[]为什么要调控房地产行业

陈淮：谢谢主持人，谢谢大家，这20分钟让我很忐忑，前面是高水平的贾所长，后面是高水平的巴所长，一个财政专家，一个金融专家。其实，调控房地产主要是他们俩儿的事儿。为了应对好这一个严峻的挑战，我特意写了一个提纲，在EMBA讲四天课都不拿纸，但我为了防止后面高层次的巴所长找出毛病来，我刻意三天三夜没睡觉准备了一个提纲。 

给我出的题目是为什么要调控房地产？就像问我父母为什么要管孩子？其实，这个问题是不言而喻的。这个题目，在不长的时间内，我准备讲三个问题。第一个问题，房地产业为什么是支柱产业？第二个问题，什么是不正常的房地产业？第三个问题，为什么要调控房地产业？短短的时间，讲三个大问题。

第一，房地产业为什么是支柱产业？

多年来，我反复不停地听到媒体问，开发商都进二、三线城市了，他们为什么把泡沫带到二、三线城市去？好象开发商到那儿就是气泡砖一样，中国要建更多的房子，更多的求得供给平衡，还是要更少的不建房子？为什么我们把房地产业的发展视为一种灾害，视为一种恐慌，视为一种病毒，我们要努力把它消灭了才对？这种认识是没有道理的。房地产业之所以是支柱产业，在今天上午的对话中我说了一句，主要不是因为它能够带动多少个上下游行业，或者说当年的国际经济增长有多少个百分点的支持，这只是浅层次和短期的看法。房地产业之所以是支柱产业基于以下四个理由：一是中国的经济发展走到了城市化阶段，在这个阶段城市化固定资产的大规模形成是我们未来发展的重要物质基础，我们正处在一个城市固定资产大规模形成时期，在这个时期我们需要包括住宅产业、商业地产、公共建筑及地下基础设施、高铁、高速路等一系列的城市固定资产。如同我们没有航空母舰，绝打不赢南海之战，如果我们没有一个大规模、高质量的城市固定资产，就无法在21世纪初让中华民国进入一流的世界经济强国。我们正处在城市固定资产大规模形成时期，在未来20-30年中，刚刚贾看所长写的一篇文章，中国为什么还有20年的黄金期？如果没有这20年城市固定资产形成的规模、速度和质量，决定了中国经济体在未来20-30年发展的规模、速度和质量，我们靠大战虎头山、修水平梯田，永远不能让老百姓过上富裕的日子，永远不能让中华民国成为世界经济强国。

二是符合客观规律的中国老百姓消费结构，正在从以衣食为主向以住行为主升级。毫无疑问，在前三十年的发展过程中，改革开放过程中，人们的衣食需求得到了满足，人们不仅要求穿得好，吃得饱，而且要求住和行条件的改善。上午，我提到2009年世界金融危机背景下，全球三大汽车体系，北美、中亚、欧盟的产销量萎缩了35%，而谁也没有想到，包括我们自己的汽车厂商也没有想到，那一年中国汽车市场的产销量都分别增长了45%以上，一举中国成为世界第一大汽车生产国，这只是住和行里面的一个侧面。老百姓的消费结构，这一个发展趋势、进步趋势是任何人也阻挡不了的，也不是什么调控就能改变这种趋势的。

三是社会利益主体诉求已经从此前简单的增加收入，奖金上不封顶，下不保底，调动一切积极因素，多种所有制并存，一部分人先富起来等诸多以改善收入为基础的利益诉求，变成了提高收入与私人资产累积并存的利益结构。我们正在从一个越穷越光荣，越穷越革命，有产是社会的敌人，是打倒的对象，这样一种价值社会观对象，让大多数老百姓有产的这样一个社会。老百姓资产越来越累积，越来越的老百姓进入到中产阶级的有产过程，是我们奔小康的应有之意，这样的阶段决定了有房产是其中一个重要的体现形式。

