[]万科主席郁亮：房地产开发越来越像制造业

3月30日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）披露2020年年度报告。

年报显示，2020年，万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，分别同比增长13.9%、6.8%；房地产业务实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%；基本每股收益3.62元，同比增长4.5%。可以看出，万科的业绩保持了稳健增长。

成立于1984年的万科，如今已迈入第37个年头。过去一年，万科积极主动“拥抱年轻人”，试图读懂90后、95后。为此，发布全新厂牌“筋厂”，并提出要在房地产领域一干到底的“一根筋”式发展战略。

按照万科董事会主席郁亮的观点，当前的房地产行业已进入管理红利时代，开发之外的运营变得尤为重要。在此次业绩会上，面对行业环境的变化，“能力”一词被郁亮多次提及。

“沿着客户需求与城市发展这两条主线，行业仍有大量机会。但跟过去不一样的是，机会不再唾手可得，能否抓住这些机会，取决于企业有没有能力解决客户的痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。”郁亮表示。

对于自身而言，郁亮称：“如何发现优秀人才，是万科在管理红利时代必须解决的问题。基于品牌年轻化的考虑，我们设立了‘筋厂’，今天的万科是跟互联网大厂在竞争人才，需要的是全社会的佼佼者。”

万科2020年度业绩推介会

“向制造业学习”

年报显示，2020年，万科房地产业务实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%；销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%。截至报告期末，万科合并报表范围内有4918.6万平方米已售未竣工结算，合同金额约6981.5亿元。

过去一年，万科开发项目新开工面积约3960.4万平方米，同比下降6.6%，完成年初计划的135.6%；开发项目实现竣工面积约3381.7万平方米，同比增长12.4%，完成年初计划的101.9%。

毛利率表现方面，万科房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点。

2020年，万科共获取168个新项目，新增权益规划建筑面积2058.8万平方米，权益地价总额约1381.5亿元，新增项目平均地价为6710元/平方米。截至报告期末，万科在建项目总建筑面积约10787.6万平方米，权益建筑面积约6380.8万平方米；规划中项目总建筑面积及权益建筑面积分别约5050.8万平方米、3127.4万平方米。

自2020年下半年“三道红线”出台后，不少品牌房企均在2020年业绩报告中列示该三项指标的达成情况。万科也不例外。

截至报告期末，万科有息负债为2585.3亿元，占总资产的13.87%；持有货币资金1952.3亿元，为一年内到期的有息负债的2.4倍，净负债率为18.1%；剔除预收账款后的资产负债率为70.4%，略超“三道红线”规定的70%。

业绩会上，万科管理层表示，公司有信心于今年内实现指标全部转绿。

对于“三道红线”的出台，郁亮此前发表了相关观点。2020年9月，郁亮提出，房地产行业此前经历过看重土地储备的土地红利时代，以及运用金融杠杆工具的金融红利时代，而“三道红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，该政策的出台让所有的开发商再次来到同一起跑线，此前的所有优势归零。

在此次业绩会上，郁亮再次对管理红利时代作出解读，表示：“房屋回归居住属性，房地产也应该回归实业属性。”

他谈到，房子是耐用消费品，而开发业务越来越像制造业。“万科的经营业务如长租公寓、酒店、办公、商业等，本质上都是内容的经营，属性趋向服务业。企业不能再像过去那样通过囤积原材料赚土地升值的钱，房地产行业回归实业属性也意味着不能再依靠加杠杆赚金融杠杆的钱，未来竞争会更加全面和激烈。”郁亮说。

而对于行业未来的出路，郁亮表示，企业应该脚踏实地向制造业学习，通过劳动挣制造、创造与服务的钱。“房地产行业逻辑变了，不再能赚大钱、快钱，但可以赚慢钱、长钱和老实钱。”郁亮说。

机会在哪里？

万科在2020年年报的致股东信中开宗明义，指出：“对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”

在郁亮看来，房企在管理红利时代的机会主要有两方面，一是来自客户需求的变化，二是来源于城市的发展。

他表示，在传统开发业务中，客户偏好已经发生转变，尤其是这次疫情导致人们居家时间增多，外出距离变短，远距离社交需求减弱，客户对家庭空间产生了在家办公、健身等新需求。因此，如何实行家居场景的复合化，使功能变得更加精致、精细，成为室内空间方面的新痛点。此外，人们同时开始关心小区外一公里的配套。“未来的客户所需要的不只是一套房子，而是一种可以通过步行触达、体验感丰富，既能解决基本需求，又能满足各种社交、生活、工作需求的产物。”

其次，郁亮表示，随着中国城市化进入第二发展阶段，建设世界级的都市圈将成为中国下一轮增长的核心驱动力。像TOD、城市更新、大型复杂项目等，都将成为未来城市的必备元素。

其中，TOD作为万科重点发展方向之一，其目前已获得超过2000万平方米的项目储备。万科董事会秘书朱旭表示，目前万科的TOD开发模式共分为车辆段上盖、站城一体、站点接驳、近站点物业四种。未来，万科要跑通四类TOD开发模式，打造标杆项目。

而在城市更新方面，万科近年来陆续打造了广州永庆坊、深圳南头古城、北京望京小街、苏州淮海街等项目。“更新活化不是简单的推倒重建，而是要尊重历史风貌，保留城市记忆，做到有机更新。现在，城市更新业务已经成为万科一个新的优势。”郁亮说。

年报显示，过去一年，万科在新业务方面的亮点包括旗下长租公寓业务贡献全年营收25.4亿元，同比增长72.33%；物流管理项目实现营收18.7亿元，同比增长37%；万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长27.36%，过去五年复合增速为34%。

对于物流业务，万科在2020年6月通过一项向全资子公司万科物流发展有限公司增资的议案，对其增资180亿元，占年内万科对48家子公司合计增资金额的58.74%。如此看来，万科在物流方面或正在酝酿新的计划。而在2020年，万科共获得10个物流地产项目，可租赁建筑面积约74.76万平方米。

此外，万科对商业地产进行了首次披露。截至2020年末，万科（含印力集团）累计开业的商业面积989.8万平方米；规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。报告期内，商业（含非并表项目）实现营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。

对于各板块未来的资本运作及上市计划，郁亮在业绩会上表示，万科不同的业务类型要接受上市检验。“先后都会上市，但上市会考虑‘全面’和‘长期’，‘全面’是考虑业务协同性，‘长期’是不考虑资本热点。”

值得一提的是，针对净负债率仅有18%的水平是否会掣肘公司成长的问题，郁亮表示，万科不追求过低的净负债率，如果该指标处于一个较低水平，说明万科是在等待机会。如今年的土地集中供应政策，要求企业的资金实力具有很大的弹性，否则将会遇到极大的压力。