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3月1日，国务院出台了调控楼市的“新国五条细则”，市场一片哗然。据统计，从2003年“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及细则………国务院先后出台了10次房地产调控的措施，期间全国房价涨幅仍达145%，其中一二线城市的房价涨幅要远高于这个涨幅。这10年，楼市的风吹草动牵动着亿万中国人的心。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。
笔者认为，中国房价过高，基本原因有三，抛开其他两个原因（土地垄断和分配不公）不论，单从货币来看，如果一个国家的货币失控而远超其实际创造的财富，依据经济原理，那么“多出来”的货币势必就会首先涌向具有投资功能的资产。而房地产正是这样一种数量最多、信息不对称程度最小、从而最容易把握的一种大众投资品（珠宝、古玩、字画等等因其所需要的专业性较强只能成为小众投资品，而中国股市的风险又实在太大），因而成为多数投资者的首选，其中的大部分人又是为了保值增值以抵御通胀。虽然中国的房市中存在很多“刚需”，但不可否认的是，同时也存在着大量的投资性购房行为。在中国的城市居民中，一个家庭拥有两套、三套住房是比较普遍的现象，更不要说那些坐拥十几套房产的“房姐”、“房叔”了。在这种背景下，市场的价格信号其实已经被严重扭曲，单从供需方面做文章，无论是限购限贷以遏制投资投机性需求，还是大建保障性住房以增加供给，都已经难以让这个市场回归正常。正如任志强先生在微博中所说：当价格失灵时，已无法正确判断供求之间的关系。这就是中国房市为什么会“十年持续调控，房价一路走高”的根本原因，因为这十年正是中国货币（信贷）超发的十年。笔者认为，管不住货币，如何管得住房价？这十年来，货币高发、经济高增长、高房价这“三高”之间，形成了一个完整的逻辑链条，而货币之“高”是大前提，经济增长之“高”是小前提，不要以为经济总量能够五年翻一番真的会是我们的勤劳和创新干出来的，而高房价则处于这一逻辑链条的最末端。政府的调控是只想去掉最后那个“高”但却保持前两个“高”，试问，这便如何能够做得到呢？
温总理在其最后一次政府工作报告中表示，过去五年来，政府坚持搞好房地产市场调控不动摇，遏制了房价过快上涨势头。也就是说，如果没有这么多次的调控，中国的房价还会涨得更快，涨得更高。应该说，这是一句大实话。然而，正因为如此，正因为如新华社所说的“十年持续调控，房价一路走高”，我们才应该回过头来反思，中国高房价的成因究竟何在。正像“反腐败要从源头上抓起”一样，治理高房价，也必须要找到它的源头所在，“头痛医头，脚痛医脚”，是很难根治的。十年来的实践也证明了这一点。有一种观点认为，这十年来房地产调控效果不彰的原因在于只顾打压需求而忽视增加供给。比如原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在其微博中表示：十年调控开那么多会、发那么多文件，为什么小调小涨大调大涨？因为调反了！若是控制肉价上涨，都知道要多养猪，但抑制房价上涨却相反，调控政策是打压生产者，限制开发企业建房。另一位房地产大佬任志强通过微博表示，非市场化的行政干预是抑制需求，市场化的自我调节是增加供给。初看起来，这样的说法似乎不错。因为任何商品的价格涨跌，都是由供需关系决定的，房价高涨，所反映的正是房子的供不应求，因此，政府应该做的是增加供给而非打压需求。然而，这样说必须有一个前提，即市场的价格信号并没有失灵。但中国的房地产（包括其他资产）市场，其价格信号恰恰已被扭曲，其所反映的供求关系自然地已被扭曲。
此次国务院出台的“新国五条”，其中对交易所得征收20%的个税的说法引起轩然大波。其实，对房产交易所得征收个税符合《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定。理论上讲，该税的承担者是卖房的人，因为他（她）获得了交易所得。但税收的基本理论告诉我们，纳税人与负税人往往是不一致的，这就是所谓的税负转嫁原理，税负之所以能转嫁，主要是因为供求弹性所致。而具体到房产市场，全国的情况不好一概而论，但在北上广这样的中心热点城市，房子一直是个卖方市场，所以在二手房交易上，形成的行业惯例都是由买房人承担相关税费。一旦将20%的个税落实下来，结果只能有两个：一是仍然由买房人承担，这就相当于政府通过征税在提高房价，明显与政策初衷不合。二是由卖房人承担，对此可能有两个结果，一是卖房人被高额的税金吓退，干脆不卖了，如此的结果是减少房产市场的有效供给，这就为下一步房价上涨创造了条件，也明显与政策初衷不合。
