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抓住历史契机，深化住房制度综合配套改革是当前住房市场的首要任务。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。房地产市场的再一次全面反弹，表明住房市场重调控、轻改革的思路需要作全面调整。
中国政府严厉的房地产调控措施虽然对于抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用，但是由于住房制度改革滞后，长期供给不足等房地产市场的深层次矛盾无法得到解决，房价的间歇性上涨不可避免。
一是制度改革相对滞后，供求矛盾长期存在。
一方面，住房制度改革相对滞后，使得住房供给效率低下，长期供求矛盾无法解决。这些束缚住房市场效率的制度包括：城乡土地市场人为分割，以政府为主导的土地市场供给效率低下；个人自建、集资建设商品住房被禁止，开发商的供给垄断问题悬而未决；房产税未推开，住房持有成本低导致囤房盛行等。
另一方面，房地产市场管制的长期化、常态化未能解决房价上涨问题，却对经济社会发展产生了巨大的副作用。包括房地产投资下滑使得地方经济增速下降、财政出现困难；限购、限贷使人口流动和城市化速度放缓；以户籍为标准的限购制度妨碍了社会公平，引发城市外来就业者的广泛不满等。
二是行政管制无法治本，调控效力必然衰减。
限购、差别化信贷等核心调控政策只能在短期内扼制住房需求的膨胀，不会有长久的效力。一旦大家都预期房价将进一步上涨，单靠严厉的调控政策已经无法阻挡全社会的疯狂投机。从需求方面看，第一，随着经济、收入的增长，居民改善住房条件的需求无法阻挡；第二，城市化每年将带来相当于一个东京市的人口涌入城市，这是历史趋势不会改变；第三，因调控堰塞的需求也要伺机寻找突破口，需求管制政策会被逐步破解。从供给方面看，拆迁征地难度越来越大，地方政府筹集造城所需要的公共基础设施投资也越来越困难，在现有制度框架下，可以预见的未来住房供给难以有效扩大。
紧迫严峻的住房市场供求形势已经对住房制度改革形成倒逼。如不能在坚持调控的同时，及时推进住房制度综合配套改革，解决住房市场的深层次矛盾，房地产调控将面临再次失效，市场将出现大起大落，宏观风险极大。
一是历史契机转瞬即逝，深化改革时不我待。
2013年3月1日，国务院办公厅对外发布了“新国五条”实施细则。重申严厉的调控政策虽然短期内可以起到一定抑制投资投机需求的作用，但是房地产市场的供求矛盾并不能 得到根本解决。一旦政策效力重新出现衰减，房价又将再度面临失控风险。目前应当抓住宝贵的历史契机，加快推进住房制度改革，从根本上解决住房供求失衡问题。否则房地产调控将再度走进“越调越涨”的历史怪圈，市场将对政府调节市场的能力失去信心，房地产市场将出现大规模投机和大起大落，后果不堪设想。
二是住房供求已经失衡，房价面临全面失控。
在北京等一线城市，住房供求已经出现失衡。一方面去年滞销的各楼盘基本售罄即将清盘，仅剩少量顶楼底层等不受欢迎套型，新开楼盘少且越来越偏远。另一方面，消费者的房价预期正向乐观方向转变，追涨心理正在发酵，收入的快速增长也带来了强劲的购房需求。住房供求失衡短期内难有改观，一旦现有商品住房库存被过度消耗，房价将面临全面失控。
首先，改革建立房地产健康发展机制的目标。
一个符合中国国情的住房目标应是：“实现住有所居，带动经济增长，促进社会公平”。根据“居有住所”的最终目标，确立构建由安居、康居和乐居三部分组成的住房供给体系作为住房制度综合配套改革的中间目标。
一是针对中等收入以下家庭构建“政府主导、市场参与”的安居住房体系。约占全部城镇人口的30%，其中，购买占10%，租赁20%。政府肩负兜底保障的责任，同时考虑个人能力、鼓励社会参与、利用市场力量实现公平有效保障。
二是针对中等收入家庭构建“市场配置、政策支持”的康居住房体系。约占全部城镇人口的40%，提供普通商品房即康居房。其中租赁占10%和购买占30%。政府主要通过政策抵押担保、贷款贴息以及对金融机构的优惠等，通过税费减免(包括免征物业税)实现保障。
三是针对中等收入以上家庭的“市场主导、政府调节”的乐居住房体系。约占全部城镇人口的30%，提供质量好、标准高的乐居住房，其中租赁10%，购买20%，通过累进房产税对住房奢侈消费进行调节。
其次，改革建立房地产健康发展机制的路线图，主要包括六个方面：
其一，以阻止恶性循环为目标，果断实施行政管制的制度。对住房市场投机猖獗的城市和地区，实施和完善住房限购、限价以及价格调控的目标责任制等行政管制制度；土地限价以及价格调控的目标责任制等行政管制制度；商业银行房贷限额信贷制度。
其二，以弥补制度缺失为目标，率先突破核心制度的改革。第一，将“安居工程”作为核心制度建设的切入点，在大规模保障性住房建设中，迅速构建缺失安居制度体系。第二，将开征房产税作为核心制度改革的突破口，在先期试点基础上，快速初步建立有房产税调节的乐居制度体系。第三，将“康居工程”作为核心制度的新盲点，逐步建立针对“夹心层”家庭的政府与市场相结合的康居制度体系。（中房商学院）
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