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公益财经评论人、资深策划人吴其伦认为，从98年房地产发展到现在，应该说城市化发展推动房地产发展。因为城市化发展中随着工业革命以及城市商业发展服务业发展，促进了房地产业形成，和当地城市居民生活改善。应该说中国房地产10年发展是城市化，和城镇发展没有关系。之前说城镇化，其实之前的概念是小城镇建设，截止到十八大中央提出来新型城镇化，是以乡镇一级为单位的，以这些城镇单位来快速发展，未来和房地产有多大关系？肯定有一定关系，但是关系不是太大。不是房地产推动城镇化。
“目前我们城镇化定位没有明确，根据我们的研究，从李克强副总理提出城镇化发展方向，农业产业规模化、农业产业专业化带动城镇化，逻辑关系是农业经济发展导致农村人口向城镇集中。在农民进入城镇的时候跟原来农民进入城市不一样，外来人口进入城市大部分需要买房，农民进入城市不需要买房。农民在自己的农村都有自己的房子，而且房子都不错。你让他进入城镇，前提把宅基地给你。在这方面很多人的认识有一些误区。”
他表示，之前出台的国五条，从政策看和之前没有太大变化，其实是有新意的，房产税对于房地产市场、对于人们心里预期的影响大于实质影响。但是房地产发展，特别是房价走势影响人的心理预期，这里有内在逻辑关系。房产税调控加上限购政策，之前标准不一样，北京5年，还有1年的，这次国五条明确提出统一标准。“我在多种场合，包括向电视包括媒体我表达观点，我们业界人士一定要重视，不要被一些人忽悠。以为国五条不起作用，不要这样想。”
而对于调控对中国今年房地产发展的影响，他表示一定会深有影响。如果说从现在国五条出来以后到5、6月份中间，房价稳定不会有太多政策出来。如果房地产市场还是处在疯狂状态，肯定有政策出来。国五条的影响，我定位是拉开新一轮调控的序幕，决定权在中央层面。
他还提出，房地产调控不是针对城镇化，因为城镇化对国家是长远战略，是一个能够促进中国农业经济革命的，促进农业产业全面升级的长期战略，和房地产调控两个概念，不能混为一谈。逻辑上应该说没有关系，但是因为经济层面很多因素是有千丝万缕的联系，城镇化和房地产调控肯定有必然关系，但是没有因果关系。
去年楼市调控对房地产市场起到一定影响和作用。而从去年年底到今年年初，尤其在1季度二手房和新房都呈现回暖趋势，两会前后的政策成为舆论关注的焦点。吴其伦表示，接下来必然将出台实施细则，国务院常务会议出台新国五条是指导性文件，接下来是实施细则。实施细则中也有很多是中央层面给地方预留的政策空间，比如说针对差别化信贷，这个说起来非常简单，但是里面空间非常大。加强商品房预售管理，几个字很简单，空间很大。如果加强管理，有一些地方分四个环节，开发商可以在四个不同环节向相关部门申请。但如果政府发现市场发现发展过程中和我预期不一样，对不起直到房子卖完房子给你。或者四个环节减到两个环节也可以。还有关于限购的，除了在国五条除了标准以外，还一点非常明确，前期房价上涨过快省级政府有权限购，对照2012年成交数据，我没有完全统计，简单看一下至少100家以上。目前我们46家限购，这些预留空间是给地方政府的。但是地方政府愿不愿意这样干不知道。
他预计，今年两会期间关于房地产提案会非常多。连续几年如此。有表现比较集中的比如商品房预售。不过两会期间不会单就房地产出政策，真正的政策可能在4月中下旬出台，这是政策窗口期。
关于城镇化发展与政策支持的关系，吴其伦表示，目前我国的城镇化仍没有准确定位。目前有一个意向性的草案，但没有确定下来。首先要准确定位要搞什么样的城镇化，城镇化该怎么样做，采取什么样模式来推动，是用城市化推进模式推进城镇化，还是用农业产业升级推动。定位出来以后要引进专家团队运作模式，比如确定一个镇作为城镇化重点，如何发展，如何进行土地资源化，如何进行新型农业的规划，或者说这个镇是某个市的郊区是不是有配套工业。这样专家再把相关资源充分整合。比如说现代农业企业能够提供工业服务的工业企业，还有相关的金融机构，这样城镇化是大型系统工程，需要各个领域人员进来。先定位，然后模式定位，接下来是人才准备。
他表示，城镇化工程如果没有大量的能够为城镇化发展做出贡献的人才的话也很难。一个人到大城市发展，他所求得的未来预期或者自己到小城镇发展预期完全不一样。此外，城镇化一定要为农民的未来考虑长远。不能像之前很多地方拆迁一样，宅基地一拆就可以有钱，这样不行，给再多没有用。给了钱以后很多农民有自己的知识结构，他的生活经历受多方面影响，拿到钱不知道干什么。很多拆迁以后农民买宝马车去批发市场卖衣服，这不应该。我们在未来城(小区网 论坛)镇化发展过程中，产业部要提前规划为农民的未来做好长期规划。这是我要向相关部门提的建议。
此外，他还认为，未来城镇化节约出来的土地一少部分用于城镇建设，建设住宅或者建商业配套，大部分土地进行现代农业生产。农民在土地节约出来以后，不能像之前简单给一些资金。在城市里给房，另外一部分土地分三块，如后期产业生产中，种花卉种中草药，或者种蔬菜的。将来产出和农民有关系，这样的话才能确保农民在土地流转中获得长期收益。
而谈北京周边，吴其伦认为未来北京周边的发展空间很大，不过北京不能用城镇化来衡量，北京现在已经没有城镇化，都是城市化。谈到房地产企业发展来讲，他提出两个建议。在差异化和精准化方面做文章。差异化要做别人没有的，做自己独到的又是你专长。另外要做精准化。就是说在做整体战略规划的时候，定位要精准，产品定位，客户定位，市场定位都要精准。另外服务精准化，之前很多人提出服务人性化，很宽泛，我们要有精准服务。包括服务流程，服务对象，服务标准服务规范，这些要精准化。如果说在北京周边的房地产开发商能够在差异化和精准化方面做文章。一定大有可为。
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