[]李超：防止三四线城市房地产空置率上升

　　今年以来，在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向“宽松”的同时，2018年7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”，释放了进一步稳定市场预期的坚定信号，住房自住属性得到进一步强化，市场供需两端逐步回归理性。归纳起来有如下方面主要特征：

　　一是市场步入相对稳定的调整释放期。今年以来，全国住宅销售面积和销售价格在上一轮调控的基础上增幅继续回落，住房需求释放进入一个相对稳定的调整释放期。二是区域市场分化态势发生明显改观。今年前3季度，新建商品住宅价格指数同比增幅排序分别为三线城市、二线城市和一线城市，商品房销售状况同比增幅排序分别为中部地区、西部地区、东北地区和东部地区。三是物业类型分化态势愈发明显。住宅的销售状况和去库存速度要明显优于办公楼和商业营业用房，新建商品住宅价格指数总体上呈现出“户型面积越小，价格指数同比增幅越高”的新特点，中小户型住宅销售比重显著提高。四是租赁市场呈现局部过热和预期向好态势。今年前3季度，除个别月份租赁房房租环比增幅为零以外，其他月份均保持了正增长。经过相关部门的集中治理，热点城市房租“跳涨”现象得到有效遏制。

　　虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳，但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在，本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题，需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。一是市场整体预期未能根本扭转，买涨杀跌的盲从心理依然存在。二是租赁市场政策性因素和资本入市，可能会进一步引发市场供需矛盾。三是局部区域和物业类型供需错配、面临空置率上升压力。四是违规操作、影响预期的市场乱象亟需整顿治理。综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计明年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。针对本年度住房需求存在的突出问题，提出如下几点政策建议：

　　第一，继续保持调控定力，谨防调控误伤刚需。对年轻群体的首套房刚需在首付比、还款期限上予以适当政策倾斜，支持并鼓励当前银行降低首套房贷利率的做法。第二，因城施策防控供需空间错配风险。优化调整各地的限购、限贷和限售政策，防止中西部地区和三四线城市出现房地产库存量过高、空置率上升的市场潜在隐患。第三，多策并举促进租赁需求平稳释放。有关部门要根据各地住房支付困难指标设定房租控制指标，建立常态化的约谈和惩戒机制。落实推进政府租赁监管平台链接嵌入到住房租赁交易服务平台，利用“1+N”模式加大对市场化中介交易平台的监管力度。第四，加强区域振兴规划与住房需求调控的关联性。在当前大力推进京津冀一体化、长江经济带、长三角一体化和粤港澳大湾区建设的同时，要防止区域规划成为房地产行业炒作的利器，引导区域规划向振兴实体经济方面发展。第五，综合运用土地、财税、金融、投资、立法等手段推进房地产市场长效机制建设。在个人住房信息登记联网的基础上，加快推进房地产税立法进程并制定开征时间表和路线图，增加投资投机者的持有成本和政策预期，用市场化方式进一步规范房地产市场相关主体的行为。