其实，全面征收20%的房地产交易所得税，是“新国五条”实施细则中最具有“杀伤力”的规定。此招一出，股市当日暴跌，沪指跌3.65%，深指跌5.29%，两市中的地产股、建筑材料股几近跌停。市场的反应何以如此激烈？用“新华微评”的话来说，“此政策实为楼市调控十年以来最犀利的狠招”。学界、业界的许多拥戴“市场自由”的人士对此政策口诛笔伐自不必言说，就连一向站在政府立场说话的财政部财政科学研究所所长贾康也委婉地表示，本次调控可能会对刚性需求产生影响，因此部分措施未必是永久性的。其实，国务院此招并非“创新”，个人所得税法对此早有规定，只不过此前各地并没有严格按此全面执行，通常都变通为按交易额的1%征收，实际折合的税率要低得多。在笔者看来，用税收手段遏制投机投资性购房，总比限购这样的行政干预要“市场化”，只不过使用此招应该考虑对自有单套住房交易的豁免。更重要的是，既然要如此征税，就应该取消限购。否则，又要多征税，又要坚持限购，政策“双重叠加”，固然可能“沉重打击”了投机投资性住房，但也同时“消灭”了二手房市场至少在短期内是如此。此外，该政策是否会导致税负转嫁给买家，是否会导致旧楼卖不出去而新楼房价上涨，这些都还是未知数。目前唯一可以肯定的是，二手房市场将因此而陷入冰点，这将大大减少房市的供给和交易，岂非令“刚需”更加难以得到满足？连带着，也会影响到地方政府的税收乃至“稳增长”，使得刚刚有点“起色”的经济又蒙上了一层阴影。这或许就是股市对此反应如此激烈的原因所在吧。
另据报道，国土资源部的数据显示，2012年全国住宅用地成交量仅占推出量的六成。2012年，最终成为限购政策以来北京住房成交量最高的一年。可是，这一年北京的住宅用地成交量却创下了6年来的最低。根据《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，2012年计划供应1200公顷商业住宅和商业服务业用地，最后只完成了三成左右；2011年和2010年完成比例是七成。再具体到商业住宅用地的完成率时，几乎无一实现年初的计划。
而“新国五条”中很重要的一条，就是要加大住房建设的土地供应。既然认为房价太高是因为供不应求，加大供给就是应然之举，土地多了房子才能盖得多，房子多了价格才能下得来。看上去道理似乎就是如此。然而，具体的情况还得具体分析。除了前面提到的货币因素，还有一个情况不能不注意，这就是各地房市出现的分化现象。据央视报道，就在离北京只需一小时高铁的唐山市，其房市已陷入困境：数据显示，目前唐山的房价平均每平米只有6024元左右，仅为北京的1/4。饶是如此，那里的房市展示厅仍是门可罗雀，按照当地的住房销售速度，2009年以来唐山建造的住房将需要十年能销售完。英国《金融时报》就此分析说，房地产市场的这种“分化”绝不是中国特有的现象。在英国，伦敦房价飙升，把该国其他地方的房价远远抛在后面。同样，全球金融危机期间，纽约房地产市场持稳，而美国一些州的房价大幅下跌。只不过在中国，这种差别的极端程度达到了一个新的高位：不仅一线城市的房价走势与较小城市不同，二者之间的住房开发量也有明显的差异。人口超过1000万的主要大都市北京、上海、深圳的中低收入居民长期缺乏住房；与此形成反差的是，人口不到300万的数十个小城市面临着越来越严重的供应过剩。笔者认为，实际上就连国务院在此次出台“新国五条”时也承认，“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”。既如此，为何还要对全国的房市实行“一刀切”的调控呢？对于那些已经出现房市过剩的中小城市来说，你让地方政府增加土地供应，这岂不是会加重那里的“房产泡沫”吗？《金融时报》的这篇评论表示说，对于中国的房地产市场，所谓“泡沫”究竟是指只有富人才买得起住房的一线城市房价飙升，还是指较小城市一排排空置的住宅楼？这个问题值得我们的决策者思考。概而论之，我们认为，房市跟其他市场一样，政府政策的“最优选择”就是管住货币，负责提供低收入者的住房保障，把其他的事情都交给市场自己去解决；如果做不到，那就转而进行“次优选择”：中央政府的调控“宜粗不宜细”，管住几条大的原则，具体事宜交给地方政府。最糟糕的选择就是全国一刀切，中央政府胡子眉毛一把抓，那样的话，不是把事情搞乱，就是把事情搞砸。
笔者认为，中国房地产十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。
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