[]连平：房地产政策应“因时而变”

面对世界经济衰退给中国经济带来的严峻挑战，房地产政策在坚持“住房不炒”和“因城施策”两个基调的同时，是否有必要进行合理和适当的调整，是市场较为关注的问题。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，疫情对房地产市场的影响总体可控。在二季度境内疫情进一步缓解之后，刚需和部分改善型需求可能逐步得到释放，尤其是刚需难以持续地被抑制。从全年看，疫情对商品房销售的影响将在二季度后逐步好转。

尽管经过有力的积极应对，我国新冠疫情已基本被控制，但一波刚缓，一波又起。世界范围的疫情快速蔓延，来势凶猛，世界经济因此快速步入衰退，对我国经济的影响也正在呈现。据估计，本轮外部冲击的力度不会亚于2008年末到2009年初全球金融危机的影响。动用有效的政策工具加以应对是当前的首要任务。不可否认，迄今为止，房地产业依然是国民经济的重要组成部分。保守估计，2019年房地产业对GDP的直接贡献可能达到8%左右，加上与之相关的上下游产业，其贡献可能达到25%左右。在世界经济衰退的巨大压力下，继续维持严控需求和供给的政策显然是过时了。

房地产政策应“因时而变”。连平表示，“因时而变”的核心要义是政策应在动态中满足合理的消费需求和理性的投资保值需求。满足合理的消费需求，需要提高政策的精细度和弹性，识别合理需求，降低各类直接和间接交易成本，为有合理消费需求的居民创造便利条件。与此同时，促进人性化、多层次住房市场的良性发展，丰富多层次居住供给，活跃租赁和二手房市场。作为特殊商品，住宅除了具有使用价值外，兼具投资属性，这一点毋庸置疑。然而政策应该支持的是理性的保值增值需求，主要是中长期投资理念支持下的投资行为；应该摒弃的则是短期炒作行为，以实现“住房不炒”的政策要求。

具体而言，在连平看来，当前应在“房住不炒”的前提下，给予房地产行业和市场以必要和合理的政策支持。在供给端，应支持房企的合理融资需求。在不抽贷、断贷和压贷的同时，还要允许部分受疫情影响较大的房企延期还贷，办理贷款展期，调整企业还款计划，以缓解销售萎缩对房企资金链的冲击。从需求端来看，当下有必要适当调整政策，合理支持刚需和改善型需求。

连平认为，从长期看，房地产市场调控机制也需要“因时而变”，而变的核心内容和目标方向就是市场化发展。要根据国情和市场情况，逐步放开不必要的行政管制，取而代之以市场化调节手段，让房地产市场的供给方和需求方都能逐渐适应房地产的市场化波动。只有在土地价格、交易价格、交易方式、交易成本和融资价格等方面都走向市场化时，房地产价格才会真正出现市场化的波动。只有在市场价格而非管制价格作为房地产市场发展的指挥棒时，“房住不炒”才可能形成参与者的理性选择，房地产行业也会逐步回归行业发展基本规律。