[]郁亮：我对未来的三重思考

万科集团高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖在媒体交流会演讲结束之后，一身黑色西装的郁亮从会场后面走到台前。他步伐轻快，看起来心情不错。与媒体互动中，郁亮言语幽默，金句不断，“万科要做好准备迎接挑战，成为活到最后的那家企业。”

“住”的思考：在体面、有尊严的房子里居住

“关于建立房地产长效机制，应当如何真正落实？地产人要做好什么准备？”会上有记者发问。

郁亮表示，高度赞同“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在“房住不炒”的背景下，房地产市场进入了相对平稳阶段，为长效机制建立提供了良好的市场环境。

在郁亮的理解中，长效机制建立最核心要解决的是“住有所居”和“居者有其屋”。

“住有所居，最先要解决租的问题。”他表示，租不仅仅是有房子住，更要在体面、有尊严的房子里居住。这个尊严，不仅仅包括硬环境，也包括软环境，比如租房者的孩子能否在城市里正常就读。

尽管很多城市都在关注这个问题，但解决效果并不明显，阻碍了人们进城的脚步，也影响了中国城镇化进程。

“硬环境问题相对好解决，软环境问题解决才刚刚开始，需要加大力度。”郁亮说，租赁端供应目前还不充分，且很多人存在误区，认为租赁成本低，但事实上比住宅成本更高，“租赁房规划要求不同，目前这方面没有规范性文件。因此，首先要保证供应，其次解决软环境问题。”

对于居者有其屋，郁亮鼓励年轻人努力奋斗去创造财富。他认为，要重点关注城市“夹心层”，创造条件让“能力足够、购买力暂时不够”的群体买得起房。此外，各个城市在人才保障住房供应上要更包容，“不只有北大、清华毕业的才是人才，优秀的环卫工人、快递小哥同样是人才。”他说。

郁亮还提到了“东京模式”。他解释称：“东京比北京人口多很多，面积却比北京小。不过，东京每个家庭有1.17套房子，人均1.7个房间。市中心通勤一小时范围的平均房价为每平方米1万多元，通勤半小时范围的平均房价为每平方米两三万元。”

“东京给了我们很多参考。东京做到的，我们也能做到。”郁亮认为，首先，要提高土地开发效率。北京的土地开发面积占比不到10%，深圳、广州分别为46%和不到10%，而东京超过60%，还有很大提升空间。其次，要解决轨道交通建设问题。轨道交通不仅能够解决点对点交通和地面拥堵问题，还会为沿线提供高密度的集办公、休闲、消费于一体的综合性社区，涵盖各类功能，而不仅仅是单独又隔离的居住、办公场所。目前，我国特大城市轨道交通分担率还不高，东京轨道交通分担率已达80%。

谈到长租公寓发展时，郁亮表示，长租公寓是行业健康发展必须培育也必须做好的市场。这项业务目前经营并不容易，万科从没想过长租公寓会赚很多钱，能有稳定收益就好。“好在万科很有钱，万科的长租公寓爆不了雷。”他笑称。

对于长租公寓目前在北京的落地情况，刘肖认为，目前当地市场虽然门窄，但未来路多。“过去几年，长租公寓市场有所降温，也遇到过短期困难，但我特别看好长期前景。要把长租公寓做好，首先要有土地保障。现在，北京集体用地供应政策出台，问题得到了根本解决，计划供应50万套，今年落实了10万套。”他进一步表示，北京对于长租公寓所涉电力、停车等系统的成本问题也在逐步解决中，并注意到学区划分，“把长租公寓做好，政府、产业等方方面面都在努力。增加土地供应，人才越来越多，渐渐进入良性循环，我看好长租公寓未来。”

城市思考：坚持与城市、客户同步发展

“怎么看待天津”、“为什么去东北投资”、“大连怎么样”……

面对媒体抛出一个个“城市疑问”，郁亮先请出各位“万科城市总”回应。交流会不知不觉地变成现场考核，让事先毫不知情的“万科城市总”们有些紧张和仓促。

郁亮在补充回答时却显得十分睿智。他表示，万科均衡发展，对每个地方都情有独钟。他说“大连很美”，也笑言“在哈尔滨投资曾亏损几千万元，被伤得刻骨铭心”。他看到了青岛发展势头正盛，也点明天津正在经历转型阵痛。“不怨天、不怨地，只怨自己不努力。”郁亮说，每个城市都有机会，取决于做事方式。

