[]黄欣伟：抗疫给上海楼市攒的分，被自嗨毁了

一切都是套路，只是我们没有敬畏。

一天之前，一份可能是有意泄露的关于上海将要调控的【闵行区房管局会议纪要】，不出意外地在一个小时之后迎来了“辟谣”，辟谣这个事情经历得多了，虽然没有去算过（转化成事实的）概率，但“谣言”不可轻视的规矩，在当天好像没有人忧心忡忡，是梁静茹给我们的勇气吗？非也。

果然，在一天之后，也就是所谓的“21世纪第21年的第21天”晚上，红头文件来砸场了。

对红头文件咬文嚼字和算命，想必第一时间勤奋的真假同行真假内行已经抢发了，在此不再赘述，总之管控升级了。

虽然也有嘴硬者：“两年内涨势不可逆转立字为据”，但每个小时候打过架的孩子都懂，落荒而逃之前一定要加一句：“有种你别走”——其一，“你别走”的叫嚣，其实是“你别追”的哀求；其二，那句“我会回来”的发誓，好像也就迈克尔乔丹做到了。

今天不去分析政策，在2021年1月都快要过去的时候，找这个“调控发布的日子”再来复盘一下2020年的楼市，要达到什么目的？

1、上海楼市为什么涨起来？

2、到底有没有像传言那么乐观？

3、调控升级其实是自作孽。

01

疫情对上海楼市是加分项，同意吗？

确切地说是在2019年11月25日，在自己的公众号上发布过一篇【最基层的购房者没钱了？】当时有个细节的纠结，就是标题到底加不加问号。

加不加问号差别很大：

加了，就证明作为同业者的自己，还没有采取自宫的方式来看坏楼市；

不加，就代表虽然人微言轻，但自己坏了规矩地表态，对楼市没信心。

最后的结果，还是给了楼市面子，确切地说给了自己安慰。

但内心其实不看好上海楼市，因为在刚需盘冰封的2018-2019年，作为楼市基础力量的中低价楼盘（虽然上海的所谓中低价楼盘也都单价5万多了），成交一直不能集聚，显示基层购房者的信心指数不强。

反对者可能用所谓的“二八理论”来反驳，但——虽然在庞大的成交金额中贡献可能只有20%，但80%基层购房者所夯实的楼市基础和信心却不容忽视。

“好在”疫情来了！

当然不是感谢疫情。

但疫情给了全国乃至全世界的所有城市一次集体摸底考的机会和平台，哪些是真的城市基础设施完备，哪些只是市中心灯火辉煌而已？！

在城市化叫嚣了多年的中国楼市，在多年深耕全国市场的经历中，市场会有一些感慨和摸不着头脑：“市中心都不差的，甚至都有恍若上海的感觉，即使在一些五六七八的小县城”，但当时的辨别法很朴素也很有用——“关键看灯火最亮的地方走出去2公里看看城市的真相”！

席卷全国乃至全世界的新冠病毒，对楼市特别是中国楼市而言，是一块很好的试金石：那些源于自嗨甚至买榜的所谓一线城市、新一线城市、强二线城市的榜单，如果今天再拿出来复盘，很多城市自己都不好意思看到自己（当时）的站位。

而防疫的成功，特别是在年初“境外航班全部落地上海”的大背景下，上海的基础设施、城市管理水平、防疫团队的专业、市民的高素质协同、社区物业管理的井井有条，看似是呈交给防疫的答卷，其实对楼市特别是从2016年四季度调控升级之后的楼市刚需群体而言，是一次很好的上海城市实证演示！

“买房买到上海，至少发生什么事情相对安全”，这种观点在2020年全面率先复工复产的节点，想必对想来上海看看、工作、旅游、开业的各色人等，是一个心服口服的加分项。

还有一个不容忽视的比较背景，即二季度深圳楼市的狂（huan）欢（luan），让管理层很是有到处灭火的因忙而火，相比之下“上海一贯听话并顾全大局”的尽然有序就愈发显得弥足珍贵。

2020年二季度的楼市，各方都在加油鼓劲，市场在稳步中开始了这一年的征程。

02

“日光”是限价造成的日光，

和想象不一样

也就像之前一再重申的观点：“日光”不代表楼市重回昨天，道理大家都懂的。

又去翻了翻公众号，好像不止一次在文章中植入过相关“反调”，无论是【限价的蝴蝶效应】和【上海楼市复苏了....吗？】等等，偶尔半夜接到同行微信几个字：“这篇其实写得很客观”。

那就再重申一下吧！

因为限价导致的“一二手房价倒挂之怪相”，所以“摇到就是赚到”，2020年第一个位于外滩板块的高端楼盘认筹超过200%，率先给上海楼市注入信心，但其实是因为——嗜血良机已经完全呈现，有购买力的人群看到了机会，而非“什么价格都接受，什么价格都买得起”。

