[]中房商学院：房地产刺而不破的艺术

　　中房商学院：房地产刺而不破的艺术

　　——解读习近平的最新讲话

　　10月29日，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行集体学习，这是新一届中央政治局从去年11月产生至今第10次集体学习，而最高层此次专门学习研究住房问题更是备受关注。

　　习近平强调，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。“人民群众对实现住有所居充满期待，我们必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。”

　　习近平代表新一届政府，终于开始对房地产市场有了比较正式的表态，靴子已经丢下了一只，房地产人士听到了“轰”的一声惊雷，但是，更重要的是第二只，马上就要召开的三种全会，对房地产市场会做进一步深入的规划和描述，这第二只靴子会系统呈现新一届政府对房地产的思路和手段。

　　大家现在都热烈期盼，但我觉得，实际上这次讲话已经体现了中央政府对房地产的态度，正如我一直的观点，会采取“刺而不破、以时间换空间”的操作手段，从全局、宏观、市场的角度去解决房地产发展问题，既不会采取大刀阔斧脱离市场化的改革手段，也不会任由房地产市场如脱缰野马，

　　总的思路是：坚持市场化改革方向，充分激发市场活力，满足多层次住房需求;政府必须补好位，为困难群众提供基本住房保障;构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

　　这可以看出，市场化仍然是房地产发展主线，从此次表态和最近的一系列措施来看，并没有提“抑制投机和投资”，也没有提控制房价，而是定义为“政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，凸显出新一届政府对房地产市场新的思路，这对房地产开发企业意味着什么呢?

　　首先，会不会对存量房下刀?

　　存量房改革主要有三个手段，其一是房产税，其二是官员财产公开，第三是房产交易环节的税费改革。

　　很多专家说，房产税会成为房价应声下跌的“大刀”!我的观点恰恰相反，房地产“崩盘”是伪命题，没有人敢在目前这个阶段让房地产市场“崩盘”，这带来的后果是“难以承受之重”，是经济的全面崩溃，是新一届政府的执政危机。所以很多专家大谈房地产危机，真的是不懂中国。可能部分城市会有危机，但一定不会成为全市场、全领域的危机，如果真的出现了大面积“雪崩”，中央政府还得救，这是这个阶段中国经济的内在逻辑决定的。既然政府不会允许房地产市场崩盘，那么房产税的推出一定是温和的，现在已经推出的房产税都是非常温和的，没有大动干戈，不会对存量房产生太大影响。

　　那么，官员财产公布会对存量房产生巨大冲击吗?答案也是否定的，实际上习近平和李克强公布自己的房产是一个信号，那就是官员财产公开是大势所趋，房地产市场的火爆已经留出充足的时间和空间让官员们卖房子，如果还执迷不悟的，看来太没有政治头脑。对那些贪官下刀倒是一定的，既可以平民愤，又可以清政治，何乐而不为?对于中央来说，这倒是简单的事。实际上，虽然不少官员手里有多套房，但这么长时间，也已经出的差不多了，对房地产市场来说，这只是象征大于实际，不会造成冲击。

　　倒是“交易环节的税费改革”，可能对房地产存量房造成较大影响。目前的二手房交易税征收以及中介费用的过高，对盘活存量房反而起的是负面作用。卖房的人把各种税费都加到房价里，二手房中介过多，产生了不对称的信息，一定程度上扰乱了市场的合理交易，扭曲了房价，所以国家一定会对交易环节进行比较大的调整，比如可能出台限制中介的交易费，降低二手房交易税等等。一个健康的市场化的房地产市场，一定会盘活二手房市场。

　　其次，小产权房转正后是春天来了吗?

　　小产权房终于迎来了转正，这是城镇化建设的重要内容，农村的土地流转要改革，宅基地也要迎来新的春天。但是，小产权改革对于房地产企业来说，虽然是利好，但并不太大，因为这些住宅项目开发都在农村，一个是大面积开发有困难，另外一个农民的毕竟购买力有限。相对来说，城乡结合部的商业价值比较大。

　　第三，保障性住房保障谁?

　　新一届政府可能会学习香港的保障房建设，那就是加大廉租房建设，在习近平的讲话里，明确提出由市场化解决多层次住房问题，社会低收入人群会纳入廉租房体系，应该不会大力推进经济适用房这种非市场化的东西，至于限价房也会适当的做一些，不会成为主流，因为非市场化的开发会造成新的不公平，这与新一届政府市场化的执政理念不合。

　　最后，多层次需求如何解读?

　　中国房地产市场才刚刚开始，虽然有诸多的问题，但是谁也不能否认，房子是人安居乐业的根本，没有人不想住大房子、舒适的房子，你看看美国人的生活起居，你就知道中国房地产市场发展的空间还很大。这个多层次需求的表述里，把基本生活保障与改善型房产需求是分开的，政府做的是最低保障，政府不会限制或者抑制房地产市场发展，比如旅游、文化、休闲、商业地产的开发，可能还要出台政策鼓励，这才是符合市场经济规律的。

　　靴子落地了吗?我们不可太过乐观，也不必过于悲观。市场化是房地产发展的主流，政策对所谓的“泡沫”要“刺而不破”，最终实现房地产市场的健康、持续、稳定发展。下一个十年对于房地产开发企业来说，真正的挑战才刚开始。

　　(韦华伟，中房商学院、中房远创研究院高级研究员)