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新年伊始，房地产市场出现暖冬行情。
2012年年末土地市场趋于活跃，进入2013年，房地产市场持续呈现回暖态势。无论新房还是二手房，都出现了量价齐升的局面。根据中国指数研究院最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，2月9日至2月15日监测的27个城市成交量，较去年同期普遍上升，在同比上涨的21个城市中，14个城市增幅超一倍，回暖步伐有所加快。
交通银行金融研究中心行业研究员夏丹在接受本报记者采访时表示：“随着成交持续回暖，开发商资金面好转，降价意愿也进一步降低。在房价上涨预期下，置业者入市意愿增强，北京等城市重现排队购房热潮，近期大型房企也纷纷上调了销售目标，进一步促进了量价齐升的格局。”
同时，房地产信贷投放力度的加大也是影响房地产开发，进而影响房市的重要因素。“目前资金面较为宽松，但流入楼市的资金并未迅速扩大，而社会融资中流入房地产领域的资金有明显增加，对房地产开发形成支持。”夏丹如是说。
值得注意的是，随着房地产市场的升温，对有关调控政策加码的预期也逐渐增大。对此，夏丹表示，随着近期一线和部分二线城市房地产市场升温加快，部分城市出台楼市调控新政的可能性将加大。另外，中国房地产业协会副会长朱中一也表示，“当前房地产市场确实在回暖，但如果房企不理性，政府很可能出台新的调控政策。”
其实，房地产宏观调控预期的升级，也可以从近期部分城市住房公积金贷款政策频频收紧中窥见一斑。记者梳理发现，自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年镇江、武汉、昆明、江门、大连等30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。
而关于调控的时间窗口，业内人士普遍认为，随着“两会”渐近，房地产市场调控政策升级窗口或将开启。
那么，未来调控又将如何发力呢？夏丹分析，楼市调控不会“一刀切”，政策可能有针对性地指向部分升温过快城市。目前升温幅度较为明显的区域主要集中在一线和部分二线城市，它们面临的调控压力较大，从京沪穗深4个一线城市的地方“两会”上可以看出，今年调控加码预期比较强烈；而其他许多城市仍然面临着去库存问题，部分三四线城市甚至存在供给过剩。
因此预计调控政策的出台将考虑地区性差别，不会“一刀切”，升温较快城市可能率先出台新政。
另一方面，“提高存量房的利用效率、提高多套住房的自用成本是重要的环节。”内蒙古银行首席经济学家苑德军对本报记者表示。目前，大量空置房加剧了市场供给不足的矛盾。只有加强房地产调控，提高存量房的利用效率，通过税收政策加大多套住房的占有成本，才可以在房地产调控方向不变的基础上增加有效供给，保持房地产市场的健康与稳定。
此外，房产税作为未来替代限购等行政手段的长效机制也被广泛提及。国务院2月3日批转的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》指出，将“完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围”。
对此，夏丹表示：“预计经过前期的准备，加上政府换届效应，改革试点工作将在2013年有所推进，但一定是渐进而谨慎的。大面积开征面临着市场基础不足和操作层面的问题，推广的客观条件还不成熟，这种机制的全面建立尚需一个较长的过程，短期内还无法实现对行政手段的有效替代。在征税方式上，对存量房产征税是未来房产税发展的必然趋势，但短期内试点仍有可能采用增量征税的过渡方式。”
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