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面对一线城市房地产市场渐入暖春的繁华，突如其来的国务院令让所有游戏参与者心生疑虑。被简称为“国五条”的调控政策诞生于2013年2月20日的国务院常务会议。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
一些市场参与者评论“国五条”为“最温柔的一刀”，因为这部分措施并无太多新意。但是回溯本届政府10年中的房地产市场调控政策，从当初确立房地产业为经济支柱到抑制房价过快上涨，在扬汤止沸与釜底抽薪之间，调控效果已经逐步显现。
国五条，“阶段性总结”？
“我个人认为本次的‘国五条’没有新的东西，主要在于强调之前的政策。”2月25日接受《中国经济周刊》专访的全国人大代表、河南建业集团(00832.HK)董事长胡葆森说。他认为，这项政策或许可以看做房地产调控的阶段性“总结”，在此之后，国家对于房地产的调控还将持续。“有关‘国五条’的细则可能不会出现了”。
“国五条”要求，各梳城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度等政策，在国务院此前发布的调控政策中早已存在。一家金融机构对此的分析报告称，会议内容主要还是之前说的“系鞋带”(重申以往调控政策)、“打板子”(对地方政府问责)。这家券商认为，目前政府主要还是在“打板子”上加大力度，问责和监督地方政府还是会起较大作用。
这份2月末刊出的报告预计，在两会之前中央可能不会出台“杀伤力较大的政策”。
要求匿名的中国房地产协会高层领导告诉《中国经济周刊》：“我认为‘国五条’的核心意义在于对此前的政策进行巩固。”他认为，从2012年中期开始，一线城市和部分热点城市房价开始呈现迅速回暖情况。而造成这种市场状态的原因是一部分刚性需求集中释放所导致的。“如果不断巩固限购和限贷政策以及增加住房与用地的供给，同时推动问责制的话，调控效果会得到有效持续。”
这位从事房地产业工作超过20年的人士预计，刚性需求集中释放的情况不会持续太久。“去年曾经有人妄称二三线城市的限购限贷政策将差别化对待，现在‘国五条’的出台实际上就已经对抱有类似幻想的人进行了预期调控。”
“目前可能不会出现新的细则了。”他说。
类似的评价也得到阳光100集团副总裁范小冲的认同，“这实际是本届政府对于房地产调控的一个阶段性收尾。其强调持续调控的符号化意义更加突出。”“当然，这对于当前一线城市房地产价格反弹也具有一定程度的遏制效果。”
当然，亦有媒体援引未核实的消息说，深圳和北京等城市针对“国五条”的框架都正在制定甚至早已制定好实施细则。
至于“国五条”到底“温不温柔”，这种效果很难在短时间之内显现。
2003—2008年：“扬汤止沸”
近10年间，中央对于房地产的调控几乎从未间断过。不同的是，面对迥异的宏观经济背景，调控政策也分鼓励和抑制两种。
2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确“房地产行业作为国民经济的支柱产业”的提法，提出要保持房地产业的持续健康发展。
由此发端，作为资本密集型产业的房地产业开始奔腾。但随着市场供需两旺，房地产业的发展却逐渐滑向失控的边缘。
2004年8月，国土资源部等部委联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备(即“8·31”大限)。中央政府开始从土地供给角度来抑制房地产过热。
进入2005年，中国的房地产价格依旧攀升。3月，央行宣布取消房贷优惠政策；部分地区的个人房贷首付比例从20%上调到30%。调控触角开始触及消费层面。同月“国八条”出台，内容涉及政府负责机制、引导合理住房需求、监测楼市运行等。
两个月后，“2005年新国八条”出台，要求把房地产市场投资过快、房价涨幅过快作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
而相关配合政策也在当年9月和10月下发。银监会收紧房地产信托业务；国家税务总局也以文件形式要求个人买卖二手房必须纳税。
2006年，北京、上海、广州等一线城市的房价开始出现更加猛烈的飙升。为了抑制来势凶猛的投资需求，4月26日央行将5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。一个月后，“国六条”出台。这被视为新一轮房地产调控序幕拉开。7月，建设部下发171号“外资限购令”。
2007年，国家继续以金融手段为主调控房地产市场，其中加息就达到了5次。
回顾这5年的调控手段，上述匿名的房地产协会人士认为，当时房价上涨的速度虽然迅速但是并不“野蛮”，“因此很多手段都是扬汤止沸之意。”
2009年至今：告别“心慈手软”
国际金融危机爆发后，全球的央行都不约而同地开始降息。身为经济支柱地位地房地产业得到了一系列政策的扶持，市场野性被重新唤起。
不理性的欲望瞬间被点燃，投机需求的燎原之势让整个市场为之惊恐。面对再度卷土重来的非理性购房需求，国务院在2009年10月份出台“国四条”，再度要求抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。
但是，投机的野蛮力量并没有因此而受到伤害，反而愈加凶猛，“房价越调越高”。
2010年4月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国十条”)出台，措辞极为强硬：“坚决抑制不合理住房需求”，并抛出了限贷和限购两枚重磅炸弹。
随后，国家决心大规模建设保障性住房。2011年，全国1000万套保障性住房建设开工。
2011年，国务院出台“新国八条”。该项政策依旧是立体化调控手段。与此同时，房产税试点推动工作也取得新进展，重庆和上海两地率先试点。
2012年，国家加速推动了住房信息系统联网。
胡葆森在评价这10年来的调控政策时说：“这些年的房地产调控收到了预期的效果。限购和限贷等措施力度到位，全国房价过快上涨的局面得到了有效抑制。同时由于保障性住房的大面积开工建设，市场供给结构出现明显的改变。这会对抑制房价过快上涨起到根本作用。
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