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评论
一、新开工首次下降,略低于预期。12年全国房地产新开工177334万平米,同比下降7.3%,略低于我们此前下降5%的预期,为2000年以来新开工首次同比下降。如果剔除保障房影响,新开工同比增长4%,较11年剔除保障房的新开工增速上升3个百分点。新开工低于预期是统计和企业制定新开工计划滞后的影响,由于销售的持续回暖和企业资金的好转,未来新开工回升的趋势不变,预计2013年新开工同比增长7.4%。
二、投资增速降至2000年以来最低位。12年全国房地产开发投资累计71804亿元,同比增长16.2%。投资增速降至历史最低主要是由于拿地减少,如果不考虑土地购置费用,仅考虑建安支出,房地产开发投资同比增长43.1%。建安支出增幅较大一方面由于保障房建设设定竣工套数目标,使得保障房投资进度加快;另一方面11年销售项目均价下降,使得12年交付结算项目的毛利下降,地产公司有动力提高竣工规模以保障业绩的平稳。展望13年,新开工对投资总额的贡献度将提升,但由于之前两年新开工增速的下滑,在建的施工面积对投资总额的贡献会有所下降,我们预计全年整体投资增速16.6%。
三、销售微增。12年全国商品房销售面积111304万平米,同比增长1.8%,基本符合预期。12年销售面积增速仅高于08年,为历史第二低位。销售金额64456亿元,同比增长10%;销售均价同比增长7.7%,增速仅低于04、07和09年,略高于
10、11年。预计13年调控趋势变化不大,维持销售增长4.6%的判断,预计销售增速将呈前高后低态势。
四、土地购置增速历史最低:12年全国房企土地购置面积35667万平米,同比下降19.5%,为99年以来最低增速;土地购置费用7410亿元,同比下降16.7%;每平米土地购置价格为2077.6元,同比下降25.4%,为04年以来首次下降。根据中指统计,12年全国300个城市土地出让金为19504.3亿元,同比减少13%,成交面积119595万平米,同比下降15%;成交楼面均价942元/平米,同比下降1%,溢价率8%,较去年同期下降4个百分点。
拿地分化明显,龙头逆势扩张:与行业整体土地成交同比下降相反,龙头公司拿地逆势上升。万科新增权益建筑面积同比增长23.4%,保利、招商、金地新增项目建筑面积同比增长39%、77%和166%。
五、资金来源好于去年:12年房地产投资资金来源同比增长12.7%,国内贷款增长13.2%,增速高于去年13个百分点;定金及预收款同比增长18.2%,较去年提高4.6个百分点;个人按揭贷款同比增长21.3%,较去年提高30.5个百分点。信贷的改善是12销售逐步回暖的主因之一,13年仍将成为影响行业的主要因素。
投资策略:从未来整体经济复苏的推动力分析,房地产投资这一主线仍是最明确线索,而12月数据显示,房地产投资也尚未回到快速回升的轨道上,在经济没有稳定之前,有利于地产股估值水平的稳定。另外境外投资者对地产预期的好转和市场参与度的提高,也对地产股的估值有一定支撑作用,重点推荐万科、保利、招商、金地、荣盛、中南、北京城建、华业地产等一二线龙头。
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