[]“国五条” 对楼市的影响 锁定新建商品房

   会议要求扩大个人住房房产税改革试点范围，专家预计房产税试点城市将新增5至8个

  各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

  严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

 配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

楼市调控如期升级，蛇年春节后召开的第一次国务院常务会议，主要议题即是房地产市场调控。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（下称“国五条”）。

在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院常务会议出台五项调控政策措施，再次释放强烈信号，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。

明确五项具体政策措施

2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。

此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

会议还要求，“进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。”

“国五条”呈现三大亮点

从措辞看，此次国务院常务会议基本肯定了近年来的楼市调控措施：“住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。”

会议同时提出，中国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。”

通览会议提出的五项具体政策措施，“（各地）制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”、“扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述，是其中亮点，其余多属重申。

有业内人士称，此次国务院将“房价控制目标”锁定在“新建商品住房”，针对的应该是部分城市此前在兑现房价控制目标时用保障房数据“掺水”的现象；而要求省级政府关注辖下城市房价，可能导致限购扩围；至于“扩大个人住房房产税改革试点范围”被重申，这可能意味着试点扩围将在今年提速。

值得注意的是，此前市场盛传的“二套房七成首付、贷款利率1.3倍”的调控新政，并未出现在昨日国务院常务会议会后的新闻稿中，新闻稿仅笼统表示“严格实施差别化住房信贷政策”。

“距离3月份召开的全国‘两会’只剩一周多的时间，本届政府任期也将满，这种承前启后的时刻通常不会出台重大的政策。但因房地产调控是本届政府对民众的承诺，选在这个时候出台调控政策也是不得已而为之。”

个人住房房产税改革试点范围进一步扩大

此次国务院常务会明确提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。有业内人士表示，这意味着继上海和重庆后，将有更多的城市被纳入房产税试点范围中。

上海财经大学公共管理学院教授胡怡建昨日表示，目前各个城市的房地产情况差异较大，一线城市涨幅很大，二三线则冷热不同，有些平稳，有些出现下调。结合这次扩大个人住房房产税试点范围的情况看，政府依然把个人房产税作为调控的手段，那些房价涨幅较大的城市，可能被纳入试点的范围。

复旦大学住房政策研究中心主任陈杰提出，扩大个人住房房产税改革试点范围的城市可能有两类，一是近期房价反弹快速的；还有一些土地供应紧张的城市，需要通过征收持有税，改变其此前靠买地带来一次性收入的模式，开辟地方财政收入的新途径。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计，会有5-8个城市被纳入个人住房房产税改革试点范围，模式还是根据上海和重庆的试点版本执行，各地的人均免征税面积和税率有所不同。

胡怡建也表示，从推行的版本来看，应该跳不出上海和重庆的现行版本，只是各个地方会根据当地的住房条件、房价，对免征的面积和税率进行微调。

值得注意的是，无论是上海还是重庆，个人房产税的版本都存在一定的问题，以上海版为例，现行政策是对增量房进行征收，其回避了评估的问题，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

胡怡建称，如果房产税要长期执行，不能永远把交易价格作为计税依据，而是有个可行的评估体系，对房价可能出现的上涨或下跌，做出合理的评估。

房产税按住房交易价格为税基计算缴纳，这更多是一种权宜之计。但随着时间的推移，房价变动在所难免，依“旧价”缴“新税”会越来越不合理。房产税计税从“交易价”转向“现价”势在必行，住宅现价评估技术体系还有待建立。

目前武汉市房管、地税等部门联合探索，利用房地产估价与信息技术进行房地产税收评估，为房产税进一步推开创造技术条件。

仅有技术条件还不够，立法也需要推进。新华社2月18日的文章称，多位专家认为，与1986年国务院颁布的房产税暂行条例不同，目前房产税试点征税范围和计税依据都有明显变化。而按照税收法治原则，税收根本要素变更必须由法律来规定，不能仅停留在地方发文阶段。“现阶段关于房产税的立法还没有全部完成，应该在基础性环节完成后再扩大试点范围。”

