[]房地产企业集体否认欠缴土地增值税

　　有税法律师根据国家统计局、财务部以及国税总局相关数据，日前有媒体报道称。对没有征收到位的土地增值税经过精心测算后得出结论，2005年至2012年8年间，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超越3.8万亿元。

　　其中，包括SOHO中国、万科、招商地产、富力等45家房企榜上有名，万科截至2012年底应交未交金额高达58亿元，排名第三。

　　一场有关土地增值税的大讨论，一时间。真知与谬论混杂其间，令读者一头雾水。其背后，这个历史繁杂的税种，过去很多年形成的普遍预征，清算缺位”现实。

　　上市房企罕见集体否认

　　昨天地产股全面下跌。做房地产的不是拍电影的滨江集团在昨天紧急停牌后，一石激进千层浪。其内部人士向上证报记者表示，为了防止市场误读，滨江集团选择临时停牌。听说大家(其他房企)很多都会发澄清公告。

　　昨天晚间，果不其然。华远地产、金地集团、滨江集团、中华企业、金隅股份、城投控股、北辰实业、万通地产、首开股份、北京城建等十余家上市房企发布公告，口径高度一致地否认欠缴土地增值税。局部房企直言有关报道系误读。

　　昨日早间，以万科为例。万科率先回应称报道源于误读，并称万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。

　　2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。而深圳市地税局则第一时间为万科“站台”称未发现万科拖欠土地增值税。地产大佬任志强则在微博上高调质疑相关媒体，称其破坏企业与行业声誉，有可能起诉媒体的上述行为。

　　预征”多年 巨额拨备以防清算

　　先要把税种说清楚。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，要说清房企巨额的应交未交”土地增值税。转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。

　　税率为60%具体税率为四级超率累进税率：即增值额未逾越开发本钱50%税率为30%增值额占成本50%至100%税率40%增值额占比100%至200%税率50%增值额占比200%以上。

　　这是一个巨额的税率。过去十年间，对于一些囤地多年的房地产企业。局部乡村房价与土地成本的涨幅有数倍甚至十倍不止。

　　那么差额的30%至60%意味着房企利润的大出血”当然，近年来，由于房企利润空间收窄，应缴土地增值税比例也确在降低。

　　房企几乎没有真正执行过上述纳税政策。因为对房地产开发本钱(即可扣除项目)确定方法不详的项目，但实际情况是目前为止。有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及利息确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值税。

　　各地房地产市场几乎清一色地执行了预征的操作方法，于是近十年来。地方征收规范不一。如南京在2007年时普通商品房预征规范为销售金额的1%商铺为2%高档别墅3%上海大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%

　　开发商也明确知道依照税法，不过。土地增值税的清算合理合法。理论上说，房企在上交预征土地增值税后，要在项目结算后，和政府进行土地增值税清算，且以“多退少补”为原则。

　　这也是万科等几乎所有房企都严格拨备土地增值税的原因。例如万科的58亿土地增值税拨备，就是多年结算项目应交未交的有可能被清算的土地增值税。

　　国税总局曾发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件公布后两天，2007年1月。地产股一路狂泻，资本市场高度恐慌，被称为房地产宏观调控史上开发商遭遇的最大一次重创。

　　但此后，随着全球金融危机的出现以及4万亿救市政策，这一紧缩式调控政策悄然流产。

　　如果将过去8年所有房地产项目销售金额拉出，一位房地产界人士称。虽然可能没有3.8万亿那么多，但是活跃房企几千亿的应交未交金额应该是有的

　　口水战背后：清算新政”或渐近

　　昨天这场土地增值税口水战有偶发因素，可以说。也有深层隐忧。

　　因为用预征来代替清算，简单来说。时下普遍被采用的操作方法。就像万科所称，预提”与“现时纳税义务”完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，此之前，依照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。

　　防止有一天政府会依法清缴土地增值税，房企计提大量土地增值税拨备。那时，企业再无不缴之由，而巨额税金可能高度影响企业现金流。

　　因此，尽管此次媒体报道对历史成因鲜有涉及，而企业之所以如此紧张地出面澄清，实为对土地增值税清算，这个达摩克利斯之剑的真实隐忧。

　　本届政府严格清算土地增值税的可能是有的一家大型房企高层担忧地说。另一位接近决策层的房地产界人士甚至预言，判断。

　　这一税政变化出炉的时间，可能比市场预料的要快。从一些权威学者最近内部讲话来看，中央似乎在提醒地方政府，将应收未收的相关税种严格征收，将有力地化解高额地方债务。