四是市场经济的改革已经走了很多年，但我们只是初步完成了产品的市场化阶段，比如价格放开、流通自由竞争。在这之后，真正实现市场经济还有要素的市场化，产权的市场化，我们跃过了要素市场化，也就是资金、土地市场化的阶段，直接进入了国企市场化改革，坦率地说这个改革只走了一半就基本上停步了。唯一的公开产权市场股市，在过去的两到三年，巴曙松教授肯定不赞成我们已经走到全世界最差的市场地步了，产权的市场化裹足不前，因为我们在要素市场化上没有取得进展。到今天，利率还是被政府掌控着的，土地还是被政府掌控着的，两个市场经济下最重要的基础要素还不能够在市场通过竞争的方式、优胜劣汰的方式来获得的话，我们永远进不了市场经济。

我们的房地产业正在大规模的推动着这样一个市场经济发展的门槛，跨过这个门槛，这是为什么说房地产业是支柱产业，这些必然趋势决定了它在未来20-30年的经济发展中、社会发展中扮演支柱产业的重要角色。

第二，房地产业什么叫正常？什么叫不正常？

今天上午，一个湖南的媒体记者问我，湖南5、6、7三个月成交量都放大了，是不是市场就不正常了？谁跟你说成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不买房子，房地产市场就正常了？房地产市场不正常，如果每天说这个月成交量同比增长了0.2个百分点，下降了0.3个百分点，这没有意义。正常与否，一是是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场了？如果成交量的放大并不是投机性需求，为卖而买的需求，过度占有资源的需求，那么它就是正常的。别以为成交量放大就是市场变坏，是不是有投机性、投资性需求大规模入场了？如果没有这样的因素，那我们认为这个市场正常。

其二，是不是有大规模不正常的外来需求推动了某一城市的房价？或者是需求？比如说，温州炒房团，或者说外来资金，游资，国际热钱大规模涌入一个局部地区导致？请注意，大家上午说到国八条、新国十条之类的，都统统有一句，当地地方政府要高度关注除本地需求之外的外来需求，如果短期内出现大量外来需求的话，那么这个市场应该有针对性的调控措施。

其三，有没有恐慌性需求入市？有些老百姓被恶化的价格预期所推动，提前大规模入市，导致了短期内市场需求的大增。人们被某些不适当的舆论引导，以为价格要暴涨了，土地出地王了，为什么同样多次要求各地政府公布未来3-5年土地和住宅供应的计划？也是为了改善老百姓的预期，防止恐慌性需求的产生。

其四，有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市？如果诱导了老百姓以为是一个非常有利的入市时机，大规模负债，实际上未来自己无法承受下入市，那这个市场是不正常的。

如果没有以上四种不正常，仅仅是老百姓改善需求，自住需求，以及地方性群体优先改善的需求，这种成交量大和小没有什么不正常。我们的任务就是让中国低端老百姓，住房困难的群体，自住性的需求，首次置业的需求优先得到改善，较快的得到改善，不是不让他们改善，不是不让他们买房子。前不久，有些地方在公积金政策上加以了调整，于是就有媒体说这是对抗中央的宏观调控，这是变相给房地产市场松绑，我以为这种说法对公积金基本性质都不认识，公积金就应该多，想方设法带给有自住住房需求的人，而不是把它存起来进股市，盈利，或者被挪用建保障房，本来就应该是老百姓满足自己自住需求的一种政策工具，这没有什么不对，应该说做得还远远不够，我们的公积金大量留存，而需要得到公积金支持的基本需求还如饥似渴而不得。

第三，为什么要调控房地产市场？

也经常被人们问到，把房价调到百分之多少就是调控的目标了？我从来没听说过这样的调控目标，我也不认为把目标设定在这样一个指标上是符合客观规律的。我们为什么需要调控房地产市场？同样有四个因素。

其一，要让这个国民经济的重要产业与国民经济短期稳定运行密切结合。比如说，通货膨胀预期时，我们就需要收紧金融杠杆，维护国民经济稳定运行，避免发生恶性的价格上涨。比如说，在经济增速过度下行的时候，导致失业、银行金融风险的时候，我们就需要适度地降息，增加货币供应量，增加信贷规模，支持经济增长。房地产业是维护国民经济稳定运行的需要，也要适应这些调控，是今后不可避免的调控，就如同你随时面对气侯变化要增减衣服一样正常。