这是两回事。

真正可以说修复对上海楼市的信心，其实来自于三季度，也就是传统中的淡季——暑假楼市不放假，也因为疫情的关系，开发商在传统淡季重装上阵诚意满满，在三季度的上海楼市周报和月报中，贴着上海房价均价的刚需楼盘，每次都以至少8比2的绝对优势上榜！

反对者要说：“本来就是刚需楼盘占多数，何足挂齿”？！

但看到上榜的刚需楼盘销量在稳步、持续地上升，还是感觉得到楼市信心在修复，或者说疫情防控的危机公关红利，开始在上海楼市得以反馈了。

另一方面，再去回看一下去年三季度的相关舆论，却已经有了“谨慎乐观抱团加油”开始向“好了伤疤忘乎所以”的苗头。

事实上，即使在四季度的尾声，某些相对客观的媒体还发了大致意思诸如【这些楼盘随到随买】的图标，把看起来热闹的上海楼市的真实认筹情况做了“有名有价有联系方式”的列式，但想必当时没什么人“愿意”去看了（笔者当时在几个社交平台发了这张图，引得全国各地的网闹们好一顿口嗨）。

虽然不至于极端到“日光盘的营销总监都拿不到奖金的”，但事实是很多日光楼盘的财务报表并不乐观，不仅是限价的大环境，也包括很多之前高价拿地如今“低调平出”的无奈。

上海楼市在三季度是复苏了，但有没有像那些标题党说的什么盛世重现呢？

大家心知肚明，楼市特别是从业者嘴里所谓的“市场好”，和购房者特别是低头看手机的人群眼里的“市场好”，完全是两回事。

03

“捂住眼睛看世界”有的是真瞎，

有的是装瞎

市场乱起来，是从二手房的出离开始的。

如果上海楼市就此还要经历2016年底开始的冷清，那么记住六个字：“四季度、二手房”

因为不受限价的卡脖子，所以二手房市场的报价是房东信心的真实底气。

也正是因为如此，在三季度的相关舆论中已经看到了关于上海二手房市场蠢蠢欲动的乐观声音，虽然也有善意提醒：“报价和成交价是两回事”，但选择性收听的吃相，你懂的。

四季度特别是到了年底，“上海（楼市）有点像深圳了”！

因为“摇号看运气”变成了“打新潮”，有个朋友来问：“银行愿意给我3.85%的短期贷款用于打新，侬怎么看？”

虽然嗅到了不好的味道，但也不好挡了人家的财路，毕竟存在的就是合理的。

但银行也参与到了打新狂欢，市场开始“三杯下肚乱说话”也是得到了佐证，特别是当时正是因为某大佬在外滩峰会上乱说话引发的金融整风，银行还敢这时候为房地产打新现象提供资金支持，一方面是银行业务难做，另一方面也是难做引发乱来！

时至今日，不晓得那份“随到随买”榜单上的楼盘如今是否也像部分自媒体所言的那样——“统统热销了”，想必真实的数据瞎子吃汤圆心里有数。

某些同行出于自己业务需要，每天在朋友圈放出某区交易中心人满为患的截图，心情可以理解做法不能认同，因为就交易中心大厅那个容量，放_____个人进去就可以挤爆，何况照片还有角度问题，但“这个孩子最终是会死的”在生日宴会上是触霉头的，万万说不得！

于是乎：

部分中介撺掇了房东开始乱开价，配合的舆论是“大叔买菜回来加价50万”和“两家中介抢房源大打出手”，相信这些现象是存在的，但在某个节点其导火线被点燃了；

“打新潮”里，学区房又来凑热闹，配合的舆论是“前滩学区房报价17万”和“市中心某老破小成交一套单价20万加”，这些现象也是存在的，但“捂着一只眼睛解说的世界”是不是世界的全部？！

那边厢，【20家房企营销总离职背后】的消息，这洒洒水直接忽略无感。

不是全国楼市都好，就算上海风景独好，也不是每个楼盘都售罄，那些“上海可售房源还可以维持一个月”的消息和报道，说着无心听者有意，好像都在挑逗房管局，事实上房管局原本无意进一步加深调控，只是“叔可忍婶不可忍”。

上海这座城市发展到今天，不仅是先天资源好、国家政策好，也和这座城市的务实、低调作风有关，2020年特别是四季度的上海楼市作风，已经一点也不上海了。

所以，与其说是“调控来了”，不如说是“天天求的调控终于求到了”。

复盘2020年楼市的常规期早就过期了，但就像经典港剧【富贵逼人】拍了续集叫做【富贵再逼人】，所以【复盘逼人】也就有了【复盘再逼人】，不得已而复之。

温故而知新，总有点马后炮的意思，反正只要选择性取证，就能像那个相声里揶揄的那样：“不管什么开头，最后总能给你绕道‘十分美好’四个字！”

相信成交火爆，有数据为证；

也相信“下有对策”调控总有空子。

但是被管和被信任之间，谁会选择“反管理”？！

如果真的造成伤害，谁都别想逃，因为谁都不清白。