[]黄奇帆：未来10年房价年涨幅低于5%，成交量下滑40%，房企倒闭60%

黄奇帆在世界华人不动产学会，2019年年会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上，以“关于房地产供给侧结构性趋势的若干思考”作的主旨演讲。

以下为部分演讲内容：

1，未来房企倒闭60%

今后十几年，中国房地产开发企业数量，会减少三分之二！中国房地产有一个现象，就是房地产商、房地产开发企业的数量，可谓是世界之最。

我给大家说一个数据：美国2018年50个州的工商登记里面，注册房地产开发企业，没有超过500个。二手房买卖中介不算，那是服务型公司。

我讲的是搞基本建设，造房子、卖房子的企业，作为房产开发建设这种企业，整个美国没超过500个。

你们知道中国有多少？

根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商，一共9.7万。中国5亿多的城市户籍人口，加3亿左右外来农民工形成的常住人口，整个是8点几亿。8亿多城市常住人口，九万个房地产企业。这是过去十几年，房地产大发展带出来的一个热点的、热门的、另类的效应。

中国房地产商有三大特征：

第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模，各种房地产企业、各样杂七杂八。

第二，层层叠叠。

比如一个大房地产公司，在某个省注册以后，到各个省开发，它会在二三十个省各注册一个省级公司。

中国有400个地市、州，如果都去搞开发，在400个地市、州又各注册一个。地市、州的公司又面对着2000多个区县，在县委县政府的激励下，又去注册一个。你在我这里注册公司，GDP、税收都算在我这里，地方政府自然会要求你这么干。

所以我们中国，最大的五大开发商，不管是万科还是万达，你去看几乎都有几百个子公司。这些子公司都是国内法人的子孙公司，层层叠叠。

第三，空壳公司多。

我看了一下数据，9万多个房产企业中，规模排在前面的15%的公司，去年的开发量，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面占了85%。

意思是什么呢？15%的企业，解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米。剩下的近8万个企业，只干了2亿多平方米，大量的空壳公司。

空壳公司在不景气的时候，也就是空壳。

但到狂热的时候，就是乱集资、乱炒地、乱发展的现象，所以中国房地产商，不仅仅是企业户数多、层层叠叠，更是杂七杂八、空壳公司一大堆，这是过去十几年粗放型发展的一个结果。

今后十几年，基于房地产业转型和开发总量的降低，房地产企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。

会减掉多少？

至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业法人数，不会超过3万。3万个，可能还太多了。

2，负债率会大幅下降

中国房产商的高负债率，也是世界一最。

中国的房地产，我刚才说9万多个，9万多个房产商的总负债率，去年是84%。中国前10位销售规模在1万亿左右的房产商，负债率是81%。

整个中国，房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式。净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。在土地批租、开发建设、销售预售三个环节，都是高负债运行。

首先是买地的钱，基本不是靠自有资金。

而是贷款融资。买地的钱，银行、信托后面堆着，10亿的地价拍成20个亿，后面跟着的是银行的钱。

所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚。敢把地价炒得翻一番，地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用也更高。所以地产开发商对地价炒高，有恃无恐。

这是一个现象：买地依靠融资、靠贷款。

其次是造房子，靠融资借贷、靠开发贷。开发贷可以来自银行、来自于信托，也可以来自于企业发债。

一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会乱集资、借高利贷、搞售后回租。

所谓售后回租：

就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%。相当于高息揽储，实际是房产商借高利贷搞开发。

第三，套取客户的无息资金。

比如房屋预售，房子刚打地基就收定金；楼盘还没封顶，就卖预售房；施工中让施工方带资垫资施工。

整个开发过程，又是一个巨额欠款过程。

以上三层，构成一个运转透支模式！

这也形成了中国开发商百分之八十几的负债率，开发商还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。

因为透支欠帐中，银行贷款是正常利息；信托一般比银行利息高一倍；乱集资的话，是17-18%的利息。

在这个情况下，

房产商这个资金链上的利息怎么平衡？

卖楼花、预售是不付利息的；让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，也不给利息。一个房产商，可能负债里面有30%、甚至40%的钱是无息债务。房产商觉得，自己占了大便宜。

这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断裂的时候，房产商会赚很多的钱，带了杠杆。但是一旦逆周期发生、资金回笼不到位、资金链断裂，这负债能让他跳楼。

所以很多房地产商出问题，都是在逆周期、经济下行、房产销售困难的时候。这种情况就像地雷一样，一个个爆炸，这样的现象必须解决。

3，尾声

我们看全世界房地产商，它不是这样的。

香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业，平均负债率一般30%左右。它同样卖楼花，同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本。自己赚的利润，放在里面形成净资产的有60%、70%。

香港房地产商跑到内地来，

是不是负债率变得很高呢？

没有！

大家可以了解一下，整个香港房产商在内地房地产法人，一般负债率40%。没有我们所讲的80%，那是它们企业的文化、企业的制度、企业的规定。

Ps：香港曾经经历数轮房地产的崩盘，地产企业也是历经风风雨雨的磨练，所以危机意识会非常强。

反观大陆房企，真的是太过顺风顺水了！

所以在这个意义上，我们房地产商要改变自己的行为。在过去，空麻袋背米，大家都能发横财的时候，挡不住的诱惑，使得他愿意高负债。

但在今后的十几年，新常态下、新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况，会发生根本的转变。