[]毛大庆:建立房产调控长效机制 对奢侈住房征税

毛大庆：建议租赁住房项目的土地出让金采用年租形式缴纳；允许租赁住房项目运营10-15年之后入市销售，或鼓励在农村集体建设用地上发展低租金公寓。建议实施个人住房转让所得累进增值税，抑制过度投机行为；对空置住房、奢侈住房征收特别房产税等。
 

一年一度的北京市“两会”上，不少代表、委员积极提案、发表建议。房地产一直是两会上热点。而今年，一些委员的提案让人眼前一亮，他们不再是简单地呼吁“救楼市”或“降温”，如北京市政协港澳台侨工作顾问毛大庆提出多项提案，建议建立房地产调控的长效机制，同时促进租赁市场健康发展。黄怒波委员除了提出促进文化地产发展外，还呼吁政府把最好的地块用于建设保障房，最好选址在交通便利的中心城区。
 

北京市政协港澳台侨工作顾问、万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)副总裁毛大庆认为，大量城市新移民短期内无力购买自有住房，解决北京市民住房问题的重点是解决好租赁住房问题，目前北京住房租金出现了明显较快上涨，应增加租赁住房供应，降低租赁支出负担。
 

他建议：首先，短期内通过个税政策鼓励房屋持有人出租住房，如允许住房维修费用、按揭贷款利息抵扣个税税基等。其次，将租赁货币补贴保障范围扩大至非本地户籍居民，建议明确将非本地户籍常住困难家庭纳入租赁货币补贴保障范围。第三，长期内综合运用财税、金融、土地等措施促进低租金租赁住房的建设。如：允许开发企业通过多种融资平台筹集长期建设租赁房的开发资金，由政府财政进行贴息；租赁住房项目的土地出让金采用年租形式缴纳；给予机构租赁住房项目营业税、所得税减免或返还；允许租赁住房项目运营10-15年之后入市销售，或鼓励在农村集体建设用地上发展低租金公寓，允许社会资金与村集体直接进行股份合作等措施。
 

毛大庆认为，我国城镇住房经历十多年的快速发展，成效显著，但问题也较为突出。建立调控长效机制已成为当务之急。
 

他表示，长效机制政策目标可分两步走：第一步，以“每户一套房，满足家庭基本需求”；第二步，以“每人一间房，满足个人基本需求”为目标。政策上一是增加住房供应，二是发展租赁市场，三是支持自住购房需求，财税补贴要好于金融信贷优惠。四是强化租赁住房保障。
 

具体政策措施可细化为土地政策、财政税收政策、金融政策、住房保障政策、住房公积金政策等多方面，如土地政策一是扩大城市建设用地规模，优化土地供应结构；二是加快城市基础设施建设，增加城市可用土地供应；三是改革农村土地制度，提高土地供应潜力；四是盘活存量用地，提高城市容积率，提升土地利用效率。
 

财政政策方面，一是建立财政补贴和税收优惠制度,支持基本自住购房；二是实施普通租赁住房税收优惠政策，例如维修费用个税抵扣，发展租赁市场；三是实施个人住房转让所得累进增值税，抑制过度投机行为；四是对空置住房、奢侈住房征收特别房产税等。
 

毛大庆介绍，北京市的住宅产业化推进工作一直走在全国的前列，但仍与“十二五”规划中要求的目标有很大差距。一方面是由于绿色建筑建设成本较高，企业动力不足，二是产业化施工住宅的产业链尚未形成。他建议加大住宅产业化政策支持力度。
 

“2011年北京市政府率先出台了住宅产业化推进政策，但产业化政策支持力度不够，尚未形成市场激励机制，以至于多数房地产企业还处于观望中。应研究制定综合的奖励政策，从税收、资金、土地获取、报批报建绿色通道、基金奖励等方面加大住宅产业化支持力度。”毛大庆表示，在税务方面建议比照限价房执行；资金方面从公积金放款节点、预售监管额度、银行按揭放款审批等多方面给予优惠；在土地获取上建议明确要求有一定比例的住宅应用工业化技术地块等。