其二，在供不应求的短缺状态下，有些有限资源，政府有责任、有义务保护那些低端群体、满足自住性需求的群体、首次置业的群体，在资源有限的情况下，他们的需求优先得到满足。如果我们简单地把资源交给市场，在供不应求的情况下，自然是富人先得，谁出价最高，谁先得，而这不符合社会整体利益和公共利益、长远利益，也不符合政府公共职能应该达予的目标。

如同我多次举到的例子，你上公共汽车有30个座位，你出钱把30个座位都买了，让其他人站着，这显而易见是一种公共利益的损失，你第一个上车，可以任意挑一个座位坐，但不可以把其他29个座位都占了。中国的住房远远没有盖够，直到中国人口在城乡分布结构相对稳步了，中国农民不再往城里搬了，像美国、日本、欧盟一样，并且城市中大多数人进入中产阶级行列了，到那个时候我们才能够基本达予供求平衡，人口总规模基本稳定了，每一个家庭的人口数相对稳定了，在一个时期内平均每个家庭数，就知道社会一共有多少个家庭数，每个城市有多少个家庭数，以这个家庭数×1.2，也就是户均占有1.2套住房，我们才能够走到住房供和求相对平衡的阶段。在那个阶段上，根据国际经验，户均面积是80-140平米的区间集中着90%以上的住宅。

其三，在调控中我们在不断深化自己的认识，要优化配置有限的城市资源和住房资源。如果我们仅仅是用限购、限贷、限价，拉屎撒尿都算上，人口过度向北京、上海集中，人口只会被活埋。我们要调整城市结构，让有限的资源在合理比例上配置在中小城市、二三线城市，形成大中小城市的合理结构，让人口城市化更多的向需要进一步扩张的城市集中，这也是调控房地产的应有之一。

最后，为什么要调控房地产业？因为，我们要为很多在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。哪些历史缺陷？如同大家说的，中央和地方的税负关系，土地制度，收入分配结构等这些问题都不是一撮而就，简单地条条例例，简单地控制信贷规模，控制地王产生就能够解决的，我们需要一段制度设计时间，在这个过程中要让房地产业平稳有序发展，使我们在制度安排上相对合理，尽量少走弯路。

以上三个问题，仅供大家参考，谢谢大家！

陈淮：谢谢主持人，谢谢大家，这20分钟让我很忐忑，前面是高水平的贾所长，后面是高水平的巴所长，一个财政专家，一个金融专家。其实，调控房地产主要是他们俩儿的事儿。为了应对好这一个严峻的挑战，我特意写了一个提纲，在EMBA讲四天课都不拿纸，但我为了防止后面高层次的巴所长找出毛病来，我刻意三天三夜没睡觉准备了一个提纲。 

给我出的题目是为什么要调控房地产？就像问我父母为什么要管孩子？其实，这个问题是不言而喻的。这个题目，在不长的时间内，我准备讲三个问题。第一个问题，房地产业为什么是支柱产业？第二个问题，什么是不正常的房地产业？第三个问题，为什么要调控房地产业？短短的时间，讲三个大问题。

第一，房地产业为什么是支柱产业？

多年来，我反复不停地听到媒体问，开发商都进二、三线城市了，他们为什么把泡沫带到二、三线城市去？好象开发商到那儿就是气泡砖一样，中国要建更多的房子，更多的求得供给平衡，还是要更少的不建房子？为什么我们把房地产业的发展视为一种灾害，视为一种恐慌，视为一种病毒，我们要努力把它消灭了才对？这种认识是没有道理的。房地产业之所以是支柱产业，在今天上午的对话中我说了一句，主要不是因为它能够带动多少个上下游行业，或者说当年的国际经济增长有多少个百分点的支持，这只是浅层次和短期的看法。房地产业之所以是支柱产业基于以下四个理由：一是中国的经济发展走到了城市化阶段，在这个阶段城市化固定资产的大规模形成是我们未来发展的重要物质基础，我们正处在一个城市固定资产大规模形成时期，在这个时期我们需要包括住宅产业、商业地产、公共建筑及地下基础设施、高铁、高速路等一系列的城市固定资产。如同我们没有航空母舰，绝打不赢南海之战，如果我们没有一个大规模、高质量的城市固定资产，就无法在21世纪初让中华民国进入一流的世界经济强国。我们正处在城市固定资产大规模形成时期，在未来20-30年中，刚刚贾看所长写的一篇文章，中国为什么还有20年的黄金期？如果没有这20年城市固定资产形成的规模、速度和质量，决定了中国经济体在未来20-30年发展的规模、速度和质量，我们靠大战虎头山、修水平梯田，永远不能让老百姓过上富裕的日子，永远不能让中华民国成为世界经济强国。

