[]丁祖昱：2019年将是房地产市场的“小年”

　　11月宏观经济数据大都不及市场预期，说明经济犹存一定的下行压力。房地产市场不容乐观，商品房销售面积连续3月同比负增长，同比跌幅渐有扩大的趋势。不过，房地产投资仍具韧性，投资增速依旧维持在较高水平。

　　一、经济下行压力加大，消费、工业生产、进出口等均不及预期

　　11月各项宏观经济数据大都不及预期，预示着中短期经济表现难改下行趋势。具体而言，居民消费整体疲软，11月社会消费品零售总额同比名义增长8.1%，较10月减少0.5个百分点。其中，汽车消费持续不振，11月汽车零售同比下降10%，部分行业已然发生消费降级。工业生产持续低迷，11月规模以上工业增加值同比增长5.4%，较上月回落0.5个百分点，并创年内新低。抢出口效应褪去，进出口增速显著回调，按美元计，11月出口同比上升5.4%，不及预期9.7%;进口同比上升3%，明显低于预期13.9%。虽然中美贸易战有所缓和，但基于全球经济增长放缓，外需市场难言乐观，未来贸易下行风险依旧不容忽视。投资略有回升，1-11月固定资产投资同比增长5.9%，较1-10月回升0.2个百分点。不过，受制于地方债务监管，融资平台发债显著受限，基建投资持续低位运行，成为拖累经济增长的重要因素。1-11月基建投资同比增长3.7%，与1-10月持平。

　　二、房地产投资将明显回落，其对经济的拉动力也将减弱

　　1-11月，房地产投资同比增长9.7%，与1-10月持平。其中，11月投资同比增速升至9.3%，较上月提高1.6个百分点，显示房地产投资仍具韧性。尽管下半年房地产市场明显降温，但多数城市库存量依旧维持在较低水平，消化周期皆控制在12个月以内，库存风险基本可控。并且，房企对于市场下行周期多有预案，大都采用“高周转“开发策略加以积极应对，着重考核各项目销售回款进度，以便抵御市场下行风险。因此，以价换量仅限于部分城市项目，并未出现大范围的降价潮。

　　近期发改委明确支持优质房企发债，释放融资回暖信号，利于优质房企补充营运资金，并改善财务状况。不过，融资门槛偏高，在A/H上市的内房企中，仅19家符合优质房企的要求，实难解决中小房企融资难、融资贵的困境。随着市场全面降温、成交量持续低位运行，企业销售回款进度将明显放缓，或多或少将抑制房企再开发投资的热情。预计2019年房地产投资将明显回落，其对经济的拉动力也将逐渐减弱。

　　三、预计全年销售面积持平或略低于2017年，市场压力集中在2019年上半年

　　1-11月，商品房销售面积同比增长1.4%，较1-10月回落0.8个百分点;销售金额同比增长12.1%，较1-10月回落0.4个百分点。其中，11月销售面积同比下降5.1%，连续3个月同比负增长，且跌幅较上月扩大2个百分点。主要原因在于下半年房地产市场明显降温，购房者观望情绪浓重，在售项目去化率均有不同程度的回落。部分城市项目更是率先以价换量，积极运用打折促销、精装改毛坯、特价房等多种方式变相降价，但销售去化未见实质性好转，成交量依旧维持在较低水平。

　　预计2018年商品房销售面积将基本持平，或略低于2017年，销售金额预计在14-15万亿元之间。市场真正压力或将集中在2019年上半年，届时销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。而在棚改市场规模明显缩量的作用下，以2018-2020年棚改计划1500万套简单推算，2019年棚改计划开工量约460万套，较2018年净减少21%，三四线城市必将面临更大的调整压力。

　　四、土地和房地产相关税收、土地出让金稳中有升，房地产对于稳增长重要性不容忽视

　　受惠于房地产市场处于上升长周期，2007-2017年土地和房地产相关税收节节攀升，10年增长5倍，占国家财政收入比重从5.1%升至17.3%。2018年土地和房地产相关税收持续提升，前11月绝对值已超2017年全年。与此同时，历年全国土地出让金收入相当于财政收入的26%，2018年前11月土地出让金占比进一步提升至31%，较2017年净增长0.8个百分点。整体而言，土地和房地产相关税收、土地出让金收入皆是国家财政收入的重要来源渠道，而在经济下行周期的大背景下，房地产对于稳增长的重要性不容忽视。

　　综合而言，11月消费、工业生产、进出口等均不及市场预期，宏观经济犹存较大下行压力。长期来看，房地产仍是中国经济的“压舱石“，更是稳增长的重要抓手。预计2019年将是房地产市场的”小年“，市场压力或将集中在上半年，商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件，下半年调控政策或将有所松绑，届时成交量将低位企稳。