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房地产目前的趋势可能是将要进入一轮深度调控，未来我们可能面临的市场波动会在一个相对较长的时间里进行调整，这个阶段开发商要有充足的思想和心理准备，否则会面临意想不到的风险和压力。 在这种情况下，对于不受调控的商办地产而言，是一次绝佳的机会。可能以前商办产权的持有成本会比住宅高得多，但随着房产税等一系列政策的出台，目前住宅持有成本基本和商办产品接近，所以对于商办产权的产品而言，是带来的间接性的利好消息。 而对于商业市场而言，现在行业里越来越多公司发觉，大城市里的商业竞争一天比一天激烈，无论是商业地产开发公司或是商业公司开始着重向三线城市发展，因为越来越多的业内人士发觉，在一、二城市里，商业动态已经丰富到找不到新的空白点去填补，在同一商业竞争区域里，却拥有着好几个区域型辐射商业体。相反，对于刚起步的三线城市而言，这让他们看到了新的希望。于是乎，三线城市的商业发展开始渐渐成为一个"香饽饽"。 从2005年日本爱知县世博会的影响来看，此次参加2010年上海世博会的人数将有望过亿，世博盛会使得与房地产相关的建筑行业因此受益良多，对于房地产行业的影响更是不可忽视。 我一直认为商业地产的概念是：地产只是一个躯壳，而真正的灵魂在于"商业"。在探讨三线城市商业地产操作心得前，我认为大家先要搞清楚一个问题，那就是什么是"三线城市"？他们具有怎么样的城市属性？我认为在搞清楚他们的城市发展肌理以后，才能真正打造适合三线城市地产的商业模式。 在中国，没有严格、确切、权威的所谓"X线城市"的概念，更没有"X线城市"的标准体系衡量。所谓的"X线城市"，最早是房地产行业搞出来的，确切地说，应该是"X线市场"。而我们行业内认为，三线城市是指比较发达的中小城市，也指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市。现在三线城市一般是指副省级城市（包括计划单列市）或地级市。目前全中国有将近百个左右的三线城市。 这些城市都具有一个共同特征：至少有一个核心产业，而该产业辐射至全省乃至全国。而且他们都属于后来起步的地区。在城市发展格局上，这些城市已经摆脱了单核发展模式，逐渐转向多核心的发展模式过渡，且多数以新区作为其新的发展级。 从产业发展特征来看，这些城市也都有个共同的特征，即第二产业偏重，第三产业明显滞后。而随着城市发展的需要，目前产业比重正逐步向第三产业过渡，但从目前发展的趋势看，近10年里这些城市仍将以第二产业作为其主要的支柱性产业。 由于现存产业格局的影响，目前这类地区的商业中心区仍是传统的市中心，并且还是以百货作为主要的集中商业体模式，而剩下的都是以街铺形式存在。 纵观我们所观察到的一、二线城市的发展历史，目前三线城市的商业正处于一个升级换代的阶段。随着多核心的出现，城市发展对于区域辐射型的商业中心需求开始显现，而目前百货成为商业垄断行业的格局也将被打破。 从保持商业用地的核心地段及成本控制等角度考虑，知名商业地产开发企业向三线城市拓展是大势所趋。例如万达，前期在各省会中心城市商业核心地段的布点已达到一定规模，接下来利用自身品牌、资金及资源优势，会在一二线城市的副商业中心地段或是三线城市商业核心地段拓展业务。虽然中心省会城市的销售和商业运营更有保障，但是三线城市用地成本较低、政策支持大，选择进驻此类经济发展靠前的三线城市，该品牌商业地产雪球会有更快、更大的发展空间，更易成为行业老大，这也符合这些城市的城市化进程需求。知名商业地产在三线城市的深度扩张是符合自身利益增长与区域经济发展的双赢策略。 从长远角度看，越来越多的商业地产大鳄会看准三线城市这块"大蛋糕"。依据我个人观点，在机遇上，现在已经是进入三线城市的最佳机会了，如果错过了这一机遇，那就只有等四线城市的机会了。 但我也想分析一下目前二三线城市在开发中所存在的一些普遍性的问题。第一，发展商或投资人对商业地产发展的理念不清晰，或者说较为缺乏相关的专业支持。第二，不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报。第三，在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的现象，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏发展商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业。第四，国内二三线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统、分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。 