[]许华芳：宝龙商业要做长三角前三

首家主打商管物业的上市公司宝龙商业也发布了2020年成绩单。

期内，宝龙商业实现收入19.21亿元，同比增长约18.6%；毛利约为5.95亿元，同比增长约38.8%；利润约为3.07亿元，同比增长72.1%；公司拥有人应占利润约为人民币3.05亿元，同比增长70.8%。

3月3日，宝龙商业管理控股有限公司在线上举办业绩发布会，董事会主席兼总裁许华芳、执行董事兼首席执行官陈德力、执行董事兼首席财务官张云峰、副总裁唐剑锋出席了会议。

值得注意的是，此次跟随许华芳出席的高管团队均有在万达工作的经历，其中首席执行官陈德力与副总裁唐剑锋还有新城的履历，在2020年中期先后加入宝龙商业，而张云峰则是2015年直接从万达跳槽而来。

虽然公司业绩依然正向增长，但无论是许华芳还是陈德力，都对去年成绩单表示不满意。

业绩会伊始，许华芳谈到“虽然总收入、归母净利润都是稳步增长，客观来讲这个指标我们是不满意的”，主要原因仍是疫情的影响。

宝龙商业当天股价也颇为有趣，作为首个举行发布会和公布业绩的重点物业公司，资本市场都在关注宝龙商业交出的成绩。

上午开盘，宝龙商业迅速走低，一路跌逾9%，而此前8个交易日都在稳步上涨。直到下午2点，股价回暖。截止下午收盘，宝龙商业报27.1港元，上涨1.31%，继续保持红盘，市值174.52亿港元。

“利润复合增长不低于40%”、“宝龙星汇在5年内管理100个商业项目”、“预计开业22个项目”、“出租率保持95%以上”、“智慧商业+科技”等内容，成为今天发布会上管理层向市场描绘的未来3-5年宝龙商业愿景。

长三角规模前三

宝龙商业的收入主要包括商业商业运营服务以及住宅物业管理服务，其中商业运营管理业务实现营收约15.63亿元，同比增加17.1%，占总收入的81%；住宅物业管理服务业务实现总营收约3.58亿元，同比增加25.6%，占总收入19%。

截至2020年末，宝龙商业在管面积1440万平方米，合约管理面积2322万平方米。其中，商业运营服务的已开业建筑面积为860万平方米，同比增加约160万平方米，占总在管面积的37%；住宅物业管理服务的已交付建筑面积为1440万平方米，同比增加约290万平方米，占总在管面积的63%。

商业与住宅两者之间的比例并不平衡，大约4成的商业管理面积提供了近8成的收入，而住宅物业只提供了近2成收入，却占了超过6成的在管面积。

宝龙商业2020年毛利率为30.9%，上涨4.5个百分点，其中商业运营管理服务毛利率32.8%，上涨3.5个百分点；住宅物业管理服务毛利率23.1%，上涨10.2个百分点。

宝龙商业在收入仅增长2成的情况下，净利润和归母净利润均增长超过70%。虽然疫情对业绩产生了冲击，但也从另一方面推动了宝龙商业对于成本的管控，销售及营销开支下降了13.2%；而住宅物业的收入和毛利率同时上涨，离不开增值服务收入的快速增长。

商业管理运营是宝龙商业的重头戏，但公司并不希望因此就放下住宅物业：“未来三年合约面积不低于5000万平方米，毛利率提升到25%以上，增值服务收入占比达到40%以上。”

“对2020年的外拓工作，整体来讲是不满意的。”刚上任半年的陈德力表示，希望在2021年能够取得很大突破，预计年底实现合约管理面积2800万平方米，在管面积1800万平方米。