二是符合客观规律的中国老百姓消费结构，正在从以衣食为主向以住行为主升级。毫无疑问，在前三十年的发展过程中，改革开放过程中，人们的衣食需求得到了满足，人们不仅要求穿得好，吃得饱，而且要求住和行条件的改善。上午，我提到2009年世界金融危机背景下，全球三大汽车体系，北美、中亚、欧盟的产销量萎缩了35%，而谁也没有想到，包括我们自己的汽车厂商也没有想到，那一年中国汽车市场的产销量都分别增长了45%以上，一举中国成为世界第一大汽车生产国，这只是住和行里面的一个侧面。老百姓的消费结构，这一个发展趋势、进步趋势是任何人也阻挡不了的，也不是什么调控就能改变这种趋势的。

三是社会利益主体诉求已经从此前简单的增加收入，奖金上不封顶，下不保底，调动一切积极因素，多种所有制并存，一部分人先富起来等诸多以改善收入为基础的利益诉求，变成了提高收入与私人资产累积并存的利益结构。我们正在从一个越穷越光荣，越穷越革命，有产是社会的敌人，是打倒的对象，这样一种价值社会观对象，让大多数老百姓有产的这样一个社会。老百姓资产越来越累积，越来越的老百姓进入到中产阶级的有产过程，是我们奔小康的应有之意，这样的阶段决定了有房产是其中一个重要的体现形式。

四是市场经济的改革已经走了很多年，但我们只是初步完成了产品的市场化阶段，比如价格放开、流通自由竞争。在这之后，真正实现市场经济还有要素的市场化，产权的市场化，我们跃过了要素市场化，也就是资金、土地市场化的阶段，直接进入了国企市场化改革，坦率地说这个改革只走了一半就基本上停步了。唯一的公开产权市场股市，在过去的两到三年，巴曙松教授肯定不赞成我们已经走到全世界最差的市场地步了，产权的市场化裹足不前，因为我们在要素市场化上没有取得进展。到今天，利率还是被政府掌控着的，土地还是被政府掌控着的，两个市场经济下最重要的基础要素还不能够在市场通过竞争的方式、优胜劣汰的方式来获得的话，我们永远进不了市场经济。

我们的房地产业正在大规模的推动着这样一个市场经济发展的门槛，跨过这个门槛，这是为什么说房地产业是支柱产业，这些必然趋势决定了它在未来20-30年的经济发展中、社会发展中扮演支柱产业的重要角色。

第二，房地产业什么叫正常？什么叫不正常？

今天上午，一个湖南的媒体记者问我，湖南5、6、7三个月成交量都放大了，是不是市场就不正常了？谁跟你说成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不买房子，房地产市场就正常了？房地产市场不正常，如果每天说这个月成交量同比增长了0.2个百分点，下降了0.3个百分点，这没有意义。正常与否，一是是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场了？如果成交量的放大并不是投机性需求，为卖而买的需求，过度占有资源的需求，那么它就是正常的。别以为成交量放大就是市场变坏，是不是有投机性、投资性需求大规模入场了？如果没有这样的因素，那我们认为这个市场正常。

其二，是不是有大规模不正常的外来需求推动了某一城市的房价？或者是需求？比如说，温州炒房团，或者说外来资金，游资，国际热钱大规模涌入一个局部地区导致？请注意，大家上午说到国八条、新国十条之类的，都统统有一句，当地地方政府要高度关注除本地需求之外的外来需求，如果短期内出现大量外来需求的话，那么这个市场应该有针对性的调控措施。

其三，有没有恐慌性需求入市？有些老百姓被恶化的价格预期所推动，提前大规模入市，导致了短期内市场需求的大增。人们被某些不适当的舆论引导，以为价格要暴涨了，土地出地王了，为什么同样多次要求各地政府公布未来3-5年土地和住宅供应的计划？也是为了改善老百姓的预期，防止恐慌性需求的产生。

