[]遏制一线城市房价上涨需先破除垄断

  徐绍峰

  一线城市发烧的房价，正吸引越来越多的关注目光。

  1月百城价格指数显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市1月均价环比上涨超2%，分别为25075元，涨2.27%；27655元，涨2.30%；14647元，涨2.14%；25060元，涨2.18%。这并非一线城市房价的首次上涨。事实上，从去年6月迄今，一线城市房价已持续上涨8个月，而今年来房价上涨步伐明显加快。

  寻找一线城市房价上涨的原因，很多人将其简单归结为诸如居民收入不断提高、货币供应增长远超GDP增长、市场刚需旺盛、房企不缺钱、地价上涨推高房价，以及一线城市作为资源最好、配套最好、有钱人最集中、地价最高、土地最稀缺、人口最多的地方，房价上涨不受调控控制等。不过，人们似乎忽略了一个最重要的原因，那就是以央企和国资部门控股的房企为代表的大型房企，对一线城市楼市供给市场的高度垄断。这种垄断不仅改变了楼市供求格局，也改变了房价走势。

  大型房企是如何通过垄断，改变一线城市房价走势的？

  从土地市场看，去年以来，一线城市举办的土地竞拍活动，好地段的土地资源多被来头不小、政府资源深厚的大型房企收入囊中，中小房企只能哀怨出生、望地兴叹。比如，2012年4月，东城区东直门香河园地块被南昌市政公用投资控股有限公司以19.15亿元的价格竞得；

  2012年9月24日，金融街(6.54,-0.04,-0.61%)控股股份有限公司以34.25亿元的价格中标西城区月坛南街地块三商业金融用地和体育用地项目；2012年

  10月10日，上海徐汇区滨江地块的竞买人为中海地产、华润置地、绿地和保利等清一色大型国企，最后保利以总价45亿元竞得该地……房地产市场最为稀缺的土地资源，向大型房企高度集中，不仅使土地价格在一些大型房企不计成本的争夺中被一路推高，进而变相推高房价，也使得一线城市住房供给和房价定价话语权被大型房企牢牢掌控。

  从市场竞争角度看，自2011年“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级以来，大型房企利用自身作为上市公司实力雄厚、不缺资金的优势，或作为国资部门所控股房企的特殊身份，先以价换量，快速推盘，通过压低房价，促使中小房企或在销售亏损中淡化房地产业务，或因为资金链断裂完全退出房地产市场，再迅速提高房价，独享垄断利润。一轮调控下来，中小房企破产倒闭者不少，而大型房企不仅毫发未损，反而更加强大，一线城市中那些因中小房企退出或淡出楼市而留下的市场空白，均被大型房企悉数占据。譬如，A股市场自去年以来已有20余家中小型房企逐渐淡化房地产业务甚至完全退出。显然，调控不仅成了大型房企加速推进垄断进程的利器，更成了大型房企完成从行业领跑者向行业垄断者角色转换的契机。

  从供求角度看，各类房企充斥一线城市时，楼市的百花齐放带来了市场的供过于求，房价也因此一度稳中有降。然而，经过一轮“史上最严厉的调控”之后，中小房企少了，大型房企牛了，它们坐拥巨量土地资源，把控着市场供给节奏，以利益最大化原则开发着利润更高、“房多多”们最爱、刚需人群望而却步的高档商品房，供需结构严重不匹配，不仅加剧了刚需产品市场的供求矛盾，而且大型房企不断推出的高价商品房，也带动了相关板块住宅价格的走高，并使一线城市房价渐入失控状态。

  毫无疑问，要遏制一线城市房价上涨，防止一线城市房价上涨失控，必须采取有效措施，破除大型房企垄断一线城市楼市的局面。尽管国资委3年前曾要求非主营房地产业务的央企退出房地产业务，这一政策时至今日，早已成了一纸空文，那些本该退出楼市的央企依然四处圈地，调控大型房企之艰难由此可见一斑。但即便如此，若要防止资产价格泡沫膨胀，守住不发生系统性和区域性金融风险的底线，依然必须痛下狠手，根治顽症。否则得利的只是少数大型房企，受害的则是整个中国经济。