相比国际成熟的商业地产开发流程，目前的中国商业地产运作明显缺失项目前期战略层面的规划。 国际成熟商业地产开发的基本流程是：1、项目选址2、寻找融资渠道3获取土地4、项目规划5、项目设计6、项目招商7、项目施工。 但是，目前国内商业地产开发的基本流程为：1、获取土地2、项目设计3、项目施工4、项目贷款5、项目销售6、项目招商。 从国际与目前国内商业地产开发的操作流程的比较看，我们明显发觉，规划先行是成熟商业地产开发流程的典型特征，而国内缺乏对规划定位的严谨论证，往往简单依靠经验判断，直接进入设计和招商阶段。因此常常可以看到一个发展商不管未来发展如何，拿了地造了房子就直接拿出来卖了。一旦发觉对于销售有抗性，就采用返租手段。 说到这里，我尤为深切地感觉到中国房地产企业盲目开发所带来的不良后果。在我们公司接触到项目中，我也清楚地看到这一差距，往往这样的差距决定了最后项目的成败。 这种专业规划缺失的操作流程往往会给后期商业资源整合上带来抗性，所以这种做法我是完全不赞同的。规划先行策略是我一直赞同的观点，在没有合理精准规划定位的前提下，盲目拿地会使发展商在后期运营中遇到一系列头痛的问题。 这是我亲身体会，例如，在一个三线城市同样有两个项目，基本在区位上类同，但是我们介入的阶段不同，前者是后期介入的。我们是以直接代理的形式进入该项目，由于前期产品已经定形了，开发商又盲目崇尚所谓的CBD产品，产品以城市辐射价值作为定位原则，但是由于该区域目前并没有成型，当地人也并不认同这一概念，虽然项目最后还是被我们卖光了，但整盘操作非常艰难。现如今，该项目在后期招商上就存在了很大的问题。相比之下，后者的成功是可以值得我们大家去借鉴的。 我说提到的后者，我们是前期就介入的。当时我们很清楚地段及发展前景决定了商业价值，而对于非绝对城市中心并不适合做全市辐射型的商业体系。我们在前期通过专业调研，发现区域辐射型的商业是这个市场缺失的。认准这一点后，我们为该项目定位在打造区域商业地标而不是城市地标，以主题型的商业街代替城市综合体的形式。由于我们公司采用的是一站式全方位的服务团队，设计团队和策划团队具有相当默契，不需要像过去那样，代理公司和设计公司需要一段磨合的时间，而且可能最后的设计成果并不能满足策划公司先前的想法。我们的专业服务团队通过沟通，将设计完全有效的落实到项目中，在最后的设计方案与先前的策划概念基本无偏差的落实下，一个具有主题型的风情商业街就此呈现。最终，该项目凭借着自身产品和精确定位优势，在3个月内完成满租的骄人成绩，为开发商确保了稳定的现金流。 以上的两个案例，虽然只是介入的阶段不同，但恰恰可以反映出开发商需要改变一下操作项目的态度，一个好的态度决定了一个项目最终的成功以及失败。 中国三线城市的商业地产发展机遇大于挑战，但须以市场条件为基础，谨慎选址，科学论断，尤其是大型集中式商业项目更应避免盲目发展。 不同类型的商业地产项目，目标客群、选址条件和关键需求不同。符合产品选址要求的项目，租户可得性高、商业资产价值高、开发运营成功率高。举个例子：大型集中式商业选择上我建议在位于主城区、距离核心商业区1.5-3公里内，以利有效分流原有商业客流，形成组团式商业中心格局；或者面临城市主干道（商业可视性强，利于吸引目标客群到达）；处于城市发展的延长线上，符合人们出行习惯，保持商脉发展的连贯性；或者在行政商务中心，易形成高端消费群积聚。再打个比方，邻里中心/生活时尚中心，最好选择大型居住社区/高档居住区旁，这样可以形成有效的商业辐射作用。 我去过很多三线城市进行考察，在众多所谓的新区中，都存在非常多的集中式的特色商业，但结果都是出售的。我想，很多发展商并不是以卖作为原有思想，但是由于最终发觉当项目完工时，所谓的新区仍未出现起色，而现金流又出现紧张，因此导致需要以销售确保有效的利润。我认为，现在在城市新区做商业个人观点还是时机未到。 谈到做哪种业态最为合适，以我个人的操盘经历，我认为时尚性的商业在该地区并不合适。因为目前当地产业以第二产业为主，跳级式消费概念对于当地而言无法接受，而且一般这些三线城市的高端消费客户通常会去上海、北京等一、二线城市去购买这些高档的奢侈品，所以差异于客户竞争需求，应打造具有特色型的三线城市商业体系。我个人偏向在中心地区做一个10万方以下的集中式商业，最好以特性型的主题外加中高端品牌聚集。这样做有几点好处，招商相比顶级品牌更容易，且满足当地客户需要，影响力也有所支撑。 最后，个人认为，其实三线城市对于目前一、二线城市而言，其城市经济实力和消费能力是无法与一、二线城市相抗衡的。但随着时代的变迁以及产业的升级，越来越多的高素质人群开始导入到这些三线城市中，商业前景是乐观的，关键是要看我们的发展商以怎样的态度对待这些项目。 
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