其四，有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市？如果诱导了老百姓以为是一个非常有利的入市时机，大规模负债，实际上未来自己无法承受下入市，那这个市场是不正常的。

如果没有以上四种不正常，仅仅是老百姓改善需求，自住需求，以及地方性群体优先改善的需求，这种成交量大和小没有什么不正常。我们的任务就是让中国低端老百姓，住房困难的群体，自住性的需求，首次置业的需求优先得到改善，较快的得到改善，不是不让他们改善，不是不让他们买房子。前不久，有些地方在公积金政策上加以了调整，于是就有媒体说这是对抗中央的宏观调控，这是变相给房地产市场松绑，我以为这种说法对公积金基本性质都不认识，公积金就应该多，想方设法带给有自住住房需求的人，而不是把它存起来进股市，盈利，或者被挪用建保障房，本来就应该是老百姓满足自己自住需求的一种政策工具，这没有什么不对，应该说做得还远远不够，我们的公积金大量留存，而需要得到公积金支持的基本需求还如饥似渴而不得。

第三，为什么要调控房地产市场？

也经常被人们问到，把房价调到百分之多少就是调控的目标了？我从来没听说过这样的调控目标，我也不认为把目标设定在这样一个指标上是符合客观规律的。我们为什么需要调控房地产市场？同样有四个因素。

其一，要让这个国民经济的重要产业与国民经济短期稳定运行密切结合。比如说，通货膨胀预期时，我们就需要收紧金融杠杆，维护国民经济稳定运行，避免发生恶性的价格上涨。比如说，在经济增速过度下行的时候，导致失业、银行金融风险的时候，我们就需要适度地降息，增加货币供应量，增加信贷规模，支持经济增长。房地产业是维护国民经济稳定运行的需要，也要适应这些调控，是今后不可避免的调控，就如同你随时面对气侯变化要增减衣服一样正常。

其二，在供不应求的短缺状态下，有些有限资源，政府有责任、有义务保护那些低端群体、满足自住性需求的群体、首次置业的群体，在资源有限的情况下，他们的需求优先得到满足。如果我们简单地把资源交给市场，在供不应求的情况下，自然是富人先得，谁出价最高，谁先得，而这不符合社会整体利益和公共利益、长远利益，也不符合政府公共职能应该达予的目标。

如同我多次举到的例子，你上公共汽车有30个座位，你出钱把30个座位都买了，让其他人站着，这显而易见是一种公共利益的损失，你第一个上车，可以任意挑一个座位坐，但不可以把其他29个座位都占了。中国的住房远远没有盖够，直到中国人口在城乡分布结构相对稳步了，中国农民不再往城里搬了，像美国、日本、欧盟一样，并且城市中大多数人进入中产阶级行列了，到那个时候我们才能够基本达予供求平衡，人口总规模基本稳定了，每一个家庭的人口数相对稳定了，在一个时期内平均每个家庭数，就知道社会一共有多少个家庭数，每个城市有多少个家庭数，以这个家庭数×1.2，也就是户均占有1.2套住房，我们才能够走到住房供和求相对平衡的阶段。在那个阶段上，根据国际经验，户均面积是80-140平米的区间集中着90%以上的住宅。

其三，在调控中我们在不断深化自己的认识，要优化配置有限的城市资源和住房资源。如果我们仅仅是用限购、限贷、限价，拉屎撒尿都算上，人口过度向北京、上海集中，人口只会被活埋。我们要调整城市结构，让有限的资源在合理比例上配置在中小城市、二三线城市，形成大中小城市的合理结构，让人口城市化更多的向需要进一步扩张的城市集中，这也是调控房地产的应有之一。

最后，为什么要调控房地产业？因为，我们要为很多在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。哪些历史缺陷？如同大家说的，中央和地方的税负关系，土地制度，收入分配结构等这些问题都不是一撮而就，简单地条条例例，简单地控制信贷规模，控制地王产生就能够解决的，我们需要一段制度设计时间，在这个过程中要让房地产业平稳有序发展，使我们在制度安排上相对合理，尽量少走弯路。

以上三个问题，仅供大家参考，谢谢大家！