陈德力把外拓不力的首要原因归结于严格遵循了集团“1+1+N”战略，导致可选项目少，主动放弃了一大批不在主要发展区域的项目。

宝龙商业紧跟母公司宝龙地产进行布局，在地产集体进入的城市才会去争取轻资产落地机会，所谓“1+1+N”就是长三角+大湾区+部分重点城市，长三角是当之无愧的大本营。而在2019年底，宝龙商业才开始进入大湾区。

目前，宝龙商业已经布局121个项目，71%在长三角，约有86个项目，其中南京7个，上海12个，杭州12个，宁波13个，长三角其他城市42个，大湾区仅布局5个项目。

陈德力认为这是宝龙商业的优势所在：“我相信很少有一个竞争对手可以在南京布局七个项目，很少有一个同行可以在上海、宁波、杭州这样高能级城市布局这么多项目。”

去年中期宝龙地产业绩会上，许华芳就曾表示：“宝龙地产其实更关注的还是能不能做到长三角的绝对的寡头。”

这次许华芳没有提“寡头”，而是一个更量化的指标：未来三年，商业板块出租率不低于95%，开业面积1500万平方米以上，做到长三角规模排名行业前三。

管理层预计，2021年宝龙商业将开业22个项目，20个分布在长三角，2个在大湾区。其中，13个宝龙广场，3个宝龙天地，6个宝龙星汇项目。

第一笔收并购

面对越来越多商业物业管理运营商在港交所上市，宝龙商业也做了第一笔收并购。

2020年7月，宝龙商业宣布4055万元收购浙江星汇60%股权，后者共运营管理14个零售商业项目，总建筑面积约56万平方米，以及89万平方米停车场。

此次并非传统意义上为了增加管理面积而对同行展开的收购，更深层次原因在于扩展产品线以及弥补浙江省内城市布局项目的不足。

目前，宝龙商业旗下主要有“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”四个品牌。宝龙一城是旗舰高端商业购物中心，宝龙城是中高端商业购物中心，宝龙广场属于中端大众商业购物中心，宝龙天地则是商业街。

宝龙商业此前设立的四个品牌基本覆盖了各种商业项目，所收购的星汇商业则以主题商业为主，类似星悦城购物中心、星街坊邻里中心、云创学院小镇、1844潮玩新天地等不同主题的特色商业。

收购完成后，以宝龙星汇的名义进行布局运营，专注于打造特色商业、文旅商业、社区商业、主题街区，目标是5年内管理100个商业街项目。

陈德力认为，宝龙丰富的产品线是其他竞争对手所不具备的，宝龙商业将会侧重于宝龙一城，宝龙城的投资拓展工作，重点会把标杆产品打造出来，未来宝龙一城和宝龙城的占比将会有很大提升。

目前，宝龙广场超过700万平方米已开业面积远远超出了其他几个产品，出租率维持在90%左右，越高端的产品出租率就越高。

其中，新开业项目出租率基本保持在96%、97%，甚至99%以上，部分老项目正在更新改造，也要尽量维持在90%以上。

许华芳透露，宝龙地产未来将着重为宝龙商业旗舰高端项目拿地，通过打造30多个标杆旗舰项目，并以此拉高公司定位跟商业价值。

新的五年规划里，宝龙商业要在上海、杭州、南京、宁波、合肥、苏州六个城市布局六个超级购物中心“宝龙一城”，同时会在更多城市布局20多个宝龙城。

陈德力透露，对于宝龙开发的项目，注重打造宝龙一城、宝龙城标杆项目以及标杆宝龙广场项目。对外拓展是大的宝龙广场项目，宝龙星汇则作为主题街区产品。

以下为宝龙商业管理控股有限公司2020年度业绩会问答实录摘选：

现场提问：公司如何达成长三角前三？有什么优势？对第三方拓展竞争怎么看？

陈德力：宝龙商业一直坚持1+1+N战略，目前在长三角布局的项目非常多。跟竞争对手相比，虽然我们全国布局的数量和规模没有优势，但是在长三角有以下几个优势。

第一是产品线，去年半年度的时候发布了“点线面”，宝龙商业旗下有宝龙一城、宝龙城两个标杆和超级标杆，同时还有标准产品宝龙广场，并收购了浙江星汇。

第二是规模集中，我们在长三角的浙江省、上海、江苏省布局集中，相信很少有竞争对手可以在南京布局七个项目，很少有一个同行可以在上海、宁波和杭州这样的高能级城市布局这么多项目。

