[]住房市场调研：房价与消费呈现“U”型关系

　　住房市场调控政策启示

　　对于以上海为代表的 “一线”城市来说，抑制房价政策可能对提振居民消费的总体宏观经济目标带来负面影响，因此不宜持续性地通过限购等行政手段抑制房价。在针对上海城镇居民的调查中，80%以上有购房计划的样本家庭表示，购房是为了自住(包括为父母或子女购房)而非投资或投机。2007年发端于美国的全球经济金融危机，也警示了房价从高位迅速下跌导致居民消费下滑，从而拖累总体经济走向衰退的风险。

　　应该辩证地看待“一线”城市部分尚未拥有住房的居民家庭，因房价过高而放弃购房、扩大消费的现象。一方面，它体现了市场经济体制下房价的价格杠杆作用，一定程度上缓解了社会资源过度投入房地产行业带来的负面影响;另一方面，这也反映出目前还有相当部分居民无法实现购买住房的愿望。因而，完善并推进住房保障体系建设，特别是发展质量优良的公共租赁房，让更多的居民家庭“租房也能安心生活”，对于改善民生、实现居民“住有所居”具有十分重要的现实意义。

　　房价上升导致租房者或潜在购房者放弃购房、转而进行“绝望消费”的情形，是在房价特别高的前提下发生的。在“二三线”城市，房价上升对居民消费倾向影响的“流动性约束效应”仍占据主导地位。因此，对于“二三线”城市甚至更小的城镇而言，继续努力保持房价的稳定十分重要。只有这些城市不陷入“一线”城市当前面临的两难困境，我国总体的宏观经济调控才能处于更为有利的地位。

　　房价上升影响居民消费倾向的三种效应

　　房价上升影响居民平均消费倾向的机制可以总结为三种效应。

　　第一，对于没有房产的居民来说，当房价上升到一定程度，会使他们失去买房的能力。因此，房价上升可能导致一部分潜在购房者推迟甚至取消购房计划，开始“绝望消费”，从而提高消费水平，这种机制称为“替代效应”。这将给他们今后的正常消费带来极大风险，埋下社会不稳定的长期隐患。

　　第二，对于没有房产的居民来说，房产价格的提高有可能迫使他们为买房进行更多的储蓄，从而减少消费，这种机制称为“流动性约束效应”。

　　第三，对于拥有房产的居民来说，房价上升可以通过增加财富的方式促进消费增加。首先，住房资产的增值使房屋所有者的房屋出租收入、转让收入或者住宅抵押贷款收入上升，从而带动房产所有者消费的上升。其次，房产财富一定程度上代表房屋所有者的“持久收入”，房价上升时，房产财富的价值上升，房屋所有者会因“持久收入”增加而增加消费。这种机制称为“房产财富效应”。

　　由于“流动性约束效应”与“房产财富效应”、“替代效应”的作用方向相反，房价上升总体上是促进还是抑制居民消费，理论上无法给出肯定答案。对于特定消费者来说，房价上升究竟体现为三种效应中的哪一种，与其居住状况密切相关。

　　房价与消费倾向呈“U”型关系

　　由于流动性约束效应和替代效应的方向相反，且与房价水平相关，对潜在购房者来说，房价与居民消费倾向的关系可能呈“U”型，即当房价低于某一临界水平时，房价上升导致居民消费倾向下降，而当房价高于该临界水平时，房价上升转而促进居民消费倾向上升。如果这样的潜在购房者人数众多，从一个国家总体看，房价与居民消费倾向的关系也可能呈“U”型。基于全国287个地级城市的宏观面板数据的实证研究表明，房价与我国居民的平均消费倾向呈“U”型曲线关系，当房价低于一定的临界水平时，房价上升抑制居民消费;而当房价高于这一临界水平时，房价上升则促使居民消费倾向提高。经初步估算，这一房价的临界水平大约为每平方米1.4万元。

        根据上海(楼盘)城镇居民入户调查的微观数据，房价上升影响居民消费倾向的“房产财富效应”、“流动性约束效应”和“替代效应”均存在。对于上海市自有住房的城镇居民家庭来说，现有住房总价的上升通过“财富效应”导致其平均消费倾向提高。而对于租房、住父母房等尚无自有房的居民家庭来说，本区平均房价的上升主要通过“替代效应”导致他们放弃购房，转而扩大消费，从而平均消费倾向也显著上升，尤其对剔除房租和物业费之后的非住房消费支出具有更为显著的正向影响。但对于非自有房居民家庭来说，年轻和年老的户主的消费倾向更低，储蓄倾向更高，这说明“流动性约束效应”虽不占据主导地位，却仍然存在。同时，居民的购房意愿与房价收入比显著负相关，即居民所在区域的房价相对于其收入水平越高，居民近期越不会有购房计划。这说明，房价上升使得上海市的非自有房城镇居民家庭放弃购房计划，而进行所谓的“绝望消费”。

　　上海市样本居民家庭的平均房价在2008年就超过了每平方米1.5万元，且在我们所考察的2008—2011年间增长迅速，远远大于房价上升抑制居民消费的每平方米约1.4万元的临界点。这说明，房价上升促使城镇居民消费倾向提高是上海市的房价提高到特定水平所致，这一效应目前可能是上海等房价特别高的“一线”城市所特有的。但如果越来越多的“二三线”城市房价水平不断提高，超过了上述临界点，房价上升导致居民消费倾向提高的区域就会不断扩大，乃至扩展到全国。