胡怡建还提到，如果把个人房产税作为调控的手段之一，还必须简并房地产交易过程中的各项税收，减掉一部分交易环节的税收，降低普通购房者的买房成本。事实上，在卖家强势的情况下，增加税收，只会令更多的成本转嫁到购房者身上，推高房价。

胡怡建说，房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行，要有合理的制度设计，而不应仅仅是增加一个新的税种。

限购“扩围”成为调控房价长期手段

除了房价控制目标，此次国务院常务会议还重申将“坚决抑制投机投资性购房”、“严格实施差别化住房信贷政策”。

对于已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，“国五条”要求，其在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。而对于其他城市房价上涨过快的，国务院此番还要求省级政府“应要求其及时采取限购等措施”。有业内人士分析，此举意味着省级政府可能会推出一些限购措施。

中国房地产业协会副会长朱中一说：“这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。”

而事实上，在过去两年，广东、浙江、江苏等地，不在“直辖市、计划单列市和省会城市”之列的城市中，执行限购政策的也不少。当时即有业内人士猜测，可能是省级政府在调控压力下，敦促辖下城市发力调控的反映。

某国企开发商表示，寄希望于全国“两会”以后放开限购政策的开发商，希望或将落空。“限购俨然已经成为调控房价的长期手段。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

21世纪不动产分析师罗寅申则认为，针对当前房价走势，一些房价反弹幅度较大的城市，近期出台进一步收紧现有政策的概率大增。

房价控制目标锁定“新建商品住房”

“国五条”有关房价控制目标的表述，有别于2011年1月26日国务院常务会议推出的“国八条”。“国八条”中提及的“房价控制目标”，指向的是“新建住房”。

某国企开发商解释，过去提“房价控制目标”指的是“新建住房价格”，这是可以包括保障房的。而保障房价格低，所以均价很好控制，政府工作好做。现在提新建商品住宅控制目标，则意味着保障房的成交数据很难被计入。

但21世纪不动产分析师罗寅申担心，不排除部分城市的房价调控目标延续2011年时的宽松设置，导致最终公布的“控制目标”变成“涨价标准”。

还有业内人士指出，2011年基本上各地级市、县级市都出台了房价控制目标，但“国五条”中，被要求公布房价控制目标的，只是“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”。

刚刚闭幕的地方“两会”上，少有省市公布其“2013年的房价控制目标”，这迥异于2011年的情况。按住建部此前公布的数据，截至2011年3月31日，据各地住房城乡建设部门上报汇总，全国657个城市（包括287个设区城市、370个县级市）中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占比为92.5%。

“建立健全稳定房价工作的考核问责制度”这一表述的威力也有待观察。某上市公司营销总监透露，去年11月，区房管局领导曾打电话给他，委婉问询项目的成交情况，是否有高价楼盘成交等。领导比较关注重点板块中价格相对高、价格变动大的楼盘。该营销总监提及，以前有过为了控制房价暂缓发放高价楼盘预售证的情况。

外来人员将纳入当地住房保障范围

国务院常务会议要求，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。这一数据比去年底住建部公布的2013年保障房计划分别增加了10万套和30万套，业内人士认为，这意味着今年保障房建设的力度将进一步加大。

会议还要求，2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。国务院发展研究中心副研究员刘卫民说：“随着我国流动人口规模达到2.3亿人，外来务工人员的扩面问题迫在眉睫。”

从今年开始，全国各地保障房将迎来交付、入住高峰，但衣食住行等基本生活设施配套与保障房“硬件”交付之间仍有“时差”。此次国务院常务会议提出，配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。部分地方在制定保障房建设和配置计划时，较少考虑非户籍常住人口的需求，出现保障房闲置与住房困难人群并存的局面。有专家称，住建部在2012年工作会议上，对此已经提出要求，但上升到国务院常务会议这一层面提出这一要求，释放的信号更为强烈。