第三是管理，下一步集中优势以后会大幅提升管理效率。

现场提问：管理层对于2020年的外拓项目进展是否满意？

陈德力：对2020年外拓工作，整体来讲是不满意的，没有达到预期。

第一个原因是我们在去年半年度公布了1+1+N战略，所以外拓项目选取非常苛刻，只能在长三角、大湾区或者机会型优质项目选择，放弃了一大批不在主要发展区域的项目。

第二个原因是对于投资拓展项目分类做了严格筛选，以后宝龙商业投资拓展主要聚焦于大体量的轻资产工作。

第三个原因是团队打造，去年花了很长时间对三个新成立的投资拓展团队进行全面培训和梳理。我们希望在2021年制定一些目标和考核，能够取得很大突破。

现场提问：宝龙商业出租率呈现一种越低端反而越低的情况，主要是什么原因？商业管理为主的物业公司上市越来越多，公司会不会尝试进行更多收并购？第三，宝龙广场作为宝龙商业主体，占商管面积超过9成，对于宝龙一城、宝龙城两个高端项目，有没有计划提高占比？

陈德力：关于出租率低的问题，疫情之前宝龙商业出租率一直在87-89%左右。疫情的影响大家可以看到，对实体商业影响是非常严重的。我们去年对出租率作出了非常大的动作，成立了专门小组，年底时达到接近90%，略高于疫情之初。

同时，我们也制定了三年以后出租率方向和目标，预计在2021年出将会超过93%，2023年不会低于95%。

出租率低是历史原因，因为有一部分早期不在主战场的项目出租率较低，实际上新开项目基本在99%以上。

去年新开项目除了一个因为业态调整出租率低于90%以外，其他都在95%以上，甚至大多数都在99%左右。

宝龙商业虽然是第一个尝试把商业物业打包一起上市，但接下来大家看到，一窝蜂式的上来了。

我们的优势在哪里？如何进一步巩固？

规模方面，进一步通过收并购和轻资产管理方式。我们专门成立了三个团队在做轻资产收并购以及拓展工作。

另外，我们有丰富的产品线，有宝龙一城、宝龙城、宝龙广场。现在已经开业的宝龙一城在厦门，宝龙城在杭州，接下来宝龙地产将会侧重于宝龙一城、宝龙城的投资拓展和开发工作。

也会开发宝龙广场，但重点是把宝龙一城、宝龙城和宝龙广场标杆产品打造出来。未来宝龙一城和宝龙城的占比会有很大提升，但也是主要分布在长三角和大湾区。

许华芳：补充一下，宝龙地产过去几年的长三角战略很坚定，效果很好。

从母公司角度，每年大概有15个新增自持项目会给到宝龙商业，同时对于刚才讲到的标杆理解，其实我们新的五年规划里面，可以很清晰看到在六个城市里面布局六个超级购物中心，以拉高公司定位跟商业价值。

上海、杭州、南京、宁波、合肥、苏州，六个大的城市都会布局一城，同时会有20多个宝龙城。

未来原理跟逻辑都希望在新的五年把30个标杆成功打造，很好地拉动企业跟品牌，跟商业价值进行拉动。

现场提问：从母公司的角度对整个团队有什么期待？去年有没有满意或者不满意的目标？

许华芳：未来三年时间，母公司发展速度还是保持高的增长势头，期待是对智慧商业以及科技赋能。

我们希望跟腾讯进一步加大合作，加上自身科技投入和智慧商业的想象，持续努力和推进。