[]章华：应对当前形势，房企必须做对这四件事

鼎信长城以专业投资能力和全方位的资产管理能力，连续多年被评为中国房地产基金TOP10。章华本人也曾多次到一行两会及其他相关部委做内训及政策研讨交流，低调务实。

Q：关于国际疫情走势及对国内宏观经济的影响，你作何判断？

章华：受疫情冲击，我国一季度GDP负增长6.8%，创下历史最低。经济内忧外患，国际政治格局非常复杂，也会影响到国际交往、外贸进出口，市场悲观情绪比较重。

虽然我国疫情目前得到了有效控制，但还有非洲、南美洲的发展中国家以及印度、俄罗斯两个人口大国的疫情形势不容乐观。

在这样充满不确定性的局面下，疫情对经济的影响需要保持观察，我国全年GDP增速也有很大的不确定性。

我看到一些媒体报道，说我国今年GDP增速有望不设具体硬性数字指标，我觉得这是一种科学和客观的态度。

不管外界（其他国家）经济增长怎么样，在每一个时间段，我们都要尽最大努力做好自己。

Q：疫情发生后，有一些专家呼吁，只有靠房地产才能真正拉动经济，应适当放松过于严苛的调控政策。你认为目前高层对于房地产调控是什么态度？

章华：其实对房地产行业国家定调已经比较明确。十九大以来，全国两会、政治局会议等重要会议传递出的就是求稳——“稳地价，稳房价，稳预期”，“房住不炒”，这是决策层坚定的思路，会影响今后很多年房地产市场的走势。

2019年我国商品房销售额突破15万亿元，销售面积超17亿平方米，这是一个“标杆”。调控求稳，是在每年十几万亿元销售额的前提下提出来的。

以这个量为基准，未来逐年减少应该会变成一种常态，大约用10年左右的时间，控制到每年销售额12万亿元左右，我认为这符合市场的大势，也符合国家调控的整体预期。

Q：虽然中央明确“房住不炒”，但也明确地方可以“因城施策”。疫情下多地楼市放松政策出现“一日游”，显示地方依靠房地产拉动经济的冲动仍然比较大。你认为房地产调控政策是否还有完善的空间？

章华：从中央的定调来看，“三稳”“房住不炒”已经成为定局，但执行起来在层层传递过程中，社会有社会的解读，企业有企业的解读，各级政府有各级政府的解读。如果能有一个明确的指导标准会更好。

前段时间有政府机构线上征求意见，我也表达了这样的观点。如果我们进入一个量化的调控阶段会更好，让全社会知道这个量化的数字标准，比如地价和房价的升降幅度，让大家都有一个明确的预期，否则大家都在猜。

过去的两个月，有些城市又出现了新地王，有些房企是带着比较高的预期拍的，其实这说明大家对于市场的判断是混乱的。

对于新时代的地王，我是比较担心的。回头看2016年的地王，已经有一部分因为拿地价格高而吃了亏，比如南京和成都的某些项目。

Q：当前房企策略确实出现了分化，大部分房企拿地谨慎，但也有部分房企为了冲千亿或者在排名上再上一个台阶，拿地态度激进。对于这样的房企你怎么看？

章华：过去，房企之所以发展如此迅猛，是基于对金融的依赖过于严重，房企资产负债率普遍在80%以上，甚至有的超过90%。如果房企高层特别是房企的掌舵人认为这种状态会持续，是会栽跟头的。

房地产行业进入了去杠杆阶段，房企一定要习惯管理好自己的欲望，不要把规模当作唯一指标，而是要把内在质量提升上来，内在质量决定企业能生存多久。

有些成长特别快的房企，为了求规模虽然过了千亿，但最后看内在质量与规模发展不匹配。房企销售榜单中的权益销售金额普遍在其全口径销售金额的40%——70%之间，百强房企的真实销售额平均要打6折。

可能某一时间段有超车机会，但这种机会就是“机会主义”。怎样才能变成“长期主义”呢？就是要练就自己的能力。

• 第一，须正确解读房地产行业走势；

• 第二，如果要总想挣短期机会的钱，实际上是会丧失了长期思考。没有长期思考就不会形成长期的能力，金融机构和房企都是如此，要靠专业能力和系统能力吃饭。

Q：2月份以来房企融资环境转为宽松，有的房企调低了融资成本，也有信托主动下调了固收利率。你认为房地产融资宽松的局面会持续吗？

章华：3月份以来，信托公司给房企融资尺度放得比较大。但是很快金融收紧就会来了。

实际上已经来了第一道闸门——资金信托新规，将大幅减少房地产信托的资金量，房企的杠杆率预测会因为这个政策下降5个点，多的话甚至会下降10个点。后面还有第二道、第三道闸门。货币政策放水是为了扶持小微企业，是为了支持实体经济，房地产从高层的角度来说，可能是一个另类行业。

Q：第二道、第三道闸门会是什么呢？

章华：很多啊，比如房企发债。今年一季度，房企境内外合计发债3772亿元，同比增长4%，创下2015年以来同期新高。下一步房企发债一定程度上会收紧。

另外，银行开发贷、按揭也是两个很重要的点。如果有哪几家被敲响了警钟，其他各家就会收手。可能一两个月左右就会看到这个结果。

Q：鉴于当前形势及预期判断，你对房企有什么建议？

章华：第一，融资端，能合作的快速落地。要懂得国家政策。

过去一段时间能拿到钱的房企，应该要祝贺他，因为抓住了这一波短期窗口。但是很快就要收紧了，房企最为紧急的就是要快速拿到各类融资的钱，金融机构提的成本高一点低一点、松一些紧一些，不应该过多去计较，关键的是要确定性，把能融到的钱快速落地，能争取的按揭额度快速争取来。

第二，投资端，头脑不要发热。

不管是热点城市还是非热点城市，都要基于现在的房价不涨去做好拿地判断，或者说判断的涨幅不要超过GDP。如果还是按照年化价格预期涨幅15%以上甚至20%以上去拿地，一定会吃亏的。

杠杆永远是双刃剑，在房价涨的时候，杠杆是正向助力的，如果判断预期没有达成，杠杆就会放大风险，是会要人命的，投资一定要理性。

第三点，不要多元化，要做深入的专业化。

万科先多元化，又专业化，现在又试探多元化，如进入养猪行业，是企业不同阶段战略的思考。注意看万科现在的大股东是谁？是国企。

第四点，销售，排布要科学，要快速去化保现金流。

全世界各类企业都在保命，房企还是要谨慎乐观，有好的投资机会不放过，但更多还是把现金流排布好，不做超长周期的土地布局，因为后续几年整个房地产市场形势仍然扑朔迷离。