[]中房商学院：“金九银十”或将出现冰火两重天

　　9月4日，北京农展馆地块公拍，融创集团以总价21亿元，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件获得。仔细算来，其楼面地价达到了73099元/平方米，成为名副其实的“新地王”，为2013年的“金九银十”拉开了大幕。

　　每年到了“金九银十”，中房商学院作为房地产行业权威专家的聚集地，都会应邀发表一些观点。纵观市场风云变幻，感觉今年“金九银十”可能跟过去任何一年都不一样，所以中房商学院高级研究员姜仁应邀给读者解析一个真实的2013版“金九银十”。

　　政策处于“盲区”，市场等待明确“信号”

　　十八大后，新的国家领导班子上任，依然延续以前限购政策，基本没有出台新的强制性政策来管控房地产。在这种政策不明朗的情况下，开发商和地方政府“各揣鬼胎”，都在试探着想让房地产再次提振地方财政收入。

　　据中房商学院采访行业专家了解到国家主管部门可能准备在11月份开会研究全面改革事宜，无非就是防止房地产大起大落，给中国带来大的经济波动。但事实上，一线城市积蓄了一年多的刚性需求，看到市场只涨不跌局面，购房者再次按耐不住购买的意愿，由“住宅”限购转为“商住两用”、“办公”、“商业”等物业，成交量大大增长，由于房源有限，于是带动了价格的大幅提高。

　　“新购令”是否再次出台、“房产税”何时扩征等舆论，开始在社会上传播开来，到底是“向左走还是向右走”，大家都将希望寄托于11月份的会议，等待明确的“政策信号”。

　　一线出现“井喷”，市场或将个别“失控”

　　中房商学院、沃土中国研究数据显示：截止8月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，跟去年6月份比较，可以说是连续15个月环比上涨，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。

　　姜仁地产机构市场部针对城市房地产市场监测发现，部分一线城市房价出现“失控”现象，价格飙升迅速，特别是近期两三个月。以北京为例，涨幅达到了3.22%，同比涨幅为22.49%。

　　从8月份开始，多数开发商为备战“金九银十”，也加大蓄客力度，新盘顺势提高价格，“日光盘”再次显现，市场出现火热场面。加之土地价格的持续攀高，将进一步拉动房价指数上涨。

　　当前，在“金九银十”的催化下，像北京、上海、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市，已经出现半夜排队、连夜开盘等现象出现。中房商学院特约研究员姜仁认为，造成此种现象一个重要的原因就是购房者担心楼市供应不上，房价又反弹持续上涨，买涨不买跌的心理等因素所致。

　　“金九银十”，市场可能出现冰火两重天

　　中房商学院调研发现在一线城市行情相对火爆的同时，一些三四线城市确显得有些冷清。据一位县域城市营销经理介绍，“今年县城房子不好卖，该有房子的都有了，没有的房价也涨起来了，他们也买不起了。”“县城的刚需人群相对较少，限购又挫伤了改善性需求，地价很贵，开发商也不想降价销售，只好这样撑着……”“八月份我们才卖了11套，在我们当地算是最好的销售业绩了……”

　　中房商学院研究员姜仁认为，“县域城市的购买力相对减弱，进城人群购买力都不高，加之限购的政策(有些地方不限购)，除了刚需结婚和改善性需求外，还真是很少人去购买。”“县域城市房价在过去几年价格都涨起来了，房子4000——6000元/平方米不等的均价对于收入不高的老百姓来说，实现购买确实很难。”

　　中房商学院姜仁表示，有些县城房价偏低，还能值得投资，但大多数县城房价价格都不低，投资潜力不大，加之限购政策，有钱人也把资金改投其它行业。

　　位于北京亦庄的某楼盘，开盘价32000元/平方米，在不到三个月的时间里涨到38000元/平方米，可谓火爆至极。比较量价攀低、交易冷清的三四线城市，可谓是“冰火两重天”。

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