[]东原商业刘恺：中国商业地产进入资管时代

疫情促使商业地产线上线下变革，也加速行业进入“战国”态势——行业分化态势明显，业态、租金、营销模式等面临新的重构。

“十四五”开局之年，在“双循环”发展格局下，商业地产行业将迎来怎样的机遇与挑战?东原集团商业公司总经理刘恺在接受《中国房地产金融》专访时表示，中国商业地产正进入资产管理时代，商业地产企业要顺应时代、商业环境、市场需求的变化,对自身商业判断与思维进行调整，拥抱新变革与新的发展格局。

商住联动、轻重并举

东原集团成立于2004年，是聚焦于住宅开发、商业运营、物业服务为核心业务的大型综合企业，业务布局全国一线及强二线城市。2020年，东原集团盈利能力持续提升，母公司迪马股份(600565.SH)归属于上市公司股东的净利润同比增长25.89%，营业收入增长7.99%。

东原商业成立于2009年，作为上市A股迪马股份旗下东原集团的核心业务板块,是拥有投、融、管、退全周期能力,轻重资产并举,以资产管理及城市更新为核心业务的商业地产公司，目前主要布局上海、重庆、成都等核心城市群。

“从布局上看，东原商业的发展策略围绕商住联动、轻重并举。”刘恺认为，商业地产在整个房地产行业里占比越来越大，东原集团也从最初的纯住宅业务布局转向商住联动，东原的商业项目在东原地产整个业务板块的占比是15%，我们在选择项目时尤其注重商业逻辑和项目的商业价值。

“轻重并举是利用重资产打造样板，与东原现有的住宅项目互动合作。轻资产是对内管理东原自有的商业项目，为轻资产的管理和价值输出进行强有力的支撑。”刘恺说。

2020年12月31日，东原商业旗下TheOval一奥天地在重庆正式开业，这成为东原商业盘活存量、进军城市更新领域的重要代表作。

TheOval一奥天地建筑面积8万平方米，不同于传统商业封闭的盒子型建筑结构，项目巧妙地化用重庆“山城”的地势特色，将室外山谷与地面的交错空间打造成4万平方米城市全景花园，是东原商业首个城市艺术新青年与艺术家创享空间，成为重庆新晋网红打卡地标。

“TheOval一奥天地，只用了短短半年时间建成，整个过程极具挑战性，但是通过团队的努力顺利完工。目前入驻率达97%，今年达到收支平衡的营运水平，预计明年可以盈利。”刘恺介绍说。

TheOval一奥天地自开业以来备受业内关注，作为东原商业TheOval产品线的首次亮相，TheOval一奥天地的成功开业标志着东原商业实现商住联动，首次迈进大型商业地产开发主航道。

商业地产进入资管时代

经历2020年新冠肺炎疫情，商业地产出现过一段时期的低迷。但随着疫情得到控制，以及疫苗接种工作的稳步推进，商业地产逐步复苏，市场活力重现。

2021年上半年，我国宏观经济持续快速恢复，商业地产作为“双循环”中重要的消费支撑力量，为提振消费市场和促进经济结构转型发挥了重要作用。

1至6月份，社会消费品零售总额211904亿元，同比增长23.0%。根据汇客云平台监测，2021年上半年全国购物中心累计客流146.5亿人次，汇客指数达79.5，汇客指数同比增长46%。

从租金表现来看，中指研究院调研数据显示，2021年上半年，一线城市中54.5%的商圈(购物中心)租金环比上涨，34.1%的商圈(购物中心)租金环比下跌，11.4%的商圈(购物中心)租金与上期持平。二线城市中，南京、重庆主要商圈租金环比均上涨或持平，成都、武汉、天津、杭州、苏州、青岛、海口7个城市重点商圈租金环比涨跌互现;南昌、长沙2个城市重点商圈租金环比持平或下跌。

“疫情之后，商业地产的分化趋势显现，其中重要的一个原因是土地供应量的变化。”刘恺分析认为，从供应端看，商业用地往年的供应量是以每年20%的水平增长，但是今年商业地产地块的供应总量在缩小。从经营端来看，商业地产经营分化明显，经营好坏的购物中心分化很明显。此外，对人才竞争的分化也是非常激烈，高素质人才的短缺，也会导致一些商业项目在经营中出现分化的态势。

“从资产端来看，中国购物中心经历了从增量增长到存量增长的过程，反映了增量在放缓，存量开始累积越来越多，以至于有些地方出现相对过剩状态。”刘恺表示，在这种情况下，商业地产未来分化或将趋向严重，行业会更加关注标志性的商业物业，把标志性作为发展目标。

刘恺认为，商业地产从过去粗放式的模式，开始迈进资管时代，“过去追求规模和坪效，到现在不动产的金融属性越来越突出。商业地产企业对资本化需求越发看重，对重资产的商业价值和盈利能力要求越来越高，中国商业地产的经营与管理进入到资产管理的维度。”

基于对商业地产格局大的变化，东原商业正在构建其资产矩阵，写字楼方面也在逐渐发力。成都·SAC东原中心自2016年开业便备受外界认可，获得了美国LEED金奖认证、成都官方超甲认证，成为成都金融、商贸等高端产业聚集的楼宇经济新高地。

上海·SAC东原中心，是东原商业倾力打造的又一标志性物业，该项目总建筑面积规划为3.2万平方米，选址在中潭路地铁站及大型社区中远两湾城附近，项目围绕“社交、休闲、生活”三大功能的体验式商业空间，定位“精致感”和烟火气，打造特色“乐活”的办公场景，目前正在筹备规划中。

刘恺表示，不同于其他商业地产企业，东原商业有自己独特的理解，未来东原商业的板块布局将围绕住宅、围绕业主展开，布局核心城市群，在拿地过程中会优先考虑商业地产，实现东原集团与东原商业“住宅+商业”的双向赋能。