[]房地产培训：2014年楼市风险高悬不定

　　数据显示，全国前50家房企的销售额已占到全行业的四分之一强。《每日经济新闻》发现，在中国房地产企业的这场“2013盛宴”中，前50家房企里有20家是靠去年第四季度的冲刺，才有了这样的业绩。

　　然而，2014年不太可能发生类似现象。种种迹象表明，今年主要房企都将大部分销售目标的实现安排在上半年。世茂集团副主席许世坛明确称，由于预计供应高峰会在2014年下半年出现，为了避免激烈竞争，世茂会在上半年向市场集中供货。旭辉地产也透露了类似看法。

　　对“高周转”房企来说，目前最大的风险在于信贷的紧缩。瑞银房地产研究部主管李智颖认为,流动性收紧将是房企的最大风险。此前，很多地方银行已取消对首次购房者的优惠利率贷款。金融业内人士称，房贷利率已接近银行的融资成本，房贷业务已经失去吸引力。尤其是传言将加强对影子银行监管的“107号文”，更可能促使素来谨慎的房企选择上半年出货这一安全之策。

　　市场供应

　　京沪厦等少数城市新房供应不足部分城市库存消化需2~3年研究数据显示，2013年前11月全国53个重点城市经营性用地成交面积高达6.59亿平方米，同比增长21%。上述出让土地经过7~8个月的开工、建设，将成为2014年新房市场的供应主力。

　　然而，除北京、上海、厦门、苏州等少数城市2014年可能出现供不应求现象外，大多数市场供应将和需求持平，而诸如常州、无锡、中山等城市的供应甚至可以卖2~3年。

　　一边是大量新增供应扎堆入市，另一边是资金面收紧力度有增无减，尤其是随着有关“107号文”的传言风起，对影子银行依赖度甚高的房地产企业或将面临极大冲击。

　　政策风向

　　长效调控机制或加强不同城市分化加剧虽然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的销售任务，但计划能否最终实现，还要看房地产调控政策的指向。《每日经济新闻》记者梳理发现，历年来的宏观调控政

　　策多在上半年出台，因此上半年的政策风向值得重视。不过，2014年的调控政策是否会像过去几年一样，给市场带来短至3个月，长至1年的市场观望，却是未知数。中国房地产学会副会长陈国强(博客)认为，调控政策将在不同城市出现分化。

　　调控方向：不同城市政策分化

　　赵秀池表示，一线城市、热点城市仍然会限购、限贷。各城市应该根据自己的城市规模与户籍制度改革、未来社会经济发展规划落实差异化政策，财税、信贷、行政、土地调控等手段仍然会继续运用。

　　陈国强认为，新一届政府上任以来，把房地产做淡化、低调处理的特色非常明显，不再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，而是突出地方政府在调控当中的主体作用。因此，未来的调控会更多调动地方的积极性，以地方为主是政策的一个趋势;分类管理、化整为零的提法，就是由地方来承担调控的主体责任，中央不再统一发号施令，一刀切;未

　　来的地方政府在调控当中，会有更积极的表现空间，有些城市会进一步收紧，有一些城市会逐步放松，政策方面会出现明显的差别化。上海某研究院研究员分析，实际上国家楼市监管部门一直注重政策的差异化，但2014年这种倾向会加重。原因在于，随着不动产登记制度等基础工作的推进，楼市差异化调控能落到实处，而不像过去更多地停留在口号上。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，调控政策可能不会出现大幅加码，更多的是一些长效调控机制的加强，例如可能涉及房地产税的立法、货币直接融资、加大保障房的比例等。

　　陈晟预测2014年市场会比较平淡，不会比2013年好，最乐观的估计是和2013年的市场持平。这一观点被很多机构认同。第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可也认为，2014年上半年住宅市场成交量将维持平稳甚至微降，全年住宅成交价格的涨幅将仅有5%。