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[]房产调控仍是长期任务

查看: | 2013-03-01 17:17:05|发布者:

房产调控仍是长期任务

“第四个十年的万科一定是国际化视野的万科，是用全球资源发展的万科。”2月28日，万科在深圳召开2012年业绩推介会，万科总裁郁亮在会上这样说道。但同时他也表示，即使万科号称做到全国第一，但市场份额也只是2.18%左右。“万科的国际化和是否看好国内市场没有关系，我们的根基还在中国大陆。”

　　而对于新国五条，郁亮则相信房地产调控是长期性任务，使行业有健康发展的可能性。但对于房价走势，郁亮则认为，从整体存货情况看，房价并不具备大涨的可能性。

　　谈毛利：回归合理位置是大势所趋

　　在28日的会议上，万科董事会秘书谭华杰与郁亮一同出席，据谭华杰介绍，去年万科实现销售额1412.3亿元、净利润125.5亿元，同比增加30.4%；净资产收益率达到19.66%，为1993年以来最高水平；毛利率同比下降3%，为25.8%。

　　对于毛利下降问题，郁亮表示，毛利率不应该维持高位，回归合理位置是行业大势所趋。“当前地价占比高、拆迁成本高，这都是影响毛利率的因素。但也要解决公司股东回报，在毛利水平受到控制的情况之下，未来可以提高周转，提升管理水平及精细化程度。”

　　“我们应该好好向制造业学习。万科是最早提出向制造业学习的，从售后服务、品牌建设、管理水平到制造技术。”郁亮认为，未来房企毛利将逐步向制造业靠拢。而在面对记者提问合理水平标准时，郁亮虽无正面回答，但他却这样说道：“我们努力做一个好的，有良心的商人。”

　　谈国际化：为借鉴经验万科根基仍是中国大陆

　　2012年可以是万科正式启动海外战略元年，包括收购港股房企南联地产、启动B股转H。今年1月，万科更是与香港新世界合作，获取香港荃湾地块；2月，则与美国铁狮门合作，合作开发旧金山富升街201地块；另据悉，目前证监会和香港联交所都已受理万科的B股转H申请。

　　对此，郁亮表示，国际化战略目前还处在学习和尝试的阶段，会通过和当地知名开发商合作的方式减少风险。未来一段时期，相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。

　　对国际化业务积极开展，也引发了业界众多猜想，不过郁亮则表态，国际化和是否看好国内市场没有直接关系。“就算万科从规模号称做到全国第一，市场份额也是2.19%。”

　　“我们希望第四个十年在全球标准之下成为优秀的企业，那么就需要学习海外的先进模式，但根基还在中国大陆。”郁亮表示：通过海外学习和探索提升公司管理水平，资源动用能力和对房地产的深刻认识。这有利于万科做好国内业务，而不是因为国内限购就到国外。

　　而对于海外融资，郁亮则大方表示：“我们将不放弃任何一种可能的机会和尝试，但是都需要等待条件的成熟、有合适的时机。”

　　谈新国五条：房地产调控是长期性任务

　　会上，郁亮还谈及新国五条问题，在他看来，国五条再次重申了中央对调控的决心，而且更坚定了我们对调控长期性的看法。“我们始终相信房地产调控是长期性任务，房地产调控的目标使得我们行业有健康发展的可能性，让更多普通人有房子住。”

　　面对新国五条，郁亮认为调控对为普通人盖好房子的发展商将带来更好的发展机会。而万科的策略是一如既往，继续坚持为普通人盖好房子的理念。

　　而提及房产税，郁亮表示，扩大范围确实也是调控的手段之一，但房地产税把首次置业这类有实际买房需求的认都纳入范围的可能性不大。

　　对于一线城市房价普涨，郁亮开玩笑称：“一线得病全国吃药，因为一线城市影响力大，而且谁都看得见。但从整体存货情况看，并不具备大涨的可能性。

　　谈住宅产业化：重点转向工业化望15年达到日本平均水平

　　关于未来行业发展方向，万科方面表示，未来住宅产业化、绿色建筑将迎来发展机会。对此，郁亮表示，在产业化领域的专业优势将成为公司未来竞争力的重要来源。

　　据了解，目前万科最核心的战略，就是住宅产业化战略，而万科的住宅产业化战略主要包括三部分内容：装修房，工业化，绿色建筑。2012年，万科装修交付的比例已经超过80%，这表明了万科装修房的战略已经基本上实现。另外，绿色三星住宅去占全国的比例也达到44%；工业化项目全年开工272万平方米。

　　对此，郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工业化。“我们希望到2015年，万科项目内外墙没有砌筑、没有抹灰，40%是PC墙。这个计划有压力，但我们希望通过工业化的手段，使万科的质量水平在2015年后能达到日本的平均水平。”

　　谈下半场策略：严守质量第一销售为先坚持积极定价策略

　　事实上，对于行业下半场的展望，郁亮认为，商品住宅将回归居住属性，同时城市化进程将持续进行并给房地产行业带来更多挑战和机会，而随着行业集中度的逐渐提升，未来主流开发商将进入“面对面”的竞争。

　　那么，万科又将如何布局下半场呢？郁亮表示，一，2013年万科将继续严守“质量第一”，以应对装修房交付量；二，万科将坚持主流市场定位，面对自住客户；三，继续坚持销售为先，不囤地不捂盘，以积极的定价策略灵活应对市场变化。四，巩固工业化成果并持续推进绿色战略。

　　值得一提的是，万科年报显示，在2012年万科新增的78个项目中，60%的项目为合作、联合方式获取。对此，郁亮表示：“未来万科直接投资项目不会增加，全面合作才是长期策略”。

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