[]丁祖昱：2020下半年优质土地争夺继续加剧

      7月以来，深圳、南京、杭州等城市收紧调控政策，多地政策涉及土地供应层面，优质土地入市数量在下半年或将有所减少。

  受政策影响，7月大部分城市推地节奏放缓，土地市场热度已出现回落，整体土地供应建面为24252万平方米，创下今年3月以来的新低，尤其是一线城市，供应规模不及6月一半，土地成交量价回调，溢价率较6月有下滑趋势。

  下半年哪些城市值得关注？我们将综合近期供地规模、供地质量和政策导向等指标进行综合分析。

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  一线城市土地供应环比腰斩

  7月份大部分城市推地节奏放缓，供应面积创下今年3月以来的新低。

  一线和三四线城市土地供应明显减少。尤其是一线城市，受北京和广州供应剧减影响，一线城市整体供应规模不及6月一半，仅有391万平方米。

  三四线城市供应环比减少了19%，上半年三四线城市土地供应较为激进，下半年趋于保守，典型城市阜阳、佛山、惠州等热点三线城市供应节奏大幅放缓。

  二线城市7月土地供应量与6月基本持平，环比微增3%，但冷热不均是二线城市的突出特征，各城市分化严重。首先，杭州、南京、苏州、福州等热点城市土地供应急剧减少，7月全月供应量均不足100万平方米，苏、杭两城更是不足30万平方米，热点城市中仅宁波、合肥等城市7月供应表现突出，土地供应量均超200万平方米，环比6月均实现翻番。其次，中西部城市土地供应量均相对较高，其中重庆、西安和贵阳均超过了750万平方米。

  表1  2020年7月各能级城市土地供应变化情况（万平方米）

数据来源：CRIC

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  济南、厦门等城市推地节奏加快

  CRIC重点监测的30个一二线城市中，有17个城市因供应节奏调整导致7月土地挂牌量不及上月，占比超过一半，苏州、大连、长春、杭州、海口、北京等城市7月土地供应建面跌幅均在70%以上，前两月优质土地集中供应的南京，7月供应量下跌幅度也超4成。7月份一二线城市的成交规模大概率会下滑。

  相反，部分上半年推地节奏缓慢的城市在下半年开始积极放量，比如济南、郑州、西安、南昌、重庆、宁波、贵阳、合肥和厦门。以济南为例，7月土地供应建面环比增幅最突出，达到308%，上半年济南宅地供应仅75公顷，完成率只有12%，加之疫情之下地方政府财政压力较大，下半年供地节奏加快也在意料之中。

  除济南外，重庆、西安、合肥、厦门等均是这类城市，上半年宅地供应均低于全年的四成，近期推地节奏已有加快征兆。

  图1  2020年7月重点一二线城市土地挂牌量及环比变化（万平方米）

数据来源：CRIC

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  福州、厦门等地有优质好地入市

  由于热点城市相继升级调控，热点城市土地供应量减少的同时，优质地块供应力度也发生了变化。

  以高总价（出让总价超过10亿元）的土地幅数占比和高单价（起拍单价超过1万元/平方米）的土地幅数占比来看，7月份出让地块中高总价地块占比为3.1%，较6月份下降了1个百分点，起拍单价超过1万元/平方米高单价地块的比例较6月份也下降了0.3个百分点，仅有2.4%。

  这意味着，7月重点城市挂牌的土地中优质地块明显减少，优质宅地越发稀缺。

  图2  2020年6月和7月重点城市

  供应土地中高总价和高单价地块占比情况

注：高总价地块是指出让总价超过10亿元的土地，高单价地块是起拍楼板价超过1万元/平方米的土地。 数据来源：CRIC

  从城市的角度来看，厦门、福州、佛山、武汉、宁波、成都、长沙、南宁、天津等城市优质地块占比相对较高，均在3成以上。其中，福州和厦门的比例都达到了100%，福州7月供应7宗宅地，其中有4宗起拍价均在10亿元，其余3宗起拍单价均在1.3万元/平方米。厦门7月也供应4宗优质宅地，将于8月21日出集中出让。

  宁波、南京、佛山也有多宗地块值得关注。以宁波为例，在挂牌的20宗宅地中，有9宗高质量地块，多位于热门区域；其中位于江北区文创港核心区的宅地，起拍价就高达30亿元，平均楼板价也超过1万元/平方米，地块条件十分优越。

  表2  重点监测城市7月份挂牌土地中值得关注的优质地块

数据来源：CRIC

  在政策收紧的大背景下，土地市场供求两端均有不同程度降温。就土地挂牌量来看，7月土地供应环比降幅近两成，创下3月份疫情恢复以来的新低，优质地块的供应比例也有明显下降，地市热度大概率会继续下滑。

  下半年的投资扩储，结合各城市的供地规模、供地质量等方面来看，重点两类城市值得房企关注。

  上海、福州、厦门、宁波、佛山等优质地块持续入市的城市。这些热点城市供应量整体还维持在相对较高水平，同时大规模的土地供应中仍有多宗素质较佳的优质地块入市，接下来布局优质区域的机会较多。需要提醒的是，此类优质土地占比高、热度也比较高的城市，房企拿地要仔细测算拿地成本，避免后期利润空间不足。

  第二类城市上半年供应节奏较慢，下半年会加快推地节奏，如济南、郑州、西安、合肥近期推地节奏明显加快，并且其中不乏优质地块，也可重点关注。对于有意愿在这些城市布局的企业，是选择进入的好时机。

（来源： 丁祖昱评楼市）