[]丁祖昱：30强房企长三角土储总货值9万亿

一直以来，长三角区域都是众多品牌房企的土储首选。

  2019年底，长三角地区房企土储货值排行榜TOP30企业于长三角41个城市的土地储备货值和建面总量分别达9万亿元和5亿平方米；其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达5万亿元和3亿平方米，占比均超过55%；TOP4房企总土储货值占据TOP30长三角土储总和近三成。

  本文重点分析2019年长三角地区房企土储货值TOP30的房企在长三角地区布局的特点、重点城市的布局差异等，结合市场走势，分析房企在长三角区域哪些城市具备拿地机会。

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  规模房企优势依然明显

  基于良好的产业基础、发达的经济活力，长三角区域房地产成熟度明显高于其他区域，房企竞争较为激烈，尤其是品牌房企竞相入驻，土储规模遥遥领先，譬如融创、绿地和碧桂园在长三角总土储均超5000亿元；当然，滨江、弘阳等本地房企规模也不容小觑。

  城市竞争格局方面，经济基础较好、购买力较强的上海、杭州、苏州、南京和宁波等城市，业内竞争更为激烈。

  1、TOP30房企长三角区域总货值达9万亿元

  具体来看，2019年底，TOP30企业于长三角41个城市的土地储备货值和建面总量分别达9万亿元和5亿平方米；其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达5万亿元和3亿平方米，占比均超过55%。根据统计局数据显示，长三角三省一市2019年商品房销售面积为3.43亿平方米，这意味着仅TOP30企业的货值，就可以支撑长三角未来约1.4年的销售。

  2、融创、绿地、碧桂园超5000亿货值领跑

  从货值排行榜上榜的企业来看，融创、绿地、碧桂园等四家企业在长三角41个城市的总货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。四家企业总土储货值占据长三角土储总额TOP30总和的29%，优势十分显著。其中融创是在长三角土储最多的企业，2019年土储额高达7869亿元；第二位企业绿地大本营本就在长三角；其余两家也都是全国化布局的排头兵，总的来看，总土储TOP4的头部企业均是全面布局的规模房企，运营能力较佳，未来业绩稳定攀升可期。

  长三角总土储货值超过2000亿的17家企业也基本被销售前三十的企业所覆盖（仅宝龙、绿城、滨江未在前30之列）。除了上文提到的TOP4房企，万科、保利、中海等粤系房企紧跟其后，土储额均超4000亿元。值得注意的是，陷入黑天鹅泥淖的苏系房企代表新城，尽管2019年规模有所收缩，但货值依然保持在4000亿以上。

  此外，走全国化布局的宝龙地产、融信中国等闽系房企，绿城、滨江、德信等浙系房企，在长三角区域总土储排名居于前TOP20，规模不容小觑。考虑到融资收紧、棚改缩量等大环境的变化，近两年大部分公司均加大在长三角的布局与扩张，长三角区域将成为其规模进阶的踏脚石。

  3、德信等长三角布局扩容，新城显著收缩

  去年，德信、滨江、雅居乐等房企在长三角的土储总额较2018年均有大幅增加，其中德信扩张最为迅速，2019年长三角土储量增至1821亿元，较2018年已然实现翻番。值得注意的是，德信90%的土储依然集中在长三角，其中大本营杭州的土储量高达1124亿元（含已售未结转数据，下同），占到其在长三角土储量的48%，其次是温州、宁波、南京和湖州，土储总额均在100亿以上，四城占据长三角土储的33%。德信的迅速扩张是由于其在大本营杭州的土储激增导致的（2018年其在杭州的土储量仅377亿元），增量高达747亿元，增幅高达198%。

  此外，滨江、雅居乐2019年的土地储备较2018年也有较大增幅，以滨江集团为例，作为典型的深耕型企业，2019年滨江在杭州的土储也是跃升至1145亿元，较2018年增幅高达70%。这也是源于2018年其投资深圳失利之后做出的战略调整，滨江在杭州的主战场地位再次确认，正是在优势区域的深耕，才让滨江在激烈的竞争中脱颖而出。

  总体来看，扩张型房企多是区域深耕型房企，尤其是深耕杭州这类房地产前景较佳的城市，基于其对市场、客群的透彻研究，加之其在当地拥有良好的产品力、品牌知名度和忠诚度，并有着深厚的资源积累，有着较强的竞争优势。

