[]章林晓：调控边界划分 财政依赖逐步化解

　　章林晓：调控边界划分 财政依赖逐步化解

　　十年九调，屡调屡高。这些年来，楼市调控之所以成效不佳，关键是调控面临的两大问题(楼市调控边界划分和地方土地财政依赖)长期以来都没有得到很好解决。现在情况正发生变化。

　　房地产高级经济师、土地估价师 章林晓

　　首先是楼市调控边界划分问题。楼市调控效果不好，不在于政府楼市调控决心不够，而在于对调控边界的划分，在理论上和实践中都没有得到厘清。具体体现在政府与市场的边界、中央与地方调控任务的划分，以及政府各部门职责的划分上。

　　政府与市场边界。房改以后，很长一段时间，住房建设在各地的实践中，普遍只注重发挥市场作用而忽视政府作用。后来，在发现楼市成为投资/投机者乐园、广大刚性需求受累于高房价之后，又希望“有形之手”直接介入商品房市场，对高房价起到“一剑封喉”作用。

　　中央与地方关系。一方面，高房价与住房供求有关，地方政府对住房供求关系负有责任。另一方面，高房价在一定程度上又是货币泡沫的体现，央行在货币超发问题上负有责任。中央与地方在房价调控上其实各有各的责任。

　　政府各部门职责划分。楼市供求关系，并非纯粹的住房供求关系，还有附着于住房之上的各种供求关系。譬如工作岗位的供求关系，教育、文化、医疗等资源的供求关系等。这些供求关系绝非是房地产行政主管部门单独能左右的。

　　现在，保障的归保障，市场的归市场，明确了政府与市场的边界;央行实施稳健货币政策、盘活存量优化增量，地方创新供应模式、加强楼市监管，各自担负起了各自的责任;对大中小城市人口规模实行梯度管理，不再让房地产行政主管部门单独承担调控住房供求任务。

　　其次是地方土地财政依赖问题。过去楼市调控之所以屡屡受挫，学界的共识之一是土地财政影响了楼市调控，这确实是不争的事实。

　　但不可否认的是，土地财政并非毫无道理和一无是处。首先，土地财政在一定程度上同我国当前处于工业化、城市化高速发展期密切相关;其次，土地财政是分税制之后地方提供公共服务和推动经济增长的重要支撑。幻想断然叫停土地财政，或以物业税取代土地财政，这在当前既不现实，也很危险。

　　土地财政符合土地“涨价归公”理念，其本身并没有什么错。许多地方土地财政之错，错在实施时的不公平和过犹不及。

　　其中不公平主要体现在对住宅用地供应实行“过紧”的高地价政策，而对工业用地供应执行“过松”的低地价政策;过犹不及则反映在土地财政过度补贴工业投资和政府性投资所导致的国民财富流失、GDP虚胖增长而地方政府负债累累等种种后果。

　　土地财政的不公平和过犹不及的症结，在于地方官员不正确的发展观和政绩观。如果不根治地方官员“政绩焦虑症”的病根，不难想象，即便送走了“土地财政”，也难免会迎来“住房财政”。