[]严跃进：菏泽取消楼市限售信号意义极强

　　菏泽市住房和城乡建设局官网18日下午发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　菏泽此次取消楼市限售的政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的“第一枪”。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义相似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市楼市政策放松的“第一枪”，这会形成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续楼市政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

　　此次菏泽政策规定，将“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的政策进行取消。简单地说，过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区，是有两年的限售期的，但现在限售政策取消了，某种程度上说明购房的压力开始变小。

　　为什么是菏泽?笔者认为，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。其含义是，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在因为棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

　　菏泽的限售政策取消，至少说明了两点政策动向。第一，因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行政策调整。第二，政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策取消开始，而包括限购在内的政策，可能后续还会相对谨慎。

　　楼市政策的调整，对于后续市场的影响是很大的。实际上此前包括兰州在内也有过各类楼市政策的调整，当时也引起关注，但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。对于市场交易的影响上，会减少一些看空情绪，对于当前下行的楼市来说是有托底效应的。

　　此次政策调整对于楼市交易是利好的。实际上在楼市潜在需求非常强劲的时候，一旦政策有风吹草动，基本上都会快速转化为市场成交量，当前房地产市场表现还是会比预期的要好一点，即政策真的在放松。另外从实际情况看，当前对于房地产市场来说，也可能在具体营销层面形成影响。至少对于跟菏泽类似的城市来说，楼市营销的口径会有所调整，这会利好楼市的交易。这个过程中要防范部分价格反弹的风险。

　　菏泽这两年也在大力发展房地产市场，尤其是菏泽当前正在进行高铁建设，会对当地房地产市场形成较好的影响。所以要从发展角度看这类三四线城市，对于房地产市场多少会根据实际情况进行松绑。

　　此外，比起限售政策，老百姓可能更关注限购政策，更关注房子能不能买，而不是能不能卖，所以说，未来限购的政策调整意义会更大。