那里住一两年。会员卡人均收费30万左右，30年会员制，住满20年钱全退，住满10年退一半。”他说。

　　康复疗养业务如何实现价值和盈利?张玉良介绍称，绿地的计划是通过售卖会员卡实现轻资产，一旦资产项目运营起来之后，就可以做资产证券化，“你的资产流动起来了，将来这个资产运营只要实现微利就可以。比如我们开一个进口商品超市，周边的商业资产价值都在随之增值。”

　　近年来，绿地将触角伸至金融、康养、PPP基建等业务，投入了大量的资金，对于绿地的持续转型脚步，业界是有疑问的。尤其是对投资者来说，绿地如何确保未来的投资收益?这个转型的周期将花费多长时间?

　　“大企业好比一艘大船，转型是有一个过程的，”张玉良回应说：“我个人认为，行业到了新的阶段，转型是绕不开的话题。目前中央政策对一二线城市产生了很大的市场杀伤力，对三四线却没有，因此不少企业抓住了这个时间窗口，销售指标的增长非常快。但这个市场是否可持续发展，还需要再看，并且，这并不是企业自身核心竞争力的增长，也无法形成品牌，但绿地是企业转型升级自身的增长，符合中国经济的发展规律，抓住了未来中国对美好生活向往的转型规划，未来的竞争力会很强。”

　　他解释道，短期看，绿地的有一些项目可能是负担，但是长期来看，这都是价值，都是核心竞争力。“绿地多产业协同发展的价值是很大的，绿地的净资产回报率比其他企业高。”

　　“今天你造了一个学校，明天你造了一个医院一个体检中心，可能看上去都是成本，但是从长远看都是资本。”张玉良说：“昨天跟一个政府领导聊，说很多企业还在想着拍卖拿地盖房卖房，但那都是过去式了，没有产业、没有就业，只是一次性效应。后面房价还会涨吗?不会涨了呀。”

　　张玉良补充表示，随着京津冀一体化协同发展的政策，绿地也展开了一些布局，看好天津、石家庄、承德、张家口等北京周边，未来一些基建项目、特色小镇、混改项目、食品城都会快马加鞭上马，“未来我们的大基建的净资产回报率比其他企业要高很多的。”