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  布局差异：浙系房企深耕大本营

  整体来看，长三角土储TOP30的典型房企中45%土储位于江苏，分布于浙江的有34%左右，可见江浙两地确是房企在长三角区域的“粮仓”；在长三角一体化加速发展的背景下，越来越多的房企考虑布局安徽区域，但由于产业发展和江浙地区仍有差距，16个城市中仅有合肥、芜湖、马鞍山、阜阳等4个经济发展相对较佳或人口基数较大的城市较受房企关注，30家典型房企仅有16%的土储位于安徽；上海受制于土地成本较高、土地供应量有限等原因，房企进入上海的成本也相对较高，所以一共仅有5%的土储位于上海。

  从长三角一体化战略来看，长三角将以上海为主要核心，以南京、杭州、苏州、合肥、宁波等5个二线城市为次核心，协同带动周边三、四线城市发展。因此，目前在长三角土储较多的企业，大部分以围绕某一重点城市周边集中布局的模式，持续拓展长三角市场份额，如滨江、众安等都是在杭州及周边集中布局。

  1、环上海：辐射红利最多

  作为长三角唯一的一线城市，上海在长三角规划中的地位最高，同时为了带动周边城市发展，环沪周边会有多项规划利好，如江浙沪交界处已经成立了一体化示范区。同时，上海还拥有持续强大的人口吸引力严格的限购政策，其周边的苏州、南通、嘉兴均能享受到上海外溢需求利好，加之区域内整体购买力水平也比较高，刚需和投资性需求够比较旺盛，这也是环上海布局的优势所在。

  从重点统计的企业来看，正荣、中南置地、招商等企业都选择了重点布局环上海区域，但各自偏重的城市有所不同：正荣以苏州为核心，在苏州的土储占比达到长三角总土储的28%；中南置地则重仓南通，在南通的土储占比超过了二成，是重点布局环上海企业中唯一以三四线城市为重心的；招商蛇口的布局相对分散，其中苏州和南通的土储占比都相对较高，比例都在10%以上。不过，这些企业在环上海的区域布局中，核心城市上海所占的比例并不高。

  2、环杭州湾：杭州核心地位突出

  环杭州湾城市群是长三角一体化之下人口规模较大的城市群，也是覆盖城市最多的城市群。杭州、宁波两大核心城市当前均已成为二线城市经济发展的龙头，杭州以科技创新、互联网发展带动城市大幅发展，宁波也依托产业升级实现经济新跨越。环杭州湾以杭州和宁波为核心，带动绍兴、金华、湖州、舟山共同发展。环杭州湾布局的巨大优势在于这些城市民营经济活跃，区域内居民购买力都比较强，同时在户籍政策利好下，杭州和宁波近几年常住人口增量均位居全国前列，购房需求长期发展前景可期，城市房价上涨动力充足。

  聚焦环杭州湾布局的典型企业也以浙江本土房企为主，如滨江、众安、德信等，德信、滨江及众安在环杭州湾土储的比例占到其在长三角总土储的6成以上，并且这些企业在杭州的土地储备占比均超过了3成。而在长三角区域土储占比相对较少的外来房企融信和融创，在环杭州湾的土储占集团在长三角区域内的总土储占比也相对较高，且高度集中于杭州。就此来看，在环杭州湾区域布局的企业，土储聚焦程度较其他三个城市群显著提升，杭州的核心地位非常突出。

  3、环南京：地处苏皖交界覆盖广 

  作为江苏省会，受区位影响，南京的辐射范围也覆盖安徽省，尤其是马鞍山和滁州，在长三角一体化的带动下，这些城市与南京人员流动频繁，区域内市场也比较活跃。不过，和环上海、环杭州湾城市圈相比，南京都市圈内发展差距较大，区域内购买力水平差距明显，因此南京周边城市的市场极易受到南京房地产市场影响，特别是南京放宽户籍政策后，需求又回流至南京市场，导致这些城市的楼市表现在2019年并不及预期。

  在环南京重点布局的典型企业较少，本土房企中土储规模较大的仅有弘阳在环南京区域的土储占比较高，外来企业中则是以重点布局三四线的碧桂园、明发为主。值得注意的是，环南京城市圈布局的企业，其在南京城市群的土储聚集度并不如环杭州湾布局的企业，即使是本土房企弘阳，其在南京城市圈的土储占比也仅有27%。同时，除碧桂园这样以三四线为重心的企业外，大多数规模房企在南京城市圈的布局均高度聚集于南京，如保利发展、招商蛇口、正荣等在南京的土地储备均在15%以上。以此来看，外来房企在环南京区域的竞争优势并不弱于本土房企。

