[]三四线城市过度开发房地产引发鬼城隐忧

　沈阳兴隆堡——这个位于沈阳北部的小镇，曾经以农业生产为主，上世纪80年代，因为打出了世界第一口高凝油石油油井而在世界能源界名声大振，但远没有2006年辽河油田沈阳采油厂在钻探作业中意外打出地热温泉水而带来的影响大。如今，在沈阳，提到兴隆堡，人们会自然而然地回你一句：“知道，就是洗温泉的地方。”

　　这里，已经打出了“中国温泉之乡”的招牌，而更让人惊骇的是另一句口号——“独家体验偏硅酸，向水再借五百年！”

　　产业变迁

　　从农耕时代，到工业时代，再到如今的在温泉感召下的造城运动，兴隆堡镇的农民在几十年的时间里直接体验了从第一产业到第二产业，再到第三产业的飞跃。

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　　由于温泉资源的开发，这里的土地价格也似乎一夜之间乌鸦变凤凰。公开资料显示，兴隆堡镇的土地价格已经由过去3万元／亩涨至2010年的30万元／亩。随之而来的是房价的走高，2008年，这里的房价才1700元/平方米，而在温泉大面积开发刚刚启动的2010年，该镇房屋均价从3200元/平方米一转眼上升到接近3500元/平方米，如今，随着世界温泉部落美国郡一期完工、二期即将完工，目前的房价已经到了均价5000元/平方米。

　　有人说，兴隆堡镇是过去30年中国城乡结合部所有发展“矛盾”的复杂结合体之一。

　　“油田没来的时候，这里可穷了。”一位见证了兴隆堡镇30年变化的李姓老太告诉《中国企业报》记者，“这里产水稻，但是这里人手里没钱啊。后来，油田来了，兴隆堡大集（一种当地露天市场）搬到油田门口，家里种的菜什么的都能到大集上卖了，换点钱，农民手里才慢慢开始有钱了。”

　　但是，虽然邻着沈阳仅半小时车程，靠着油田，20多年里，这里的农村还依然没有太大的变化。

　　在发现了温泉后，沈阳市新民市政府投入资金1000万元，历时1个月时间，在兴隆温泉城规划区内成功新打两眼温泉井，水的品质属于偏硅酸-氟型热矿泉水。加上先期的3眼温泉井，至2010年，兴隆堡区域内有5眼温泉井，日供水能力达到1万立方米。围绕温泉的开发也由此开始。

　　2010年，由美国CHK公司、韩国及日本投资公司、上市公司及基金管理公司组成的蓝德度假村有限公司投资的沈阳世界温泉部落宣布落户兴隆堡镇。《中国企业报》记者查到的《新民市兴隆堡新市镇规划》中显示：“规划区内现有新民市土地储备中心储备的土地900亩；另外，在现有的土地基础上，通过动迁村庄，能够在2012年再获得建设用地4200亩；基础设施建设已与中国太平洋建设集团有限公司签订投资意向合同，将获得20亿元的资金支持；同时引进规模大、经济实力雄厚的开发商参与总体开发及基础设施建设。”

　　温泉“乱炖”

　　位于沈阳近郊的兴隆堡镇出水温度介于60℃—70℃之间的温泉水，这滚烫的温度也带热了这一片土地。

　　2006年，沈阳市新民地区探得地热温泉资源，当地官方称“现已探明兴隆堡地区地热水储量约40亿立方米”。

　　于是，一场史无前例的土地开发开始了。

　　2009年3月，沈北新区向外界宣布，与开发商合作投入10亿元，分三期开发包括餐饮、洗浴、娱乐等大项目在内的“东北第一温泉城”；2010年3月，新民市兴隆堡镇又将这种开发上升到了另一个全新的高度，宣布将依托地热温泉资源，举全镇和新民市之力全面开发温泉旅游及温泉地产，打造“兴隆温泉城”和“中国温泉之乡”。

　　事实上，“兴隆温泉城”的招商工作于2007年便大规模展开，以“浅草绿阁”为首的几个价值几千万元地产及观光农业项目已经初步敲定，但接踵而至的金融风暴卷走了一切，开发商未及开工便资金链断裂。

　　真正的温泉开发始于2010年，随着“世界温泉部落”这个名字落户在兴隆堡，这一次大开发才真正开幕。

　　按照规划，兴隆堡新市镇功能定位为：旅游服务业、生活居住及生态农业、生态工业园区四大功能。区域规划形成“一城三区”的发展新格局：即沈阳兴隆温泉城，机加产业园区、轻工业园区和现代农业示范园区。

　　在东北，有一道名菜叫乱炖，即把很多菜放到一个锅里，加上水和盐一起炖。

　　“世界温泉部落就像乱炖。”在油田工作近20年的应女士向《中国企业报》记者谈到，“一会儿是温泉地产，一会儿是养老地产，一会儿是旅游地产，一会是休闲养生，反正我周围没人去，也没有人在那买房子。来的都是沈阳人，在那买房的也都是沈阳人。”

　　据世界温泉部落新闻发布会通稿显示，蓝德投资团队在广泛深入研究世界主要国家温泉城市开发建设的经验及发展历史后，决定在中国沈阳兴隆堡建造一座由37个国家建筑风格各异的异域温泉社区组成的世界温泉部落地产项目，其中包括美国郡、法国郡、德国郡、日本郡、英国郡、意大利郡、韩国郡、巴西郡、墨西哥郡、土耳其郡、泰国郡、加拿大郡和澳大利亚郡等温泉社区，并导入异域风情的温泉文化及消费模式，让世界各国的温泉文化落户沈阳。

　　若从定位的混乱、再加上风格的混杂、土地性质中住宅、商业夹杂着，世界温泉部落似乎真的是给世人呈上了一锅“温泉乱炖”。

　　鬼城隐忧

　　然而，更令业内人士担心的是，如此多的房地产开发项目，谁来住？

　　2月13日，《中国企业报》记者来到世界温泉部落，看到除了美国郡一期售楼处开放外，其余已经开售的巴厘泉乡、巴斯小镇、修正一品汤城及加拿大郡均无人上班，而实地看已经入住的美国郡，入住率也未超过5%。

　　公开资料显示，总投资23.5亿元的世界温泉部落一期、美国郡二期、英国郡、加拿大郡、兴隆都市港湾、世纪温泉城、皇家温泉度假村、巴厘岛国际温泉生活示范区等多个项目相继签约建设，已有3个项目落成；基础设施项目总投资2.5亿元的温泉城16.15公里路网及市政管网工程BT项目已全面开工建设，总投资5500万元的2万吨污水处理厂BOT项目、投资8000万元的集中供热工程、燃气工程项目以及投资5300万元的304国道镇区5.7公里拓宽改造工程正开工建设。

　　而《新民市兴隆堡新市镇规划》显示，2009年镇区人口4万人，规划到2012年，镇区面积达25平方公里，镇区人口达6万人。但从目前所公布的数据看，兴隆堡镇人口为4.5万。

　　如此大规模的造城与如此少的本地人口本就形成差异，加之造城运动所定位的客户多为沈阳中产以上家庭第二住所，这也就难免会造就如此大一个“鬼城”。

　　“都是炒作惹的祸，不值得关注。”一位中国石油大学地质专家李教授对《中国企业报》记者说，“其实，你脚下就是温泉，但开采成本高，要不怎么轮得上资本说话。”