2013年，郁亮提出万科要从“传统住宅开发商”向“城市配套服务商”转型。4年后，郁亮又加上了“美好生活场景师”的注脚。2019年，万科给城市的美好生活提供了哪些支持？又从城市发展中找到什么机会？这场交流会，亦是一场万科与城市发展的思考。

“在看待城市发展时，不要限于某个阶段。”郁亮始终强调。

“万科一年投资超过3000个项目，没有办法讨论某个单项。我们坚持与城市同步发展，也坚持与客户同步发展。”郁亮表示，每个城市承担的功能、扮演的角色不尽相同，都会有高潮低谷，“天津正处在转型发展窗口期，可参考的是，深圳当初向高科技产业转型时同样困难，其他城市也会经历转型阵痛。”

今年，恒大、碧桂园、万科等头部房企纷纷加码投资东北。8月，万科与长春市政府签署战略合作协议；9月，宣布在大连投资450亿元，实施“轨道+物业”、历史文化街区保护利用等项目开发。针对东北投资问题，郁亮表示能感受到这片土地的发展，也从不觉得有“关内外”的阻碍。

“未来，年轻人是最宝贵的资源。如果城市不遗余力地给年轻人创造发展条件，那一定会有机会。”郁亮对此格外看重，“我们是否看好城市未来、是否加大投资力度，主要观察是否有实体经济机会、是否不断有年轻人加入。如果回答是肯定的，那么我们一定会加入。”

刘肖也谈了把握城市发展机会的想法。他认为，过去与城市共同发展是谈空间格局，现在则是谈治理格局、产业格局，要跟住趋势变化，“大中城市发展要瞄准科技、文化和数字赋能”。

“没有成功的企业，只有时代的企业”。新环境下，很多房企开始将目光投向存量市场。万科北方区域也在进行调整和尝试，并在沈阳推出了首个创意城市更新项目——红梅文创园。未来3年，万科北方区域将打造5个新引擎，包括TOD（以公共交通为导向的开发）、科创园、产业小镇、旧改和文创园，不断提升新的差异化城市资源获取能力和产品构建能力，成为了未来发展方向。

未来思考：当一个好农民，做一个时代好企业

会议现场，有媒体提出了看似常规却充满想象的问题：“以经营稳健著称的万科，对未来中国的房地产市场如何预判？”

“我们不预测天气，预测天气对农民没有意义，把地种好是我们的惟一责任。”郁亮回答。跟土地打交道，房地产商和农民似乎有着共同点。他强调，当下以及未来，“万科都要当一个好农民，做一个时代好企业”。

“深圳原来有很多工厂，现在那些工厂搬走了，又来了一批新企业。机会和城市同在，我们没有时间预测天气，只需要永远追寻积极面。这背后是一种逻辑——可能有夕阳的行业，但没有夕阳的企业。企业只要做好，永远都有机会，准备好迎接挑战，活得好、活得久。”郁亮说。

当前形势下，万科喊出的口号依旧是“与城市共发展、以客户为中心”。郁亮说，当下存量市场比重变大，房地产业进入了比拼产品和服务的时代，“以客户为中心的核心体现是消费者是否愿意花钱来购买我们的服务，产品力和服务力是永远需要加强的地方。”

2010年，当万科迈入“千亿元俱乐部”时，郁亮决心减肥，他选择了跑步。

减肥成功后，郁亮对自己充满信心，并告诉自己：“这辈子，我要做三件事，一件成功的事、一件快乐的事、一件有意义的事。”三件事分别对应着：50岁前登上高度超过8500米的雪山、跑完一场马拉松赛、练出6块腹肌。

2013年，郁亮完成了第一件事：登上珠峰。

而后，他开始向“跑完一场马拉松赛”发起冲击。为了完成这个目标，除了每周固定5次锻炼，郁亮周末会加跑二三十公里，确保良好的身体状况。

仍是2013年，他以3小时44分的成绩完成了北京马拉松赛。那届比赛，只有600人跑进4小时。

2014年，郁亮在上海马拉松赛跑出了3小时18分的PB，成为当时地产界“最能跑”的总裁。

2015年，郁亮完成了第三个目标：他秀出了6块腹肌，惊艳众人。

郁亮后来表示：“跑步的动力不是坚持而是快乐，只要这样才能持久。”现在，他最大愿望是60岁的时候仍能跑完“全马”。

郁亮的马拉松注定是一场持久战。追逐成功的事、快乐的事、有意义的事，郁亮带领万科，一直在奔跑的路上。