  4、部分企业需警惕三四线风险

  从企业角度来看，典型房企在长三角的布局战略大多是一二线为主，三四线为辅，土储集中于一二线城市的房企比例可达7成左右，大部分规模房企都完成了在6个一二线城市的布局。一二线土储比例明显突出的企业以外来房企或国企、央企为主，其中禹洲、正荣、龙湖在长三角土储中有6成以上位于一二线。对外来房企来说，首选二线城市进驻长三角带来的风险更小；立足于核心城市，更容易在小城市圈范围内打造品牌知名度，且核心城市房地产发展成熟、市场透明度更高，外来房企进驻的壁垒相对降低。

  除了少数全面布局三四线的碧桂园等头部房企外，土储集中于三四线的企业更多以本土或深耕型房企为主，并且集中布局江苏的企业更多，如新城、中南、明发均是如此。

  这些重仓三四线城市的企业，过去几年内得益于长三角三四线城市房价的快速上涨规模也迅速扩大，但过于重仓三四线的风险也不容小觑。可以看到，自2019年开始市场整体下行，大部分城市房价涨幅趋缓，部分城市成交规模萎缩，风险较此前明显加大。因此，对于在三四线城市布局过多的企业来说，应及时优化调整土储结构增强抗风险能力、增强接受政策红利的能力。 

  结合2020年市场走势来看，长三角地区在购买力强、需求支撑性佳等优势支撑下，受疫情影响较轻，土地市场升温趋势表现也更突出。

  从拿地时机来看，鉴于近期土地市场高热不退，在中央一再强调“稳地价”和地方经济发展渐回正轨的情况下，重点城市的优质供地潮将在下半年趋缓，建议企业要紧抓上半年的拿地机遇；长远而言，人口发展仍是衡量投资前景的第一要素，就人才吸引力变化指标来看，杭州、宁波等人口再集聚城市依旧值得长期关注。

  1 城市布局：城市圈被低估地块可择机抄底

  自2019年12月，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式公布之后，江苏、浙江、安徽先后发布长三角一体化专项行动计划，加上商合杭铁路的建设，将衔接起合宁、宁安、宁杭等多条高铁线，并与规划的沪苏湖等高铁相连；合肥至马鞍山、芜湖、宣城、阜阳、亳州等省内城市，都可实现1小时高铁到达，原来交通不便的宣城、芜湖、亳州等城市将大大受益。不仅如此，通车后，将打通前往中原腹地的快速通道，成为新的“华东二通道”。这类城市还有盐城、扬州等，一体化之后这类城市将迎来较好的发展机会，房企可择机抄底。

  2 布局时机：紧抓杭州等地上半年拿地机遇

  进入三、四月份以来，信贷环境逐步宽松，再加上大量核心区优质地块的入市，房企拿地意愿也较前两个月有所提升，长三角土拍热度急剧上涨，尤其是杭州、南京、宁波等二线城市频频拍出高溢价地块。

  但考虑到近期中央再三重申“房住不炒”，如果地价和市场热度仍持续攀升，将与调控基调相违背，高热城市势必会有更多措施出台进行降低市场热度，如上月热度较高的合肥，在竞自持限制下，本月出让的两宗地溢价率均被控制在16%左右。就此来看，在供地规模增加和“房住不炒”两方面因素共同作用下，优质地块入市占比将有所回落，房企要紧抓上半年的拿地机遇，尤其是近期优质地块土地出让较为集中的杭州和南京等城市。

  3 中长期发展：人才吸引力级差逐步显现

  就中长期来看，由于各城市产业经济水平不同，加之各城市人才新政内容也存在较大差异，譬如落户门槛、购房补贴等方面均有不同，各方因素叠加之下，长三角41个城市的人才吸引力级差逐渐显现，在常住人口增量和素质方面均有显著不同。典型如杭州、宁波，2016-2019年常住人口累计增量较前三年均超40万人，人口再集聚趋势尤为突出。

  这类城市由于收入水平相对较高，居民收入水平位居全国前列。加之本地民营经济活跃，当地民富基础深厚。根据胡润发布的《2019胡润财富报告》，宁波的中产家庭数量在30万以上，居民购买力明显要强于大多数城市；并且随着高素质人才的大量涌入，中产阶层的增量空间巨大，这类人群无疑对于当地房地产市场形成较强的支撑，值得房企重点关注。